Konjunkturen kastar skuggor

VID FÖRRA BANKKRISEN, när fastighetsmarknaden fullständigt hade brakat samman, bildades statliga Securum för att rädda Nordbanken.

Castellum började sin bana i mitten av 1990-talet som ett dotterbolag till Securum. Nordbanken var inte den enda banken som blev sittande med pantfastigheter efter fastighetskraschen.

Storbankerna hade alla fastighetsbolag som senare börsnoterades, ett efter ett. För Castellum blev det börsnotering 1997.

Inför noteringen riggades Castellum med en tydlig lågriskprofil. Fastighetsportföljen hade en stor riskspridning och skulle så mycket som möjligt efterlikna ett fastighetsindex. Portföljen innehöll flera typer av fastigheter och de var belägna på olika geografiska marknader. Castellum fick även en stark balansräkning från start.

Drygt tio år har gått och mycket är sig likt. Castellum äger fortfarande fastigheter i fem tillväxtregioner, med en förkärlek till Göteborg där en tredjedel av hyresvärdet finns. Beståndet är koncentrerat till storstäderna.

Öresundsområdet är näst störst, följt av Storstockholm. Castellum har alltid ägt en stor andel i industri- och lagerlokaler och fortsätter med det. Bostäder finns inte längre i fastighetsportföljen, då bolaget inriktar sig på fastigheter som avkastar mer. En annan skillnad är att projektportföljen har vuxit under de senaste åren.

CASTELLUMS FINANSDIREKTÖR HÅKAN Hellström tog över som vd 2006 och kör vidare i samma anda. Affärsidén har varit enkel under åren – shoppa fastigheter och förädla dem. Det har varit ett framgångsriktkoncept och förvaltningsresultatet har ökat varje år.

Ett sätt att förädla är att köpa fastigheter med vakanser och sedan fylla dem. I senaste rapporten uppgick vakansgraden till drygt 10 procent. Castellum är inte exponerat mot stora hyresgäster. Den enskilt största hyresgästen står för 1 procent av hyresintäkterna. Det är tryggt nu när det börjar vankas varsel. Men däremot är inte spridningen mellan branscher lika stor.

En tredjedel av hyresintäkterna kommer från industri och lager. Industriföretagen hyr ofta hela fastigheter. Då lokalerna blir mer specialanpassade flyttar inte hyresgästerna lika ofta som tjänsteföretag. Det är bra, men problemet är att det är svårare att hitta nya hyresgäster till tomma industrilokaler.

FÖR ATT FYLLA de tomma lokalerna kan det krävas investeringar och sådana har Castellum också gjort under åren. När fastigheterna väl är förädlade är inte syftet att sälja dem. Avkastar de bättre inom koncernen behålls de. Castellum är inte ett tradingbolag som exempelvis Kungsleden, som en gång också tillhörde Securum-familjen.

Det har ändå blivit en mängd affärer för Castellum genom åren. Mest har det handlat om köp, försäljningar har inte varit lika vanliga.

Och så till den enskilt största kostnaden i ett fastighetsbolag, nämligen räntorna. Merparten av Castellums lån behöver inte läggas om förrän om fyra till fem år, såvida inte Castellum bryter mot bankens villkor under tiden. Men med en räntetäckningsgrad på 2,7 är det svårt att se att det kommer att ske. De korta räntorna i låneportföljen har ökat med 1 procentenhet sedan förra rapporteringstillfället.

Räntorna kan höjas mer än så utan att bolaget får problem. En belåningsgrad på 50 procent är inte heller oroväckande och Castellum hör till de bättre rustade fastighetsbolagen finansiellt.

Då oroar konjunkturen desto mer. Omkring en femtedel av kontrakten omförhandlas varje år och än så länge verkar hyresnivåerna hamna i princip på samma nivåer som tidigare. Men en dämpning av konjunkturen kommer att pressa hyrorna nedåt.

Castellums hyresnivåer ligger visserligen redan på modesta nivåer och har inte samma fallhöjd som i fastigheter i mer centrala lägen. Men om det blir riktigt mörkt, med stora varsel och konkurser, lär det slå direkt på fastighetsbranschen. Vid konkurser sägs kontrakten upp direkt – utan uppsägningstid. När Castellum valde att sälja av bostäderna ökade risken i bolaget.

Nu hade det kanske varit bättre att ha kvar dem i portföljen.