Klöverns vd: Börsrally tar ut sänkta avkastningskrav

Hur mycket tycker du, som tidigare varit analytiker, att det är räntan som driver på transaktionsmarknaden?

“Det är enormt räntedrivet. Räntefallet gör att statsobligationer inte ger någon avkastning längre och där ligger väldigt mycket kapital. Pensionskapitalet måste hitta avkastning för att klara sina åtaganden och i takt med att det här pågått under ett par år har de tvingats söka nya möjligheter. Man har då insett att ägande i fastigheter, direkt eller indirekt, kan ge en hyggligt säker och stabil löpande avkastning, obeaktat värdeutveckling”, säger Arnhult och fortsätter:

“Det driver på värdena. Om det exempelvis var 4-5 seriösa budgivare på varje fastighet för två år sedan så har de i dag dubblerats till 10. Och då talar vi om budgivare som både vill och kan köpa på de priser som affärerna görs på. Det gör det tufft för oss att få till några klipp i dag. Men trots att vi får acceptera att betala lite mer för lite lägre avkastning så är yield-gapet, mellan räntan och direktavkastningen, ändå rekordhögt.”

Om man tänker åt andra hållet. Ögonblicksbilden är ett stort yield-gap men om räntan normaliseras så menar du att gapet är så pass stort att det skulle dämpa?

“Ja, för marknaden har aldrig tagit ut helheten (av räntenedgången, SIX anm). För då skulle avkastningskraven ha gått ned mycket mer. Det är nog det som skett senaste året då börskurserna på de flesta fastighetsbolag rusat i hela Europa, inte bara i Sverige… Jag tror att hela Europa kommit till att tro att den räntehöjning som en gång ska komma nu kommer att göra det längre fram.”

När det gäller fastighetsaktier så handlas flertalet svenska bolag nu över substans eller eget kapital. Har börsen ändå inte sprungit före utvecklingen lite grann?

“Våra substansvärden grundar sig på de externvärderingar vi fått. När intresset från investerarhåll vänder så pass snabbt som det gjort kommer inte värderingsmännen att springa med, för de vill se ett avtryck i marknaden där många avslut ska vittna om att det skett en nivåförändring. Först då kommer de sänka sina avkastningskrav och höja värdena, så de är lite trögare”, förklarar Arnhult.

“Vad aktiemarknaden gör är att ta ut att värderingsmännen kommer höja värdera utifrån senast gjorda affärer. Skulle man göra det för alla börsbolagen är det inte alls säkert att helheten skulle värderas till någon premie. Köper du alla fastigheter av ett bolag som du tycker värderas till substanspremie på börsen i dag så skulle du sannolikt få hem börskursen.”

Klövern-vd:n tycker samtidigt värderingsmännen gör rätt i sin tröghet. Arnhult menar att man bör vara ödmjuk inför faktumet att ögonblicksbilden från dagens affärsavslut kanske inte gäller i morgon.

Gäller värderingsmännens tröghet även Klöverns portföljvärdering, utifrån vad du ser när du är ute och gör affärer?

“Ja, det gäller alla. Värderingsmännen kommer efter hand för de vill se bevis på historiskt konstaterade nivåer. De kan inte sitta och hitta på någonting själva – inte som vi analytiker som försöker stickaut utifrån scenarion som vi hoppas ska infinna sig”, säger Arnhult och skrattar.

nullnull