Fastighet Fastighetsmarknad
Ilija Batljan: Ekonomin kommer krascha – då får vi lägre räntor
De två fastighetsbolagens VD:ar framträdde under torsdagen på Nordic Corporate Bond Conference, arrangerat av Pareto Securites.
”Vi rör oss snabbt in i en recession. Jag tror att arbetslösheten kommer att stiga redan i sommar. Det är långa köer nu utanför Lidl på Sibyllegatan av folk som inte skulle handlat där för ett år sedan”, säger Ilja Batljan under en paneldebatt där även Sven-Olof Johansson och Rutger Källén, CFO på Hemsö, deltar. Intresset för fastighetsledarna är stort, det är till och med trångt om ståplatser i salen.
Batljan: “Han har rätt – ekonomin kraschar”
Innan debatten säger SBB-grundaren Batljan till Afv att man ska ha stor respekt för en “tuff och volatil marknad”. För någon vecka sedan kände ”ingen normalfuntad person” till Signature Bank.
Vad betyder det för fastighetsbranschen? Hur mycket går värderingarna ner?
”Värderingarna börjar stabilisera sig. Senast idag gjordes en stor bostadsaffär och flera kommer under Q2. Det handlar snarare om vart hela ekonomin rör sig. Jag tror att Sven-Olof haft rätt hela tiden när han säger att ekonomin kraschar, med lägre räntor som följd”, säger Ilija Batljan.
Under paneldebatten får Johansson tillfälle att utveckla sig om sin pessimism. Han tror att de amerikanska nischbankernas problem bara är ett första tecken på nedgång, som snart kommer att sprida sig till startups, tech-sektorn och även den konjunkturkritiska bilindustrin. Bilförsäljningen i USA har i princip avstannat efter att billåneräntorna tredubblats från cirka 4% till 12%. Andra industrier som är beroende av att erbjuda köparna krediter dras med, och mönstret upprepas snart i Europa.
”Vi är i redan inne i deflationsterritorium. Gaspriserna har gått ner 85%, oljan 30-32%, transportkostnaderna 50-55% (…) Jag vet inte var dagens inflationen kommer ifrån, det kan bara handla om en fördröjningseffekt. Det är 100% säkert att Riksbanken kommer att sänka före årets slut”, säger Sven-Olof Johansson.
Obligationsmarknaden ”nästan stängd”
Fastighetsbolagsledarna är överens om att kreditmarknaden förändras oerhört snabbt, och att bankoron redan haft stor negativ effekt även i Norden.
”Eurobond-marknaden är nästan stängd och i den svenska obligationsmarknaden finns inte mycket likviditet. Det är förstås ett stort problem för fastighetssektorn”, säger Johansson.
Foto: TT
Alla tre fastighetsbolagscheferna säger att de arbetar hårt för att bredda möjligheterna till finansiering sedan de vanliga vägarna blivit både färre och dyrare.
”Vi har träffat asiatiska aktörer den här veckan och US private placement (investering som erbjuds en mindre grupp placerare, t ex pensionsfonder, reds. anm.) har också blivit viktigt. Obligationskillarna kan mycket väl komma att förlora sina jobb till private placement-sidan ”, säger Batljan.
Försäljning av tillgångar för att få in kapital är en annan möjlighet, som Johansson ger Batljan cred för att ha varit den förste att prata om och agera på. SBB:s styrelse drog slutsatsen redan ifjol att försäljning är det bästa sättet att få in kapital.
”Sedan borde Norden också vara mer aktivt att söka långsiktigt institutionellt kapital, som vi gjorde i Brookfield-affären, eller ta in minoritetskapital som vi planerar för Sveafastigheter”, säger Batljan.
Johansson på Fastpartner säger sig ha ett starkt fokus på att undvika en situation då obligationer förfaller till betalning, särskilt på kort sikt, vilket han definierar som en 18-månadersperiod.
”Efter två förfallodatum som väntar, är vårt mål är att inte ha några ytterligare inom 24 månader”, säger han.
Jämfört med Hemsö, som ägs till 85% av tredje AP-fonden, med statliga garantier och höga kreditbetyg som följd, befinner sig Fastpartner ”i djungeln”, enligt Johansson. Konfronterade med illikvida marknader och framför allt stora spreads.
Bankerna blir livbojar
Bankernas roll som livboj när det blåser snålt på obligationsmarknaderna kommer upp både i Affärsvärldens samtal med Batljan och under diskussionen på podiet.
”Svenska och nordiska banker har starka balansräkningar och tjänar pengar. De vågar inte säga det för högt eftersom de tror staten drar öronen åt sig och vill beskatta, men vi måste låta det gå bra för dem så att de kan stödja företagen. De har varit väldigt hjälpsamma hittills”, säger Batljan.
Den påtagliga tacksamheten grundar sig i att banklånen är mycket billigare för fastighetsbolag som inte liksom Hemsö fortfarande har tillgång till attraktiva obligationer.
Skillnaden avsevärd: En 3-årig företagsobligation kommer med 400-450 punkter spread, medan bankerna tar runt 150, enligt Johansson.
”Det finns inte likviditet till de priser som syns på skärmen nu. Alla market makers måste jobba för att få det att fungera bättre i Sverige”, säger Batljan.
Vapenvila i blankar-bråket
En helt annan punkt som SBB:s VD kritiserat tidigare är blankarnas hållning till bolaget. Under 2022 blankades en rekordstor andel av SBB:s free float, något som till och med uppmärksammades i utländsk press. När Afv frågar honom nu väjer han:
Hur är din relation med blankarna dessa dagar? Det har ju varit turbulent tidigare.
”Det där är inget som jag ägnar någon tid åt.”
Så det spelar ingen roll att blankningen av SBB stigit igen?
”Nej, det där har inget att göra med vår kärnverksamhet. Vi fortsätter att serva våra kunder varje dag.”
“Då jämför man äpplen och päron”
Mer stridslysten blir han när Afv påtalar det faktum att bolagets redovisade överskottsgrad i genomsnitt legat mer än 5 procentenheter under den egenbedömda intjäningsförmågan.
”Det tycker jag inte stämmer, då jämför man äpplen och päron. Överskottsgraden är utifrån ett oförändrat bestånd i slutet av året eller kvartalet. Om du tittar på vår överskottsgrad under 2022 och justerar för att vi köpte ett bostadsbolag i början av 2022 så kommer du att se att vår siffra är en av de högsta”, säger han och fortsätter:
“Trots att vi hade ett stort innehav av bostäder så hade vi en överskottsgrad på 66% och hade vi inte haft den effekten skulle den legat i häraden 70%. Det är skillnad mellan bostäder och samhällsfastigheter.”
Vad gäller den planerade avknoppningen av Sveafastigheter bekräftar Batljan att allt går enligt plan. Några andra strukturaffärer vill han inte nämna.
”Sveafastigheter är ett fantastiskt fint bolag och vi kommer att välja det bästa alternativet – en IPO, som vi undersöker nu, eller att sälja eller ta minoritetsägare”, säger han.
Vilken uppgift stressar dig mest just nu, givet marknaden?
”Jag känner mig inte stressad”, svarar Batljan.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du Afv Fastighet
