Fastighetsfonder har mer att ge

Fastighetsbolag har hört till Stockholmsbörsens mesta kelgrisar det senaste året. Carnegies fastighetsindex har stuckit iväg 47 procent. Utvecklingen på andra håll i världen har varit likartad om än lite mer dämpad. FT Epra Nareit Globals fastighetsindex har stigit 25,6 procent samma period.

Bakom boomen ligger förstås låga räntor, allt lägre avkastningskrav från det institutionella kapitalet, en god konjunktur som drivit på hyror, urbanisering och inte minst de stora institutionernas jakt på alternativ till obligationer med negativ avkastning. Trots det tror förvaltare av fastighetsfonder att det finns mer att hämta, även om de mest spektakulära uppgångarna kanske passerat.

– Fastighetsbolagen mår generellt riktigt bra, med ökande kassaflöden. Man har också fått ner räntorna genom att byta banklån mot kapitalmarknaden, vilket lär fortsätta, säger Peter Norhammar som förvaltar Länsförsäkringars båda fastighetsfonder. Nästa år tror han att kassaflödena kan stiga med uppåt 10 procent och att aktierna kan följa med i samma utsträckning.

Samtidigt kan hyrorna fortsätta att krypa uppåt i takt med att hyresavtal löper ut och hamnar på en högre nivå, i synnerhet i större städer där urbaniseringstrenden fortsätter med oförminskad styrka.

Många fastighetsbolag har också låst in en mycket bra ränta på rätt långa löptider, vilket kan innebära att redan attraktiva direktavkastningsnivåer (yield spread) kan förbättras ytterligare, då hyresavtalen ofta är kortare än löptiderna på lånen.

Riksbanken har visserligen mer eller mindre lovat att höja räntan lagom till årsskiftet men sedan ser den ut att ligga i stort sett still under tre år kring nollstrecket, något som gynnar fastighetsbolagen.

– Tidigare räknade nog marknaden med att de längre räntorna var på väg uppåt, men nu känns det som att de kan ligga kvar på mycket låga nivåer ett bra tag, vilket gör att mycket fortfarande ser rätt billigt ut, säger Jonas Andersson som förvaltar Alfred Bergs fastighetsfond.

Många fastighetsbolag har också passat på att betala av på lån och dra ner på skuldsättningen som generellt ligger någonstans kring 50 procent. Det beror bland annat på att bankerna blivit mer restriktiva men minskar också risken i bolagen och gör de mindre känsliga för en ränteuppgång.

Även om inte fastighetsvärderingarna skulle stiga så mycket kommande år, så lockar hela fastighetssektorn till sig alltmer kapital som jagar i alla fall några procents avkastning. Många stora institutioner har också viktat upp sin allokering till alternativa investeringar där fastigheter ofta ingår.

M&A-aktiviteten verkar ha tilltagit i sektorn med nu senast SBB:s bud på Hemfosa, där det dessutom spekuleras i högre motbud. I Tyskland är två hotellfastighetsbolag på väg att gå samman i en riktigt stor affär, och flera förvaltare tror att aktiviteten kan fortsätta.

– Jag tror att det blir fler affärer framöver och kanske särskilt då för bolag som handlas med en premie och kan betala med aktier, säger Jonas Andersson.

Även om det ser ljust ut generellt för fastigheter även framöver så skiljer det förstås mellan olika segment och geografier. I USA är räntorna på väg uppåt och marknaden står på topp, men på andra håll ser det bättre ut.

– Madrid är till exempel en intressant storstad. Det har knappast byggts något sedan finanskrisen samtidigt som man haft hygglig hyrestillväxt. Berlin är ett annat exempel som också gynnas av teknikboomen där, säger Michael Gobitschek som förvaltar Skagen fonders fastighetsfond m2.

En mer långsiktig trend är att topphyrorna i mycket attraktiva lägen i vissa storstäder knuffas uppåt av branscher som finans och high-tech, där konkurrensen om talanger är knivskarp och attraktiva kontor i bästa läge är en konkurrensfördel. Samtidigt kan man få in fler personer på samma yta genom flexibla arbetsformer. Weworks börsflopp till trots så är framväxten av moderna kontorshotell också med och driver på den här trenden.

Selin populär bland fastighetsfonderna

När man lyfter på locket till de tio fastighetsfonder som förvaltas av nordiska firmor så hittar man en del innehav som är populära bland flera fonder. Det är uteslutande svenska aktier, även om flera fonder placerar utanför Norden.

Mest eftertraktat är Erik Selins Balder, Sveriges största noterade fastighetsbolag, som finns i sju av de tio fonderna och utgör 4,7 procent av den samlade fondförmögenheten.

Länsförsäkringar, Odin, Swedbank Robur och IKC är extra förtjusta med över 9 procent av vardera fond parkerade i Balder. Sagax, där även Selin är hyfsat stor ägare, kvalar in som nummer två med 3,4 procent av portföljen och sex av tio fonder som ägare.

Samhällsbyggnadsbolaget SBB, som lagt bud på Hemfosa, finns inte med på topp-tio-listan vilket målbolaget Hemfosa däremot gör på plats sju. Länsförsäkringar, Odin och Alfred Berg kan alla skatta sig lyckliga med innehav på över 4 procent av portföljen.

Nordiska fastigheter i toppen

I toppen av listan över vilka fonder som gått bäst hittills i år trängs en hel del fastighetsfonder tillsammans med lite teknologifonder, Rysslandsfonder och Kinafonder.

Det är knappast märkligt med tanke på hur väl svenska fastighetsaktier utvecklats under året. Bästa fastighetsfonden är Länsförsäkringars fond som stigit 49,8 procent, tätt följd av norska Odins fastighetsfond med 47 procent.

Det finns ett tiotal Nordenbaserade fastighetsfonder där de flesta också placerar utanför Norden och snittet ibland de tio ligger på 38,3 procents uppgång. Det är bättre än fonder med fokus på Europa som ligger på 37,7 procent eller fastighetsfonder med blicken mot USA som i snitt stigit 30,9 procent. Sämst har det gått för fastighetsfonder som fokuserar på Asien, med 25,7 procent.