Svensk fastighetsfest

Den svenska fastighetsmarknaden har gått på högvarv de senaste åren. Detta visar sig om inte annat i Stockholm, där god ekonomisk utveckling, hög sysselsättnin­g, låga vakansgrader och stark efterfrågan på lokaler har drivit upp kontorspriserna. Nollräntemiljön har också tvingat fram sänkta avkastningskrav, det vill säga uppressad prissättning på fastigheters löpande intjäning i form av driftnetto.

Enligt rapporten Nordic Outlook Spring 2019, från fastighetsrådgivaren Jones Lang LaSalle (JLL), ligger primehyran för kontor i de allra mest centrala delarna av huvudstaden på 7 500 kronor per kvadratmeter och år. Motsvarande siffra våren 2014 var 4 400 kronor. Det handlar alltså om en hyres­ökning med 70 procent de senaste fem åren.

En liknande kontorshyresutveckling, om än knappast lika kraftig som den i Stockholm, har uppvisats i såväl Malmö som Götebor­g. Eftersom Sverige ligger längre fram i fastighetscykeln än andra marknader, och eftersom det har blivit allt dyrare att investera på hemmaplan, söker sig svenska fastighetsbolag utomlands. I huvudsak finns två skäl till detta, enligt Cecilia Gunnarsson, analyschef på JLL:

Bolagen vill sprida de geografiska riskerna och samtidigt få bättre avkastning på investeringarna.

– Det har blivit dyrt i Sverige till följd av hyresökningen främst inom kontor i storstäderna, och utbudet av bra produkter är begränsat. I Norden har Finland och Danmark varit attraktiva för svenska bolag, och är det ännu. Vi ser också att svenskt kapital söker sig ut i Europa – till Tyskland, Nederländerna, Storbritannien och Spanien.

Att svenska fastighetsbolag söker sig utomlands kan också ha att göra med att utländska aktörer de senaste åren i allt högr­e utsträckning har börjat investera på den svenska marknaden, vilket har medfört högr­e konkurrens om objekten, och därmed upptrissade priser.

Peter Wiman, analyschef på fastighetsrådgivaren Savills, säger att de utländska investerarna tilltalas av den goda ekonomiska utvecklingen i Sverige, och av det faktum att den svenska marknaden är transparent och, till följd av höga transaktionsvolymer, mycket likvid.

– Intresset bland utländska investerare är högt inom alla fastighetssegment, och nu i och med Brexit har Sverige blivit ett än mer intressant alternativ, säger han.

Senaste gången svenska fastighetsbolag investerade utomlands i stor skala var under 1980-talet. Sedan inträffade bank- och fastighetskrisen på 1990-talet, då enorma värden gick upp i rök och en mängd fastighetsbolag slogs omkull – delvis på grund av utlandsaffärer. Tumultet anses ha inletts med att fastighetsbolaget Allhus lånade 700 miljoner kronor av finansbolaget Nyckeln för att bygga en kontorsfastighet i London, men när räntorna steg kunde Allhus inte betala lånet. Nyckeln hade i sin tur inte nog med pengar för att betala av sitt lån på banken, som gjorde stor kreditförlust. Och så var bollen i rullning. ”Vi borde ha låtit bli utlandet. Men på den här tiden betedde sig svenskarna som vildar när de köpte utomlands. Det var bara att lyfta telefonen och få ett lån”, sade Allhus ägare Leif Nordqvist i Dagens Industri.

Efter debaclet under fastighetskrisen blev det, bland svenska fastighetsaktörer, under lång tid mer eller mindre förbjudet att handla objekt utomlands. Nu verkar inställningen dock vara en annan, vilket delvis kan bero på en generationsväxling.

– Personerna som bestämde då har försvunnit och de som sitter i ledningarna nu på institutioner och i nya fastighetsbolag har inte gjort förlusterna. Efter finanskrisen, då många fastighetsbolag gick omkull och nya bolagskonstellationer bildades, sålde många av utlandsobjekten. Därefter har även många nya fastighetsbolag startats. Nu ser branschen inget skäl till att inte gå utomlands, säger Christina Gustafsson, bygg- och fastighetsforskare på Kungliga tekniska högskolan i Stockholm.

