Bostadsfrågan som fällde regeringen

I förmiddagens misstroendeomröstning i riksdagen fälldes Stefan Löfven med 181 röster mot 109. Allt började koka inom svensk politik när det omstridda utredningsförslaget om fri hyressättning vid nyproduktion presenterades den 4 juni.

Det råder olika syn på vad fri hyressättning vid nyproduktion egentligen innebär. Vänsterpartiet likställer förslaget med marknadshyror, något som regeringspartierna inte håller med om.

För att kunna förstå förslaget måste man begripa hur hyressättningen ser ut i dag. Dagens två huvudsakliga systemen kallas bruksvärdesprincipen och presumtionshyra.

Bruksvärdesprincipen

Lägenhetens bruksvärde, alltså vad lägenheten har att erbjuda, är vad som påverkar hyran. En hyra som är satt inom bruksvärdessystemet ska vara skälig, vilket innebär att den ska vara samma hyra som en annan liknande lägenhet med samma standard och samma läge. Bruksvärdesprincipen har gällt sedan efterkrigstiden och gäller därmed i majoriteten av det befintliga beståndet.

Det är bruksvärdesprincipen som gör att en etta på Östermalm kan ha en snarlik hyresnivå som en etta i Tensta eftersom lägenhetens standard och kvalitet väger tungt. Det är även denna princip som gör att hyrorna kan höjas kraftigt om hyresvärden lyxrenoverar lägenheten.

En hyresgäst kan få sin hyra prövad i hyresnämnden och då jämförs den med andra hyreslägenheter som också tillämpar bruksvärdesprincipen.

Presumtionshyra

Tillkom 2006 och gäller för nyproduktion. Den tillåter alltså högre hyra än bruksvärdesprincipen och tillkom för att öka byggandet av nya hyresrätter. Hyresnivåerna sätts efter produktionskostnaderna plus en viss avkastning. Den här metoden “låser” hyrorna i 15 år, de kan alltså inte höjas även om standarden i lägenheten höjs. Hyresnivån kan inte heller prövas mot bruksvärdeshyror, alltså hyresrätter med de traditionellt lägre hyrorna, eftersom de inte ingår i bruksvärdessystemet. Däremot kan presumtionshyran följa den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Både bruksvärdeshyror och presumtionshyror sätts efter förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgästorganisation.

Fri hyressättning vid nyproduktion

HyresrätterFastighet

Fri hyressättning föreslås i nyproduktion

Förslaget om fri hyressättning i nyproduktion innebär istället att det är hyresgästen och hyresvärden som separat förhandlar om hyran.

Årliga hyreshöjningar ska sedan ske enligt konsumentprisindex (KPI). Om hyresvärden vill höja hyran mer än KPI måste den kunna påvisa ändrade förhållanden som har betydelse för lägenhetens attraktionskraft. Exempel på det kan vara bättre kommunikationer i området.

Hyresgästorganisationen kopplas alltså bort från förhandlingarna, och hyresvärden behöver inte vända sig dit om den vill höja hyran med motiveringen att området har blivit mer attraktivt. Om hyresgästen motsätter sig höjd hyra till följd av ändrade förhållanden är det dock hyresvärden som har bevisbördan att det faktiskt finns ändrade förhållanden.

Ja-sidan
Fri hyressättning vid nyproduktion kommer att öka bostadsbyggandet eftersom incitamenten till att bygga nya hyresrätter kommer att bli fler. Dessutom kommer hyresnivåerna att spegla vad varje enskild hyresgäst faktiskt är beredd att betala, likt hur allt annat på en fri marknad fungerar. Lägenhetens läge kommer att väga tyngre än det gör i bruksvärdessystemet vilket är fullt rimligt. Om hyresvärden kan erbjuda andra faciliteter som hyresgästerna värdesätter, som swimmingpool, tillgång till elbilspool eller annat, är det också något som kan tänkas påverka hyresgästernas betalningsvilja och därmed hyresnivån. Utbud och efterfrågan, inga konstigheter.

Nej-sidan
I praktiken kommer det bli hyresvärden som bestämmer vilken hyra som ska sättas. Hyresgästen kommer inte att ha särskilt mycket att säga till om eftersom det råder bostadsbrist i Sverige. Hyresgästernas konsumentskydd kommer att försämras kraftigt. Dessutom kommer att hyrorna att bli höga, alldeles för höga för att “vanliga människor” ska ha råd att bo. Klyftorna kommer att öka, segregationen likaså. Skandal.

Ja-sidan
Hyresvärdarna kan inte alls kan sätta vilken hyra som helst. Hyresgästerna kan få sin hyra prövad i hyresnämnden. Dessutom föreslår utredningen att hyresvärden ska vara skyldig att rapportera (den fria) hyran till ett lägenhetsregister hos Skatteverket för att hyresgästen ska kunna jämföra sin hyra mot andra lägenheter som också tillämpar fri hyressättning. På så sätt riskerar ingen att bli lurad och få en hyra som sätts till “vad som helst”.

Nej-sidan
Problemet är att de första hyresgästerna som får sin hyra satt efter fri hyressättning inte har något att jämföra med. Det blir ett skott i mörkret där hyresnivån kommer att sättas efter vad marknaden är villig att betala – alltså marknadshyror. Hyresnivåerna på efterföljande nyproducerade lägenheter kommer sedan att prövas utifrån “skottet i mörkret”. I praktiken blir det alltså marknadshyror.

Ja-sidan
Förslaget gäller bara nyproduktion som är en extremt liten del av beståndet, runt 1%. Ingen som bor i hyresrätt i dag kommer att få sin hyra kraftigt höjd eftersom förslaget inte gäller befintliga lägenheter. En prövning av hyran med fri hyressättning kan bara göras mot andra lägenheter med fri hyressättning, aldrig mot bruksvärdessystemet som har lägre hyror. Att tre miljoner hyresgäster kommer att få chockhöjd hyra om förslaget går igenom är falsk skrämselpropaganda.

Nej-sidan
Alla reformer börjar med ett litet steg. Att acceptera fri hyressättning i nyproduktion gör att risken för att fri hyressättning även ska börja gälla för befintliga hyresrätter vid ett senare tillfälle ökar markant. I takt med att fler nyproducerade hyresrätter byggs kommer fri hyressättning att gälla på en större andel av hyreslägenheterna på marknaden. De som inte har stått i bostadskö under många år och kan få de billiga (gamla) hyresrätterna kommer alltså bara att ha lägenheter med fri (hög) hyressättning som alternativ.