Så värderas fastighetsbolagen efter raset

Stigande räntor har fått fastighetsbolagen på fall. Nästan samtliga aktier är ned hittills i år – många har tappat 30% eller mer av värdet. Några av de värsta förlorarna som SBB tillsammans med utvecklare som K-Fastigheter och K2A har rasat bortåt 60%.

Enkelt motivera fallande fastighetsvärden

Fastighetsbranschen står just nu och väger i synen på vart inflation och räntor kan tänkas ta vägen – och hur det kommer påverka värderingen av fastigheter.

Vi hittar en intressant skrivning i Sagax senaste årsredovisning som tydliggör problemet. De menar att kostnaden för en icke-säkerställd femårig obligation på bara ett år ökat från cirka 0,7 till 2,7%.

Givet nuvarande kapitalstruktur menar bolaget då att priset på nya fastighetsinvesteringar skulle behöva sänkas med 15% för att bibehålla en avkastning på eget kapital över deras mål om 15%. Skulle bolagets egna bestånd drabbas av ett prisfall i den storleksordningen innebär det ett värdetapp på nära 7 miljarder kronor – motsvarande omkring en femtedel av bolagets substansvärde.

Realt inflationsskydd…

Å andra sidan menar Sagax vidare att om man även antar att hyrorna inflationsjusteras med 1% per år så kan avkastningsmålet på 15% bibehållas – trots högre räntekostnader.

Tolkningen skulle vara att fastigheter som kan kompensera med långsiktigt växande hyresintäkter kanske inte behöver falla alls i värde, även i ett scenario med något högre räntor. Fastigheter är trots allt reala tillgångar och dessa tenderar klara inflationsscenarion hyggligt väl.

…eller tickande räntebomb?

Samtidigt är det svårt att komma undan det faktum att avkastningskraven de facto har fallit när räntorna krupit allt längre ned. Så varför skulle inte det omvända gälla när räntorna nu stiger i stället?

Det vore trots allt inte konstigt om den tillgångsinflation som drivit upp priser på bland annat fastigheter vänder i motsatt riktning när den frikostiga penningpolitik som förts eventuellt ska ta en annan riktning.

Vad letar Afv efter?

Vi har förstås inte alla svar – men klart är att marknaden tar höjd för mycket framtida elände just nu. I ett osäkert läge är det många som kategoriskt ratar fastighetsbolag. Detta riskerar fortsätta så länge det inte kommer tydligare signaler om lägre inflation.

PandoxAnalys

Pandox: Rabatterad hotellfastighetsägare

Det vi särskilt letar efter just nu är bolag med stabila finanser och lång räntebindning som klarar av ett scenario med högre räntor. Långa hyresavtal med en hälsosam marginal mellan fastigheternas direktavkastning och lånens kostnad är också viktigt. Liksom en vettig värdering på aktien förstås.

Nedan finns en tabell som gör ett första hugg på några av dessa punkter. Den är sorterad från längst till kortast räntebindning vilket ger en indikation på vilka som kommer drabbas först av de högre räntorna. Det är åtminstone en utgångspunkt för den som vågar vara långsiktig och vill börja gräva lite djupare efter värde i fastighetssektorn.

Fastighetsbolagens nyckeltal