Rusning efter svenska fastigheter

Tänk följande. Två svenska bönder från Västerås har några miljoner kronor över och ger sig ut på jakt efter lönsamma affärer. De satsar dem inte på börsen utan på att köpa fastig­heter i Polen. Och de tar med sig kollegerna på granngårdarna som satsar minst 700?000 kronor vardera för att köpa fastigheter för 700 miljoner kronor.
Någon som tror att det går vägen? Det är i alla fall vad som händer just nu. Fast omvänt. Två walesiska bönder satsar pengarna på att köpa fastigheter i Trollhättan och Lilla Edet. I mitten av mars var de i Stockholm och Göteborg för att besöka mäklare och titta på fastigheter. Det räcker om bönderna får ihop 70 miljoner kronor så kan bankerna låna ut resten.
-Vi räknar med en årlig avkastning på 15 procent under sju år, säger Bill Ridge, en av initiativtagarna till Evanridge Swedish Property Limited Liability Partnership till tidningen Fastighetsvärlden.
Den brittiska branschtidningen Farmers Weekly karaktäriserade tidigare affärerna som att investeringsivern inom “off-farm” lyfts till en helt ny nivå.
Exemplet är bara det senaste i raden på utländska fonders köp av svenska fastigheter.
-Fondmarknaden för fastigheter har fullkomligt exploderat de senaste tio åren. Utvecklingen i Europa har gått från tio fonder till mellan 600 och 700 i dag, säger Johan Temse, analyschef i Sverige för den brittiska fastighetskonsultfirman DTZ.
Utvecklingen syns i försäljningsstatistiken. Förra året bytte fastigheter för 123 miljarder kronor ägare i Sverige. Året innan var siffran 93 miljarder. Och andelen utländska affärer ökar också, från 32 procent av affärerna 2004 till 44 procent under 2005.
Men lejonparten av kapitalet kommer inte från privatpersoner eller småföretagare, som de brittiska bönderna, utan från internationella fonder och pensionsfonder som i sin tur har satsat kapital i fastighetsfonderna.
-Den utländska närvaron och fonderna har varit här i Sverige i fem sex år. Nu ser vi ju nya fonder som kommer nästan varje vecka. Nu är det ett femtiotal och siffran stiger, säger Johan Temse.

När jättar som Goldman Sachs och Merrill Lynch satsar pengar på fastigheter i Sverige, agerar de som riskkapitalbolag. De samlar ihop grundplåten, lånar det mesta, köper fastigheterna och stänger fonden i fem till sju år. Utgifter och intäkter är kända i förväg och när tiden löpt ut säljs fastigheterna och fondandelsägarna delar på överskottet.
Precis som i riskkapitalbranschen är det inte ovanligt att fastigheterna sedan säljs vidare till andra fastighetsfonder. Den svenska fondförvaltaren Niam kan tjäna som exempel. Bolaget har sedan starten i slutet av 1990-talet köpt fastigheter för 27 miljarder kronor, men har sedan dess sålt ut de första fonderna och har numer tillgångar värda cirka 17 miljarder.
Riskfritt? Branschen hävdar det men de flesta oberoende ekonomer skulle nog inte hålla med. Riskfria investeringar finns som bekant inte.

Med ett driftsöverskott (direktavkastning) som är lägre än fem procent, det finns sådana exempel på senare tid, finns inte mycket utrymme för prisfall på fastigheter eller höjda räntor. Flera av de privata fastighetsvärdar som Affärsvärlden varit i kontakt med menar också att många fonder inte tar tillräcklig höjd för drifts- och underhållskostnader.
-En stor del av intresset är drivet av räntenivåerna som ger en oerhört positiv hävstång, säger Johan Temse och till­ägger att med en räntehöjning på 1,5 procent­enheter från dagens nivåer kring 3 procent försvinner en “hel del” av det intressanta utrymmet.
Och de nya fonderna är högt belånade. Två av de största, danska Keops och norska Acta Kapitalförvaltning, som är störst i Sverige med fastigheter värda 31 miljarder kronor, köper båda fastigheter i rasande tempo. Och de har en snarlik taktik. De använder sig av 75 till 80 procents belåning i bank och därtill ytterligare obligationsbelåning upp till 95 till 100 procent.
En branschexpert som Affärsvärlden har talat med menar till och med att det i praktiken sker en överbelåning inom vissa fonder. Eftersom lagfartskostnaderna och försäljningskostnaderna räknas in priset kan belåningen överstiga 100 procent.
-Med historiska mått lägger man in en väldigt liten andel eget kapital, säger Tommy Sundbom som är vd för den svenska delen av Keops.
Bankerna accepterar inte så hög belåning, därför får fastigheterna toppbelånas med högavkastande så kallade skräp­obligationer. För sådana här obligationer, som är noterade på den danska börsen, ligger ränteläget nu i dagarna kring 8 till 9 procent.

En annan fondförvaltare, nystartade brittiska North European Property Partners, satsar gärna på Sverige men ser för sin del inte att Sverige är unikt.
-Vi gillar Sverige för att marknaden är genomlyst och för att svenskar oftast är lätta att göra affärer med. Men jag ser det som ett generellt inflöde av kapital, speciellt från USA, där nya fonder har Europa som mål. Sverige är ett intressant land men andra länder, som Tyskland, upplever ett ännu starkare intresse, säger Torsten Bjerregaard, delägare vid fonden.
Fonden köpte i vintras loss fastighetsimperiet Linco från en Stockholmsfamilj där ägandet spritts ut på många händer. Affären gick lös på drygt 1,5 miljarder kronor och betalades till 80 procent av lån i en skotsk bank och till 20 procent av kapital från fondbolaget och Lehman Brothers.

Branschen som helhet ser inga stora nackdelar med fondernas tjurrusning på den svenska fastighetsmarknaden. Tvärtom anses det gynnsamt att generösa svenska skatteregler (all skuldränta är avdragsgill) och den genomlysta svenska fastighetsmarknaden höjer värdet på svenska fastigheter. Samtidigt medger till exempel Jan-Erik Höjvall, vd för Akelius Fastigheter, att konkurrensen bland köparna är väldigt hård:
-Vi har lagt oss i flera av budgivningarna. De här fonderna har för låga avkastningskrav för oss, säger han.
Så vad säger mjölkbönderna i Wales om riskerna?
-Det finns förstås alltid en risk. Men när vi jämför svenska fastigheter med fastigheter i Europa är de både mer välskötta och billigare. Dessutom är Sverige ett stabilt land, säger Nigel Evans från sin gård i Spittal Cross i Pembrokeshire.