Räkna med större nedskrivningar

Så sent som för bara ett par månader sedan fanns det fastighetsexperter som envist höll fast vid att priserna på kommersiella fastigheter inte sjunkit. Även om de motvilligt medgav att det fanns tecken på att avkastningskravet klättrat uppåt. När kravet på avkastning ökar sjunker priserna – så enkelt är det. Problemet är att det inte har gjorts tillräckligt många affärer för att ge ett tillförlitligt underlag till i vilken omfattning priserna sjunkit. I somras genomfördes visserligen statens gigantiska försäljning av Vasakronan till AP-Fastigheter på en hög prisnivå. Men sedan dess har det varit ganska lugnt, den tidigare så brännheta marknaden för fastighetsaffärer har kylts av väsentligt. Stora mängder köpglada utlänningar har i princip försvunnit och kreditkrisen har stängt en hel del dörrar för affärer en tid framåt. Gapet är fortfarande stort mellan det pris som säljarna begär och det som köparna är beredda att betala.

Merparten av börsens fastig­hetsbolag har kommit med sina rapporter för årets tredje kvartal.

Det blev inga överraskningar. Hyres­intäkterna tickar på och vakanserna ligger kvar på oförändrade nivåer. Att Sverige går mot minskad tillväxt och ökad arbetslöshet märks inte på hyresmarknaden ännu. Inlåsningen i hyreskontrakt gör att det tar tid innan en minskad efterfrågan slår igenom på de kommersiella hyrorna. Om det inte handlar om konkurser förstås. Då sägs kontrakten upp på studs.

Däremot har fastigheternas marknadsvärden skrivits ned i rapporterna. Visser­ligen är nedskrivningarna blygsamma men det är ändå ett trendbrott jämfört med hur det har sett ut tidigare. Börsens fastighetsbolag har sedan 2005 använt sig av redovisningsregler (International ­Financial Reporting Standard, IFRS) där fastigheterna ska bokföras till marknadsvärden och de orealiserade värdeförändringarna resultatföras. Fram till i dag har det oftast handlat om uppvärderingar av fastigheter. Det är inte så konstigt eftersom fastighetsbranschen har haft några riktigt ljuva år. De låga räntorna har gjort fastighetsköp mycket attraktiva. När fastigheterna avkastade mer än finansieringskostnaden gick det lätt att räkna hem investeringar. Det starka intresset drev förstås upp fastighetspriserna, marknadsvärdena och slutligen resultatet hos fastighetsbolagen.

Majoriteten av fastighetsbolagen har i den senaste kvartalsrapporten minskat fastigheternas marknadsvärden och de orealiserade värdeförändringarna har hamnat på minus. Wihlborgs och Sagax hör till undantagen. Båda gjorde uppvärderingar av sina fastighetsbestånd. För hela niomånadersperioden hade emellertid värdena minskat hos Sagax. Många bolag har tidigare valt att marknadsvärdera fastighetsbeståndet vid varje hel- och halvårsskifte. Men nu har justeringar även skett under det tredje kvartalet. Det är den turbulens som under hösten har präglat finansmarknaderna som gör att bolagen justerar upp avkastningskravet något. För det är ytterst små justeringar som gjorts och som mest har fastighetsvärdena minskat med 3 procent.

Ett prisfall på kommersiella fastigheter på 3 procent låter inte riktigt som om det speglar den verkliga prisbilden det senaste kvartalet. Priserna borde ha fallit mer eftersom det blivit betydligt svårare och dyrare att få finansiering till fastighetsköp. Ett prisfall på 10–15 procent ligger nog närmare verkligheten.

Att redovisa värdeförändringarna över resultatet ger endast en bokföringsmässig effekt och påverkar inte bolagets kassaflöde. Många aktieanalytiker rensade därför bort dessa poster när de var positiva, för att se hur själva verksamheten gick. De fortsätter att göra på samma sätt nu när de är negativa. Men handlar det om stora nedskrivningar är det viktigt att det finns tillräckligt stor andel eget kapital att ta av. Här ligger några fastighetsbolag mer pyrt till än andra. Atrium Ljungbergs soliditet ligger klart över 40 procent medan Sagax andel av eget kapital uppgår till endast 25 procent. För Sagax del skulle en nedskrivning av fastighetsvärdena med 10 procent slå hårt. Men det är också viktigt att skilja mellan olika typer av bestånd. Risken är större att marknadsvärdena faller mer på högt värderade kommersiella fastigheter i centrala lägen än bostadsfastigheter där man i alla fall inte behöver oroa sig för några hyressänkningar. Hos de fastighetsbolag som har en stor andel bostäder är ofta andelen eget kapital mindre. Det stämmer in på Din Bostad men inte på bostadstunga Wallenstam som har en stor andel eget kapital.

Nedskrivningarna av fastighetsvärdena har hittills inte handlat om stora belopp, men de lär inte stanna på dessa låga nivåer. Att fastigheterna fallit i värde kommer till slut att synas i prisstatistiken när väl transaktionerna tar fart. Lägre fastighetspriser öppnar för affärer längre fram, när kreditkrisen lagt sig. Alltid något att glädjas över.

Fastighetsvärden

Nedskrivningar, Nedskrivningar, andel Soliditet*

Tredje kvartalet 2008 mkr av fastighetsvärden juli–sep 2008

Din bostad –195 –3% 22%

Atrium Ljungberg –483 –3% 43%

Klövern –265 –2% 34%

Wallenstam –295 –2% 40%

Fabege –453 –2% 34%

Catena –35 –1% 37%

Castellum –324 –1% 36%

Diös Fastigheter –42 –1% 30%

Kungsleden –46 0% 27%

Wihlborgs 7 0% 32%

Sagax 40 1% 25%

* Eget kapital/totala tillgångar.