Bostadsbolaget Akelius, som grundades och ägs av entreprenören Roger Akelius, ägde i slutet på förra året fastigheter utanför Sverige till ett värde av drygt 95 miljarder kronor. Detta innebär att Akelius är den största svenska aktören utomlands. Bolagets internationella bestånd har dessutom ökat avsevärt de senaste åren. Ett exempel: 2013 låg 61 procent av fastighetsportföljens värde, som då uppgick till totalt 44 miljarder kronor, inom Sverige. Numera ligger motsvarande siffra på 24 procent, enligt fjolårets årsredovisning. För ett antal år sedan inledde bolaget en så kallad clean the map-strategi. Den innebar att de sålde av bostadsfastigheter i mindre och medelstora städer i Sverige och även Tyskland för att sedan återinvestera pengarna i internationella metropoler som Paris, Washington och New York. Vad gäller Sverige äger Akelius i dag bostadsfastigheter till ett värde av drygt 29 miljarder kronor i Stockholm och Malmö – vilket kan jämföras med för några år sedan, då portföljen även innehöll innehav i bland annat Göteborg, Helsingborg, Halmstad, Luleå och Östersund.

– Vi är, i kronor räknat, lika stora i Sverige i dag som för tolv år sedan. Bolaget har dock femfaldigats sedan dess, och all tillväxt har skett utomlands, säger Pål Ahlsén, vd på Akelius Residential Property, vars preferensaktie är noterad på Stockholmsbörsen.

Pål Ahlsén arbetade som discjockey på 1990-talet innan han omkring millennieskiftet tog dubbla magisterexamen i nationalekonomi och företagsekonomi. År 2004 började han på Akelius – som telefonförsäljare. Efter att ha visat framfötterna blev han först affärsutvecklingsansvarig och sedermera landschef för verksamheten i Tyskland, en marknad som Akelius gick in i 2006 med ett förvärv i Berlin. Tyskland kännetecknades då av hög arbetslöshet och höga vakansgrader i fastigheterna. Det påverkade också priserna, och därför kunde Akelius köpa bostadsfastigheter i centrala Berlin till samma prisnivåer som för bostadshus i Skövde, enligt Pål Ahlsén.

– Berlin kändes attraktiv både som stad och ur ett lönsamhetsperspektiv. Sedan fanns också en riskminimeringsaspekt med i bilden. Svenska fastighetsbolag hade troligen mått bättre efter krisen på 1990-talet om de hade varit spridda över fler marknader, säger han.

Fastighetsinvesteringen i Berlin blev lyckosam. Arbetslösheten sjönk, inflyttningen till staden ökade och vakansgraderna minskade. Detta resulterade i att marknadshyrorna vid nyuthyrningen – som görs upp mellan hyresgäst och hyresvärd – dubblerades på tio år.

– Vi har sett en liknande utveckling i flera andra städer som vi har investerat i.

Pål Ahlsén utsågs 2010 till vd på Akelius, och därefter har bolagets internationella utbredning tilltagit. Året därpå köptes de första bostadsfastigheterna i London och Kanadas största stad, Toronto. 2014 gör bolaget investeringar i Paris och Montréal, och under 2015 görs de första förvärven i USA i form av New York, Washington och Boston. Därefter, 2016, köpte de också i Köpenhamn, den första nordiska investeringen för bolaget utanför Sverige. Numera har Akeliu­s ett bestånd med drygt 50 000 lägenheter fördelade på 15 större städer. I dessa städer stiger marknadshyrorna snabbare än inflationen. Det beror på ekonomisk tillväxt, men också på konkurrens, eftersom befolkningen ökar snabbare än lägenhets­utbudet, enligt Pål Ahlsén.

– Ta Paris som exempel. Där finns ett begränsat antal lägenheter i innerstan och flytta­r man dit vill man inte bo fem mil utanför, säger han.

De senaste åren har Akelius analyserat ett trettiotal potentiella städer att investera i. Pål Ahlsén kan dock just nu inte säga något om vilken stad som står näst på tur för bolaget.

– Om vi pratar igen om fem år skulle jag bli förvånad om vi inte har adderat en ny stad till portföljen, men däremot kanske inte något nytt land, säger han.

Hur har ni finansierat expansionen hittills?

– Utöver eget kapital, vars andel har ökat rejält – cirka 25 procentenheter – sedan vi köpte vårt första hus i Berlin, har vi använt såväl banker som obligationsmarknad. När vi köpte de första husen i Berlin, Hamburg, London och Toronto var det bara bank. Nu har vi byggt upp fina kontakter med fler än 30 banker i de städer där vi är verksamma.

