Ny obligation sänker räntan

Riksdagen har i dagarna klubbat igenom ett lagförslag som ger bostadslåneinstituten möjlighet att ge ut så kallade säkerställda obligationer, även kallade guldkantade obligationer eller covered bonds. Nytt med den här obligationen är att investeraren har förmånsrätt till utvalda äkerheter om bolåneinstitutet skulle råka gå i konkurs.
Utsikterna att få pengar tillbaka är därmed bättre än vad som tidigare varit fallet.

Resultatet blir lägre kreditrisk som öppnar för höjda kreditbetyg den dagen de nya obligationerna emitteras. Bättre rating kan i sin tur fungera som en dörröppnare för lägre räntor.

– Det finns potential för att emissionerna kommer att få högsta betyg, AAA, säger Per Törnqvist, analytiker på kreditvärderingsföretaget Standard & Poor’s.

Tvingas föra register
Högsta rating är dock enligt kreditanalytikern ingen självklarhet. Avgörande blir hur den nya lagen i praktiken kommer att implementeras. Klart står att de säkerställda obligationerna kommer att förorsaka en hel del byråkrati. Bolåneinstituten kommer att tvingas löpande föra register över fastigheter som lämnats som säkerhet.

Bland de svenska bolåneinstituten råder det olika uppfattningar om huruvida de guldkantade värdepapperen kommer att leda till lägre räntor för bolånekunderna.

Peter Gertman, vice vd på SBAB som är fjärde största bostadsinstitut i landet, är optimistisk för sina kunders räkning:

– Det här kommer att trycka ned räntorna framöver. Flera länder i Europa har öppnat för den här typen av obligationer. Om Sverige inte hade följt efter hade vi riskerat högre räntor, säger Gertman.
Säkerställda obligationer bidrar enligt honom till effektivare bostadsutlåning. Orsak är en starkare differentiering mellan botten- och topplån. Säkerheterna som de guldkantade obligationerna är förenade med får endast bestå av tillgångar med låg risk. För exempelvis bostäder krävs att säkerheten inte överstiger 75 procent av marknadsvärdet.

Mer försiktiga
Institut som i dag är mera frikostiga i sin belåning väntas därför i framtiden bli mera försiktiga:

– Vi kommer att se en utveckling där räntorna för bottenlånen trycks ned men där kostnaden för topplånen ökar, säger Gertman.

Jan Lilja, vd på Spintab som är störst på bolån i Sverige, tror inte att det blir någon effekt alls. Svenska bostadsobligationer värderas redan i dag av marknaden som om de hade högst rating. Hans uppfattning delas av Bengt Edholm på Stadshypotek, tvåa i utestående lån.

– För konsumenten kommer det att innebära någon lägre räntepunkt på marginalen, säger Edholm. I bästa fall kommer de nya obligationerna förhindra att räntorna stiger.
Lagen om säkerställda obligationer träder i kraft den 1 juli nästa år.

Fotnot: Enligt färska siffror från bankföreningen går största delen av svenskarnas lån till småhus, totalt 678 miljarder kronor. Därefter följer flerbostadshus med 414 miljarder kronor och bostadsrätter med 118 miljarder kronor.