Scandic Hotels: Storaffären gynnar Pandox mest

Scandic Hotels (85,60 kr) är Nordens största hotelloperatör med cirka 280 hotell och drygt 55 000 rum i drift samt 2 700 under utveckling.

Verksamheten i Norden står för drygt 94% av intäkterna, resten från Tyskland och Polen. Sammantaget omsatte bolaget 22 miljarder kr under de senaste 12 månaderna.

Största ägare är den norska affärsmannen Christian Ringnes genom investmentbolaget Eiendomsspar med 15% av aktierna Ringnes är även huvudägare i hotell fastighetsbolaget Pandox. Pandox står som hyresvärd för drygt 20% av Scandics hotellfastigheter. Stena äger 13% av aktierna och var mellan 2018 och 2024 största ägare, men har senaste året minskat innehavet. Norrmannen Per Georg Braathen är styrelseordförande och äger aktier för 121 Mkr.

Idag 15 juli redovisar Scandic siffror för andra kvartalet. Kvartalet i sig bjöd inte på några stora överraskningar. Beläggningsgraden steg marginellt medan snittpriserna på rummen ökade något.

Det som däremot är intressant är att Scandic idag offentliggjorde planer på att genomföra ett jätteförvärv av Irlands största hotellkedja.

Förvärv för 5,6 miljarder kr

Samtidigt som rapporten presenteras meddelar Scandic att de även har för avsikt att förvärva Irländska Dalata Hotel Groups hotellverksamhet för en halv miljard euro. Själva hotellfastigheterna köps av Pandox och Eiendomsspar. Det Scandic får för sina 500 MEUR är leasingavtal som gäller varumärkena och hotellverksamheten, men inte ägandet av hela fastigheterna. Det liknar upplägget som Scandic redan har med Pandox och liknande aktörer.

Dalata är största hotellkedjan på Irland. Jämför vi nyckeltal som beläggning, genomsnittliga rumspriser och intäkt per tillgängligt rum har Dalatas verksamhet i Storbritannien och Irland presterat klart bättre än Scandics verksamhet i Norden de senaste åren.

Affären kräver godkännande från 75% av Dalatas aktieägare, vilket förväntas ske Q3 2025. Hotellen kan tillträdas under hösten 2025 och börjar då synas i Scandics räkenskaper. Enligt Scandic kommer den förvärvade verksamheten att under ett års tid att genomgå en separationsprocess där hotellverksamheten separeras från övriga delen av Dalata (exempelvis administration). I kontakt med Afv säger Scandic att betalningen på 500 MEUR kommer att ske efter denna tolvmånadersperiod är slut, det vill säga fjärde kvartalet 2026.

Affären tillför 56 hotell med cirka 12 000 rum, samt en pipeline med ytterligare cirka 1 900 rum till 2028, enligt Scandic. Det motsvarar en ökning av antalet rum i Scandic-koncernen med drygt 25% efter tre år. Vi tolkar det som att Scandic genom affären kommer hyra de två hotellvarumärkena som Dalata idag har.

Värdet på affären motsvarar drygt 30% av hela Scandics bolagsvärde. Det är med andra ord en rejäl satsning. Scandic menar att lönsamheten i den förvärvade rörelsen kommer vara i linje med Scandics övriga verksamhet.

De nya intäkterna från Dalata torde därför om några år kunna ge ett överskott på 60 MEUR. Vi räknar här med Dalatas fjolårsomsättning uppräknat med 20% för pipeline och med samma marginal som övriga Scandic (med Afv:s sätt att räkna).

60 MEUR i rörelsevinst ger en bruttoavkastning på 12% på det investerade beloppet på 500 MEUR. Det är väsentligt sämre än Scandics befintliga verksamhet

Under de senaste tolv månaderna har Scandic haft en avkastning på eget kapital på 21 %. Om vi dessutom tar bort goodwill och varumärken, tillgångar som inte binder kapital på samma sätt, blir det egna kapitalet i princip negativt. Det gör att avkastningen på det operativa kapitalet i den befintliga verksamheten blir extremt hög. I jämförelse tycker vi därför 12% avkastning på investeringen i Dalata ganska lågt. Särskilt med tanke på allt arbete, alla risker och all alternativkostnad som en så stor investering medför.