År 2012 gav Akelius ut den första icke-säkerställda obligationen, och två år senare emitterade bolaget preferensaktier. I skrivande stund uppgår bolagets belåning till 5 miljarder euro, varav hälften är säkerställda banklån och hälften icke-säkerställda obligationer i olika valutor.

– Att ha många banker och att vända sig till obligationsmarknader i flera valutor minskar risken, säger Pål Ahlsén, och fortsätter:

– Ett fastighetsbolags största risk är refinansiering. Förlitar man sig på ett fåtal banker eller endast obligationsmarknad, ökar risken att man hamnar i en tuff situation.

Börsnoterade Sagax är ett annat svenskt fastighetsbolag som de senaste åren har ökat sitt internationella fokus. Vid utgången på förra året låg 42 procent av fastighetsbeståndets sammanlagda marknadsvärde på 29 miljarder kronor inom Sverige. Det kan jämföras med 2015, då motsvarande siffra låg på 60 procent. I fjol spenderade bolaget, som är verksamt inom segmentet lättindustri och lager, totalt 3 miljarder kronor på nya förvärv, varav 90 procent av den summan investerades i fastigheter i Finland, Frankrike och Nederländerna, enligt årsredovisningen. Mönstret var detsamma föregående år. Då lade bolaget nära 1,4 miljarder kronor på fastighetsförvärv, varav 87 procent av summan gick till köp i ovanstående länder. David Mindus, vd på och storägare i Sagax, säger att deras internationella expansion är en naturlig följd av att bolaget har blivit större och investerar i ett relativt litet marknadssegment.

– Vi insåg att det med tiden skulle bli allt svårare att växa i Sverige inom vårt fastighetssegment, säger han.

De ansåg att det därmed fanns två huvudalternativ. Antingen investera i nya segment/fastigetstyper, till exempel kontorsfastigheter, eller att etablera Sagax på nya geografiska marknader.

– Vi valde det sistnämnda, eftersom vi tycker att vi förstår lätt industri, säger David Mindus, och fortsätter:

– Genom att ha flera geografiska marknader upplever vi att vi får ett bredare investeringsuniversum och därmed bättre förutsättningar för att hitta attraktiva investeringar. Till följd av den geografiska diversifieringen sjunker också den aggregerade risken i fastighetsportföljen.

Vid millennieskiftet, när investerarsamfundets blickar riktades mot den haussade it-sektorn, grundade han Sagax. Staffan Salén och Johan Thorell, som båda sitter kvar i styrelsen och är ägare, fanns med bland de ursprungliga investerarna. Sedan noteringen på Stockholmsbörsen år 2004 (som var en baklängesnotering signerad Erik Nerpin/Blasieholmen, något som Affärsvärlden skrivit om) har bolaget vuxit kraftigt, inte minst utomlands. Redan samma år gjordes det första köpet i Finland. Det var då inte en del av någon uttänkt strategi, berättar David Mindus.

– Vi blev erbjudna en affär som såg attraktiv ut och hittade inga rationella skäl att avstå den.

År 2014 gjorde Sagax den första affären i Paris, två år senare kom turen till Nederländerna, och nu i sommar har bolaget meddelat att de gör sina första investeringar i Madrid och Barcelona. David Mindus säger att bolaget analyserade en ingång i Spanien redan för fem år sedan, runt 2014, men avvaktade till följd av makroomständigheter, som exempelvis hög arbetslöshet efter finanskrisen. Nu ligger hyrorna inom lättindustri-segmentet både i Madrid och i Barcelona på ungefär hälften av 2005 års nivå, enligt David Mindus.

– Samtidigt ser vi en positiv befolkningsutveckling i dessa städer och bra BNP-tillväxt. Vi hoppas kunna investera till rimlig initial avkastning, samtidigt som det finns förutsättningar för en god hyresutveckling och därmed totalavkastning för aktieägarna.

Hos börsnoterade Balder – med storägaren, grundaren och vd:n Erik Selin i spetsen – har en internationell expansion pågått sedan år 2012. Då valde Selin, till mångas förvåning, att investera i ett större bostadsbestånd i Köpenhamn, en marknad som då var hårt sargad av finanskrisen.

– På den tiden åkte jag regelbundet till Köpenhamn för att träffa mina bankkontakter. Då sprang jag på en affär och frågade bankerna vad de tyckte, frågade dem om de kunde ställa upp med finansiering. Det kunde de, och då tänkte jag att det inte kan vara så farligt. Sedan har utvecklingen varit fantastisk. Vårt danska bestånd har haft bäst avkastning på eget kapital. Men det var många som tyckte att det var märkligt att jag köpte när det stormade, men det är ju oftast då som det är bäst att investera, säger Erik Selin.

