Fem miljarder kandelas ut från Drott

Idag rapporterade börsens fastighetsjätte nummer ett, Drott, sin rapport för det andra kvartalet i år.

Rapporten var ingen större överraskning för er som läst Affärsvärlden (se nummer 33 i år). En nedskrivning av fastigheterna i Kista och andra hus i Stockholms innerstad belastade resultatet med 0,7 miljarder kronor.

Tempot i bolaget höjs nu ytterligare och sedan den nya strategin presenterades har ledningen gjort allt den lovat att göra. Och aktien har stigit. Från kurser på 80-90 kronor upp till dagens 110 kronor – trots att så gott som varenda välrenommerad fastighetsanalytiker rekommenderat sina kunder att sälja aktien (och fortfarande gör det).

Men betyder kursuppgången att det är dags att kliva av?

Mer att hämta
Nej, långt ifrån. Visserligen är det ju roligare att köpa Drott på 80 kronor än på 110, men jag är övertygad om att det fortfarande finns en uppsida kvar.

Värt att notera är också att nuvarande vd:n, Anders Böös, så sent som för någon veckan sedan köpte ytterligare 50.000 aktier och därmed äger 100.000 aktier totalt. En post värd 11 miljoner kronor, vilket jag antar är mycket även för honom.

Dessutom börjar nu marknaden förstå vad som ska hända. Drott av idag är två företag:

1) Bostadsföretaget Drott med fastigheter för 8 miljarder och 2 miljarder i eget kapital och som ska delas ut till aktieägarna i vår.

2) Kontorsföretaget Fabege med fastigheter för 25 miljarder och ett eget kapital på cirka 12 miljarder kronor. Här finns det en del övervärden i form av hyreshus som ska ombildas till bostadsrätter.

Det är i Fabegedelen som de stora försäljningarna i somras skett och bolaget har redan sett sitt bestånd krympa från 32 miljarder till 25 miljarder.

Innan årsskiftet är det troligen nere under 20 miljarder, eftersom fastigheterna i Uppsala, Göteborg och Malmö ska säljas (cirka 4,5 miljarder) och ovannämnda hyresfastigheter i Stockholms innerstad (cirka 2,5 miljarder).

Välskött bestånd
Vid ingången av nästa år kan Fabege bestå av fastigheter värda 18 miljarder och med en soliditet på cirka 40 procent räcker det då med ett eget kapital på 7 miljarder kronor.

Alltså kan 5 miljarder överföras till aktieägarna genom en engångsutdelning. Det motsvarar halva börsvärdet på Drott idag och då har vi inte räknat med bostadsbolaget.

Bostadsbolaget ska ju placeras på börsen och med sedvanlig rabatt ska det värderas till 1,5 miljarder kronor. Personligen har jag väldigt svårt att se att det kommer att finnas kvar.

Beståndet är mycket välskött och affärsidén låter intressant – de ska satsa på tillväxtorter, vara aktiva och högutdelande – men det finns alldeles för många aktörer som skulle vilja äga sådana hus för att det skulle kunna bli kvar på börsen. Troligen köper Stena eller GE Capital upp det.

På rätt väg
Nu hävdar kritikerna att det bolaget som kommer att finnas kvar, det Stockholmskoncentrerade Fabege, har alldeles för hög vakans (den kommer att ligga kring 15 procent) och att Stockholm just nu är pressat av den dåliga konjunkturen.

Visst, det kan ligga något i det, men samtidigt vänder Stockholmsmarknaden förr eller senare och dessutom kommer bolaget aldrig tillåta att rabatten blir för hög.

Hög rabatt ses som en möjlighet av det nya gänget som styr börsens fastighetsjätte – och den kan alltid sänkas genom kraftiga återköp.

Slutsats? Drott är på fortsatt rätt väg och aktien borde kunna stiga 10-20 procent till, totalt sett. Den riskjusterade avkastningen känns i dagsläget väldigt bra.