Ett frågetecken som kvarstår för oss kring denna affär är hur investeringen på över 6 miljarder kr kommer bokföras. I kontakt med Afv säger Scandic att den informationen inte kommer att offentliggöras för tillfället och menar att de kommer återkomma när förvärvet är genomfört (hösten 2025). Utan den transparensen blir det helt klart blir svårt för en investerare att bilda sig en uppfattning om förvärvet.

Utbud och efterfrågan på hotellmarknaden

De viktigaste trenderna vi ser i hotellbranschen just nu är att priserna på hotellrum har återhämtat sig mycket starkare än själva efterfrågan. Snittpriserna (ADR) ligger idag runt 20% högre än före pandemin, medan beläggningsgraderna fortfarande är något lägre än tidigare toppnivåer.

Det betyder att hotellbolagen i Sverige, trots att de inte fyller riktigt lika många rum som förr, ändå tjänar mer pengar per rum tack vare högre prissättning.

Samtidigt har investeringstakten i nya hotell varit relativt låg de senaste åren. Det har hållit tillbaka utbudet och därmed hjälpt till att hålla priserna uppe.

En trend vi ser när det kommer till antal rum är att när efterfrågan på hotell ökade snabbt efter pandemin 2021-2022, öppnade Scandic många nya rum. Men när marknaden blev mer osäker 2023-2024 minskade expansionen.

Nu när marknaden nu ser ut att ha stabiliserats planerar Scandic att öka sin kapacitet. Bolaget räknar i dagsläget med att utöka portföljen med över 2 700 nya rum under en femårsperiod. Som jämförelse fanns det drygt 2 200 rum planerade vid denna tidpunkt för ett år sedan, och endast 900 efter andra kvartalet 2023.

Det är värt att ta den siffran med en nypa salt eftersom framtida avyttringar inte alltid bestäms flera år framåt. Tillsammans med förvärvet tycker vi ändå det ger en tydlig signal om at Scandic vill växa på bredden.

Hur ska man se på Scandic?

Scandic sticker ut med låg beläggningsgrad (62 %) jämfört med konkurrenterna där snittet ligger runt 72 %. Det påverkar både RevPAR (799 kr) och lönsamheten negativt, trots att snittpriset per rum (1 294 kr) är i linje med andra värdeinriktade kedjor.

Den låga beläggningen hänger nog till stor del ihop med Scandics hotellbestånd. När turistresandet tar andelar från affärsresandet så är det ingen höjdare med typiska Scandic-lägen längs motorvägar eller nära stationen i någon regionstad.

Kunde Scandic rata Dalata?

Förvärvet av Dalata är logiskt på många sätt. En av motiveringarna till förvärvet enligt Scandic är att ge tillgång till starkare marknader med högre beläggning och bättre prisläge.

Prislappen som Scandic är inte direkt värdeförstörande om man når de uppsatta lönsamhetsmålen. Men affären är inte heller särskilt värdeskapande. Som vi tolkar Scandics dåliga information så betalar man 6 miljarder kronor för att överta nästan ingenting annat än hyreskontrakt, som ändå ska vara på kommersiella villkor.

Var detta det bästa Scandics styrelse kunde hittat på med ett belopp som motsvarar åtta fjolårsvinster?

Misstankarna går mot att Scandics ledning varit för lyhörd mot sin huvudägare Eiendomsspar som samtidigt har betydligt större ägande i Pandox. För givetvis är det trevligt för Pandox att få 6 miljarder betalt för att en storkund ska “köpa” rätten att bli en ännu större kund.

Afv tar hem vinsten

Scandic HotelsAnalys

Scandic: Höga hotellpriser ger köpläge

Afv satte Köp på Scandics aktie för ett år sedan. Sedan dess har kursen gått nära 40%. Det är gott nog. Nu är värderingen högre samtidigt som Scandic bränt av 6 miljarder som man hade hoppats kunde användas bättre. Afv tar hem vinsten i Scandic och sänker rådet från köp till neutral.