I dag har Balder – som äger både kommersiella lokaler och bostäder – ett fastighetsbestånd till ett värde av 129 miljarder kronor. Fastigheterna utanför Sverige står för drygt 40 procent av värdet, alltså runt 52 miljarder kronor, enligt Erik Selin. Ett tongivande förvärv kom under 2015 när Balder efter en mångmiljardinvestering blev majoritetsägare i det finländska bostadsfastighetsbolaget Sato, och därmed i ett slag en stor aktör på andra sidan Östersjön. Innehavet i Finland utgör nu 25 procent av det totala värdet på Balders fastighetsportfölj.

– Investeringen i Finland har gått enligt plan. Även om det inte har varit någon raket, så har kassaflödena blivit bättre och bättre, säger Erik Selin.

Efter intåget i Finland har den geografiska expansionen fortsatt för Balder. År 2016 gjorde bolaget den första investeringen i en kontorsfastighet i Norge, i fjol köptes sju hotellfastigheter i Tyskland, och i år har premiärförvärv gjorts i London i form av två kontorsbyggnader. På Affärsvärldens fråga om det inte just nu är extra riskabelt att investera i den brittiska huvudstaden i och med en eventuell Brexit, svarar Erik Selin:

– Kontorshyresmarknaden är fortsatt stark och har rekordlåga vakanser, trots Brexit. Den är numera mindre beroende av finansindustrin. I stället är det techbolag som Google, Amazon och Facebook som suger upp hundratusentals kvadratmeter. Nu när det är oroligt och många vill sälja på grund av Brexit så är det ett bra läge att köpa.

Erik Selin var själv förvånad över sitt första förvärv i Danmark efter finanskrisen, eftersom han fram till dess var ointresserad av utlandsaffärer. Strategin har dock visat sig lyckad, bolagets aktiekurs har klivit stadigt uppåt de senaste åren, och snart kan fler marknader stå på tur.

– Precis som för industribolag som Atlas Copco eller Alfa Laval finns det inget hinder för fastighetsbolagen att växa på fler marknader. För vår del ser vi fler investeringsmöjligheter utomlands och anser också att det är bra att sprida affärsriskerna på fler marknader snarare än att ha alla tillgångar i ett land, säger han.

För ett antal år sedan valde också börsnoterade fastighetsbolaget Hemfosa att börja investera utanför Sverige. År 2015 kom det första förvärvet i Norge och året därpå i Finland. Sedan dess har bolaget fortsatt att köpa upp objekt i dessa länder. Av fastighetsbeståndets värde på 39 miljarder kronor ligger numera 70 procent inom Sverige, 25 procent i Norge och 5 procent i Finland. Därmed blir Hemfosa – som är inriktat på samhällsfastigheter med offentliga myndigheter, vård/omsorgsverksamhet, rättsväsende och skola som hyresgäster – ett alltmer nordiskt bolag. Deras mål är att inom fem år uppnå ett fastighetsvärde på 50 miljarder kronor, vilket rimligen betyder att fler utlandsförvärv lär göras. Caroline Arehult, vd för Hemfosa sedan september förra året, säger att expansionen är ett sätt för bolaget att sprida riskerna.

– Vi ser Sverige, Finland och Norge som våra hemmamarknader. Det är länder med liknande välfärdssystem och därmed liknande behov inom samhällsfastigheter. I dessa länder pågår också diskussioner om kommunreformer och huruvida kommuner eller privata företag ska äga samhällsfastigheterna. Där kan det uppstå affärsmöjligheter.

Även private equity-fastighetsbolaget Niam, som ägs av det svenska investmentbolaget Stronghold Invest, har ökat sitt utlandsfokus. Mellan 2012 och 2018 gjorde fastighetsfonderna förvärv för 46 miljarder kronor, varav 15 procent av summan placerades i Sverige och resten i Danmark, Finland, Norge och Polen. Precis som Erik Selins Balder så var Niam snabbt ute på spelplanen i Danmark efter finanskrisen och har där framför allt köpt bostadsfastigheter, men även kontor; mellan 2012 och 2018 handlade fonden för hela 22 miljarder kronor i landet.

– Precis som i Sverige på 1990-talet så slog finanskrisen sönder den danska fastighetsmarknadens gamla struktur. Då blev det enklare att komma åt bra affärer. Vi köpte tidigt och nu är vi en stor aktör i landet, säger Fredrik Jonsson, vd på Niam.

