Här finns mer klöver att hämta

KÖP Klöverns aktiekurs har stigit med 50 procent i år. Dags att kliva av? Nej, inte än. Klövern har mer att ge. Storaffären med Akelius har nämligen gjort kalkylen ännu mer spännande.

Först en snabb tillbakablick. Klövern uppstod ur it-bolaget Adcore, vars främsta tillgång var gigantiska förlustavdrag. Affärsidén är att köpa högavkastande fastigheter på medelstora orter och att ha en hög omsättningstakt i portföljen, samma sak som framgångsbolaget Kungsleden gör. I somras fördubblades Klöverns storlek när det plockade kontorsfastigheter från Mandamus och ett par hus från Akelius Kontor.

Nya storförvärv kommer att ske löpande, eftersom Klövern vill utnyttja förlustavdragen. Men bolaget har inte kapital nog att finansiera alla de nya objekten, därför kommer stora affärer att betalas med den egna aktien. Det skapar en del problem. Många av de fastigheter som exempelvis Tornet vill sälja passar bra hos Klövern. Men Tornet vill inte ha betalt i Klövernaktier, utan i kontanter. Detta gäller oavsett ägare, bolaget är för närvarande föremål för bud.

Samma sak med flera andra noterade bolag som har fastighetspaket på säljlistan. Troligare är därför att Klövern kommer att köpa fastigheter från olika lokala byggherrar och från familjebolag i mellanstora svenska städer och sedan få in säljarna som ägare.

Sådana affärer är lätta att motivera. Säljarna får en synlig prislapp på sina fastigheter i form av en daglig noteringskurs på Klövern och dessutom en ständig möjlighet att sälja, eftersom likviditeten i Klöverns aktie är god.

Hur värderas då Klövern? Kursuppgången till trots är värderingen inte ansträngd, tvärtom. I dag har bolaget fastigheter värda cirka 2,9 miljarder kronor. Direktavkastningen ligger på drygt 8,7 procent, vilket innebär att bolaget tjänar 252 miljoner kronor före räntekostnader och central administration.

Vid nuvarande nettoskuld och en snittränta på 5,4 procent betalar bolaget räntor på 127 miljoner och därefter tillkommer huvudkontorskostnader på 16 miljoner. Netto tjänar Klövern 109 miljoner, vilket innebär – om man tar hänsyn till utspädning – att företaget värderas till 10 gånger vinsten. Om halva denna vinst delas ut blir utdelningen goda 5 procent.

I vår lär utdelningen inte bli riktigt så hög, eftersom ovanstående kalkyl bygger på nyligen köpta hus, men nästa år lär den garanterat bli det. Den fina utdelningen, ett lågt p/e-tal – ett bland de lägsta i sektorn – och ett högt affärstempo talar för att Klövernaktien är fortsatt köpvärd.
Lägg till att företagsledningen är erkänt skicklig och att flera av landets mest välrenommerade placerare, exempelvis Öresund, Peter Edwall och Sten K Johnson, är storägare.

Risker? Flera av fastigheterna har Ericsson och Posten som hyresgäster och det kan skapa bekymmer på sikt, även om just Postens lokaler ligger på centrala lägen. Det är också värt att notera att bolaget inte skriver av sina fastigheter (de ligger som omsättningstillgångar i stället för anläggningstillgångar i balansräkningen). Därför redovisar bolaget en högre vinst än vad det annars skulle ha gjort.

Med detta i åtanke är det ändå värt att hoppa på Klöverntåget. Aktien borde kunna stiga med ytterligare 20 procent det närmaste året.