SBB:s VD öppnar för att lösa upp joint ventures: ”Ökar transparensen”

På onsdagen kom fastighetsbolaget SBB med rapport för det andra kvartalet. Nettoresultatet steg, även om det fortsatt är negativt. Driftnettot i jämförbart bestånd ökade med 3,7%.

I rapporten lyfts fram att driftnettot stigit med 26% sedan början av 2022.

“Det innebär att man inte behöver vara så orolig på intäktssidan på SBB, utan man kan luta sig tillbaka och veta att det stiger med ett par procent per år och hela tiden förbättras”, säger VD Leiv Synnes till Afv.

Vill öka transparensen i SBB

Det var efter ett möte på Lidingö 2023 med dåvarande styrelseordförande Lennart Schuss som Leiv Synnes tackade ja till VD-posten i SBB. Då var bolaget i djup kris och aktien i princip slaktad.

Sedan dess har SBB arbetat intensivt med sin balansräkning och det har betonats att bolaget ska bli mer transparent. På frågan om var Synnes ser att SBB befinner sig om ett år tror han att bolaget kommer vara än mer intressant för investerare genom bland annat förbättrad transparens.

“Jag tror att intresset för alla våra bolag kommer att vara större och att transparensen ytterligare blivit bättre, samt att fler vill investera i SBB”, säger Synnes och fortsätter:

“En del i transparensen är att redovisningen ska vara enkel att följa. En annan del är att man ska hålla vad man lovar och walk the talk. Jag tycker vi har sagt vad vi ska göra och genomfört det.”‘

Castlelake-samarbetet – “Brygglösning”

För att få in kapital har SBB bland annat skapat två joint venture-bolag med den globala förvaltaren Castlelake. Genom att låna ut totalt 10,9 miljarder kronor har Castlelake gjort det möjligt för dessa JV-bolag att köpa fastigheter från SBB eller omförhandla skulder.

Som en del i att öka transparensen i SBB öppnar Synnes nu för att lösa upp joint venture-lösningarna.

“Eftersom det har varit svårt att resa kapital för branschen som helhet så har vi skapat vissa strukturer, framförallt med Morgan Stanley och Castlelake som är lite ovanliga. När marknaden blir bättre har vi möjlighet att lösa upp de där strukturerna och finansiera oss på vanligt sätt igen. Det kommer öka transparensen och göra det lättare att ta till sig SBB”, säger Synnes och fortsätter:

“Vi har möjlighet under kommande år att lösa upp de där samarbetena och göra SBB mycket enklare att förstå för aktieanalytiker och media.”

Så upplägget med Castlelake som joint venture är temporärt?

“Man kan säga att det. Om man inte kan låna pengar på ett bra sätt i marknaden, eller när det är svårt att sälja fastigheter. Då får man ha en brygglösning och vänta in en starkare marknad. Nu har en starkare marknad kommit, och med lite tur så är den ännu lite starkare nästa år när vi har möjlighet att refinansiera de här strukturerna”, säger han.

Så hanteras nästa obligationsförfall

Under första halvåret 2025 ökade SBB sin fastighetsexponering med 902 Mkr. Att fastighetsbolaget enligt detta mått växer markerar ett trendbrott för bolaget, menar Synnes.

Strukturen som de senaste två åren mejslats fram där SBB styckats upp genom intresse- och dotterbolag  har också burit frukt, anser han. Detta eftersom bolagen kunnat att ta upp skuld till bättre villkor än SBB.

I rapporten lyfts det fram att kostnaderna för finansiering kommit ner och nya lån i SBB-koncernen kommer tas upp via framför allt just intresse- eller dotterbolag.

“Även om finansieringskostnaderna kommit ner för moderbolaget så är det billigare för oss att låna på dotterbolag. Det innebär att vi kommer fortsätta minska skulderna i moderbolaget. Amortera där snarare än att uppta ny skuld”, säger Synnes.

Nästa obligationslån ligger på 485 MEUR och går till förfall om ett år. Synnes uppger att bolaget utvärderar hur de ska resa kapital för att återbetala lånet. Detta kan ske genom att ta in kapital via i första hand intresse- och dotterbolag. Alternativet att avyttra fastigheter finns, samt att förlänga lånet.

“Det har blivit en starkare kapitalmarknad där även bolag med något svagare balansräkning kan låna pengar. Det innebär att jag tror att om vi skulle vilja förlänga det lånet, så kan vi göra det. Vi har många fler alternativ än vad som låg på bordet för ett år sedan”, säger Synnes.

Kan ge bra utveckling på rating

Att nå investmentgrade kommer ta ett tag, men Synnes menar att SBB:s behov av att nå det har minskat och inte är särskilt stort i närtid.

“Jag är optimistisk kring att fastighetspriser ska stiga. Det gör att om man tar det lite lugnt så kommer eget kapital att skapas av sig självt. De senaste åren har mycket av vårt förbättringsarbeten inte synts på grund av fallande fastighetspriser. Om vi får stigande fastighetspriser så kommer vi få en bra utveckling på belåningsgraden och en bra utveckling på rating”, säger han.

Nu har du varit VD i lite över två år. Har åren varit som du tänkte dig?

“Ja, det tycker jag nog att de har varit. Det har varit kul och utmanande. Vi har ett härligt gäng på SBB som har jobbat hårt.”