Enligt siffror från Niam utgör dess bestånd i Danmark i dag 52 procent av fastighetsportföljens värde, som ligger på drygt 3 miljarder euro. Därefter kommer Finland med 19 procent, medan innehaven i Norge och Sverige utgör 9 respektive 10 procent av fastighetsvärdet.

Niam har även sedan år 2012 investerat över 3 miljarder kronor i kontorsfastigheter belägna i större städer i Polen, ett land som inte särskilt ofta lyfts fram som en het marknad för svenska fastighetsbolag. Fredrik Jonsson säger att Polen har betraktats på ett ganska styvmoderligt sätt i Sverige. Men att landet har Europas femte största population, en stark ekonomisk tillväxt, i aktuella årgångar en hög andel universitetsstuderande och ett löneläge ibland långt under hälften av andra delar av Europa. Sammantaget gör detta att många multinationella bolag öppnar lokala kontor samt regions- eller världsövergripande affärs- och service­center i landet.

– Precis som de så etablerar vi oss till en tredjedel av kostnaden och klart högre löpande avkastning jämfört med mogna marknader i Europa, säger han, och fort­sätter:

– De flesta investerare ser nog fortfarande Polen som bara en högrisklott, vi ser det i många delar som en lågriskmarknad som är prissatt likt en högriskmarknad. Visst finns, åtminstone i svenska ögon, den politiska omognaden där och därmed den upplevda risken. Vi ser det dock som väldigt osannolikt att politiken på riktigt gör något som äventyrar landets starka tillväxt och attraktionskraft för stora internationella bolag.

Castellum är ett annat svenskt fastighetsbolag som blir alltmer internationellt, eller åtminstone nordiskt. Bolagets innehav värderas till drygt 91 miljarder kronor och består framför allt av kontor, lager/logistikbyggnader och samhällsfastigheter. Deras första utlandsinvestering genomfördes år 2011 när de köpte ett bestånd i Köpenhamnsområdet, och sedan utökades det danska beståndet i samband med mångmiljardförvärvet av Norrporten, som skedde 2016. Och förra sommaren tog bolaget klivet österut genom att köpa en större kontors­fastighet i Helsingfors för 81 miljoner euro. Nu har Castellum också börjat bygga en egen organisation i Finland, vilket borgar för att fler förvärv kan komma att bli aktuella.

– Vi tror på en tillväxtpotential för hyrorna i centrala Helsingfors, och den marknaden är mindre volatil än i Stockholm där det svänger mycket mellan hög- och lågkonjunktur, säger Castellums vd Henrik Saxbor­n till Affärsvärlden.

Nu står utlandsfastigheterna för ungefär 8 procent av värdet på fastighetsportföljen, alltså en tydlig ökning efter de första förvärven utanför Sverige för drygt åtta år sedan. Henrik Saxborn säger att bolagets utlands­köp är en del i arbetet för att bli en större nordisk aktör.

– Vi kan flytta vår kunskap som fastighetsbolag till fler städer och på det viset skapa aktieägarvärde. Sedan spelar det mindre roll att städerna ligger i olika nordiska länder.

På frågan om varför bolaget valde Finland framför Norge, svarar vd:n:

– Vi har kollat på några städer i Norge, men det ska också vara rätt tillfälle. Oslo har haft en stark hyresutveckling och mycket handlar om prislappen som man går in på.

Det börsnoterade fastighetsbolaget Wihlborgs, som är fokuserat på kommersiella fastigheter i Öresundsområdet, har länge funnits i Köpenhamn utöver innehaven i Malmö, Lund och Helsingborg. Ett stort steg mot en starkare marknadsposition i Danmark togs sommaren 2017 när fastighetsbolaget förvärvade ett kontorsfastighetsbestånd för 2,3 miljarder kronor. Därefter har fler investeringar gjorts på andra sidan sundet. Innehavet i Danmark utgör i dag 18 procent av fastighetsportföljens värde på 44 miljarder kronor, vilket kan jämföras med 6 procent 2014. Därmed är Wihlborgs i dag en av de större aktörerna, räknat i antalet kvadratmeter, inom kommersiella fastigheter på Köpenhamnsmarknaden, uppger vd:n Ulrika Hallengren.

– Det har efter finanskrisen varit en tuffare återhämtning i Köpenhamn med högre vakanser och lägre hyror jämfört med storstadsregioner i Sverige. Sedan några år är tillväxten dock positiv och Köpenhamn är en viktig marknad för oss, säger hon.

