FASTIGHETERNA: Utmaning

När de båda bankerna, finska Merita och svenska Nordbanken, slårsina påsar samman innehåller Merita ett mycket stortfastighetsbestånd. Det bokförda värdet på Meritasfastighetstillgångar är 24 miljarder mark (ungefär 36 miljarderkronor). Beståndet ska avvecklas i sin helhet.

Fastighetsbeståndet har på många håll setts som ett problem förfusionen. Dels eftersom Meritas fastighetsrörelse är enförlustkälla med låg direktavkastning, dels eftersom defundamentala förutsättningarna på den finländska marknaden intetillåter en snabb avveckling av beståndet. Enligt Affärsvärldensuppfattning innebär inte fastighetsbeståndet något hinder förbankfusionen, men det kommer helt säkert att innebära en storutmaning för den nya koncernledningen.

Grundinställningen till bankers fastighetsägande är vitt skildai Finland och Sverige. Den svenska banklagstiftningen tillåterinte direktägande av andra fastigheter än rörelsefastigheter.När finans- och fastighetskrisen gjorde de svenska bankerna tillstora fastighetsägare krävdes dispens och bankerna var mycketivriga att göra sig av med sina pantfastighetsportföljer. Det äräven investerarnas uppfattning att bankerna ska hålla sig tillkärnverksamheten.

I Finland däremot ses fastigheter som vilken kapitalplaceringsom helst och bankerna hör traditionellt till de absolut störstafastighetsägarna.

Två tredjedelar av beståndet utgörs av fastigheter som det tagitfinska Föreningsbanken och Kansallis-Osake-Pankki, som för tvåår sedan slogs ihop till Merita, närmare ett sekel att bygga upp.Och en femtedel av lokalerna, fastigheter för 5-6 miljarderkronor, används för Merita-koncernens eget bruk.

Tyngdpunkten ligger på kontorsfastigheter i Helsingfors centraladelar (se diagrammen här nedan). Där är Merita den absolutstörsta fastighetsägaren, med en marknadsandel på cirka 60procent. Således utgör endast en tredjedel av beståndetfastigheter som tagits in för skyddande av fordran. Det gör attMeritas fastighetsbestånd är genomtänkt och koncentrerat ochegentligen inte kan jämföras med de svenskapantfastighetsbolagen. Bedömare som Affärsvärlden har talat medmenar att det till största delen är ett mycket attraktivtbestånd.

Direktavkastningen i beståndet ligger dock för lågt, på 4,2procent. Det innebära att avkastningen är lägre än de finskamarknadsräntorna och rörelsen visar ett underskott. I fjolredovisade Merita Fastigheter-koncernen en förlust på 164miljoner mark (ungefär 230 miljoner kronor).

Vakansen räknat i hyror var vid septembers utgång 13,7 procentoch har därmed sjunkit med drygt två procentenheter sedanårsskiftet. Vid fullt uthyrda lokaler till de hyresnivåer somgäller i övriga beståndet skulle direktavkastningen, enligtMerita Fastigheters beräkningar, uppgå till 5,1 procent. Enligtfinska analysfirman HuoM:s statistik ligger avkastningen påkontor i Helsingfors på 6,25 procent. Men varken Heikke Hyppönen,VD för Merita Fastigheter, eller Sven-Åke Johansson, som skaingå i den verkställande ledningen med ansvar för fastigheterna,menar att någon nedskrivning behöver göras. Ungefär 70 procentav hyreskontrakten ska omförhandlas inom en treårsperiod.Viräknar med en genomsnittlig hyreshöjning på 20 procent, sägerHeikke Hyppönen, och att vi därigenom kommer att nå enacceptabel direktavkastningsnivå runt 6 procent inom tre tillfyra år.

Avvecklingen kommer att påbörjas innan återhämtning skett,vilket med stor sannolikhet kommer att innebära att undervärdenrealiseras. Å andra sidan har Merita även en mycket storaktieportfölj med stora övervärden som kan kompensera eventuellaförluster vid försäljning av fastighetsbeståndet.

De finländska bankernas syn på fastighetsägande kommer att följaden internationella trenden och minska sina fastighetsportföljer,säger Heikke Hyppönen. Redan innan fusionen mellan bankernatillkännagavs hade Merita Fastigheter uttalat avsikten attkrympa beståndet till att omfatta kontorsfastigheter på centralaaffärsorter motsvarande ett bestånd i storleksordningen 15-16miljarder mark.

Det har även funnits planer på en avknoppning, men Meritaskapitalsituation har inte tillåtit en uppkapitalisering avfastighetsbeståndet. I och med samgåendet med Nordbanken kommeremellertid det svenska synsättet att anammas och beståndet attavvecklas i sin helhet.

Den finländska marknaden, vars finans- och fastighetskrisinträffade ett par år efter den svenska, är emellertid intemogen ännu för några större försäljningar.

Även om nytecknade hyreskontrakt ligger i nivå med dem förekrisen och vakanserna sjunkit för kontorsfastigheter i centralaHelsingfors, enligt HuoM, är antalet säljare fortfarande störreän antalet köpare. Marknaden är mycket illikvid och har så hardet alltid varit till följd av den finska strategin.

De fundamentala förutsättningarna talar således för att detkommer att ta tid att genomföra avvecklingen. Att saluföra ettså här stort bestånd på den finska fastighetsmarknaden är enomöjlighet och skulle underminera marknaden lång tid framöver.Det gäller att hitta nya lösningar och här anser man på Merita–Nordbanken att man har en mycket viktig roll att fylla atthjälpa till att skapa en marknad. Börsen är en hittills ganskaobeprövad, men tänkbar utväg. Under mitten av 1980-taletnoterades ett tiotal fastighetsbolag på Helsingforsbörsen, menflertalet strök med i krisen och kvar finns endast fyra mycketsmå fastighetsbolag. Enligt Sven-Åke Johansson har man gjort ennoggrann genomgång av fastighetsbeståndet innan fusionsplanernaoch kommit ganska långt i planerna för hur en avveckling skakunna ske. Sannolikt har Merita-Nordbanken Securums, därNordbankens pantfastigheter hamnade, framgångsrikaavvecklingsarbete som förebild. Avknoppning är idag möjlig, menär med dagens skattelagstiftning för dyr. Det finns idag ingetförslag på ändringar av skattelagstiftningen, men lobbying sker.Däremot skulle den nya banken, där Nordbankens godakapitalsituation bidrar starkt, ha råd att kapitalisera ettfastighetsbolag.

Ett alternativ är fastighetsfonder, ett lagförslag ligger hosden finländska riksdagen och väntas godkännas vid årsskiftet.Dessutom har utländska investerare börjat slå sina lovar runtMerita Fastigheter.

Att avveckla Meritas fastighetsbestånd låter sig alltså integöras i en handvändning. Många faktorer, fundamentala,bolagsspecifika och samhälleliga, talar för att processen blirsvårare och mer tidskrävande i Finland än den varit i Sverige.Förutom att omstrukturera och finansiera gäller det även attskapa en marknad. Kanske har Nordbanken överskattatmöjligheterna. Meritas inställning är till synes mycketförsiktigare. Det kan skapa meningsskiljaktigheter i ledningenom fastighetsbeståndets varande och blivande.