– Vi tror att vi kan dra fördelar genom att ha ett stort, samlat bestånd på en väldefinierad marknad i Öresund som vi känner väl. Vi vet ju till exempel att fastigheternas serviceutbud ses som viktigare i Danmark, och det kan vi dra lärdom av i Sverige.

På frågan om det kan bli aktuellt med nya marknader längre fram, svarar Ulrika Hallengre­n:

– Öresundsregionen är vårt fokus, men det är klart att när Fehmarn Bält-förbindelsen är färdig så är det ännu enklare att ta sig till tyska Hamburg, och då kan det förstås vara intressant att titta vidare söderut. Men det är några år kvar till dess.

Pandox, som äger och hyr ut hotellfastigheter till välkända hotelloperatörer som Scandic, Hilton och Leonardo, inledde en internationell expansion i mitten på 2000-talet efter att bolaget köptes ut från Stockholmsbörsen av de norska investerarna Eiendomsspar AS och Sundt AS, som båda ännu är storägare. År 2015 placerades bolaget återigen på börsen, och sedan dess har de gjort en rad stora utlandsförvärv. Sedan nyintroduktionsåret har bolaget köpt hotellfastigheter för totalt 20 miljarder kronor, uppger vd:n Anders Nissen. Denna föga blygsamma summa har uteslutande placerats utanför Skandinavien och framför allt i länder som Storbritannien, Tyskland och Belgien. År 2015 uppgick fastighetsportföljens värde till 31 miljarder kronor, varav innehaven i Sverige utgjorde 42 procent. Numera ligger fastighetsvärdet på 57 miljarder kronor – och det svenska beståndets andel har minskat till drygt 27 procent. Detta betyder i praktiken att Pandox är en av de absolut största svenska fastighetsaktörerna internationellt.

– För oss har investeringarna utomlands handlat om att minimera riskerna och fånga upp intäkter på fler marknader. Ju högre spridningsgrad, desto bättre, säger Anders Nissen.

Hur har då de svenska fastighetsbolagen finansierat köpfesten utomlands? Efter finanskrise­n är en tydlig trend, enligt Peter Wiman på Savills, att allt fler aktörer har valt att resa kapital via kapitalmarknaden. Finansieringsformer som preferensaktier och framför allt obligationer används nu i högre utsträckning som alternativ eller komplement till traditionella banklån. Saga­x, med David Mindus i framkant, var tidigt ute bland fastighetsbolagen när de 2006 införde preferensaktier, ett vid tidpunkten inte särskilt vanligt aktieslag. Sedan dess har också bland andra Hemfosa och Klövern börjat med preffar, liksom Heimstaden och Akelius. Allt fler aktörer har dessutom emittera­t obligationer i andra valutor än svenska kronor.

– För flera fastighetsbolag har en kombination av banklån, obligationer och preferensaktier blivit ett sätt att öka den finansiella hävstången, säger Peter Wiman.

Andra fastighetsbolagHemsö

Samhällsfastighetsbolaget Hemsö, som ägs till 85 procent av Tredje AP-fonden och till 15 procent av Sagax, sitter på en fastighetsportfölj till ett värde av 51 miljarder kronor, enligt halvårsrapporten för innevarande år. Fastighetsbeståndet i Tyskland, där bolaget ursprungligen gick in 2011, står för 15 procent av portföljens sammanlagda värde. Fastighetsinnehaven i Finland, där Hemsö gjorde det första förvärvet under 2013, utgör 18 procent. Resterande del av portföljens värde, på 67 procent, finns inom Sverige.

Klövern

Klövern, vars vd och storägare Rutger Arnhult är en av börsens mest kända fastighetsprofiler jämte Erik Selin och David Mindus, gjorde sitt första utlandsköp i slutet på 2017 genom förvärvet av en kontorsfastighet i Köpenhamn. Sedan dess har det blivit fler förvärv i Danmark, och bolaget har även följt Akelius exempel och köpt fastigheter i New York. Enligt bolagets rapport för årets andra kvartal utgör innehaven i Köpenhamn och den amerikanska metropolen 8 respektive 2 procent av portföljens fastighetsvärde på cirka 54 miljarder kronor. Det är en tydlig strategi från Klöverns sida att med investeringar utomlands minska den geografiska risk som en 100-procentig fokusering på Sverige innebär, skrev Arnhult i kommentaren till Q1-rappoten.