Är bostadsmarknaden verkligen en bubbla?

2017-11-08 14:00 Ulf Jakobsson
Ulf Jakobsson. Foto: Jörgen Appelgren

Förr eller senare kommer det en räntehöjning. Blir den kraftig kommer de som gått in på bostadsmarknaden med full belåning att befinna sig i ett mycket prekärt läge.

KRÖNIKA. Den snabba prisökningen på bostads­rätter i Sverige och framför allt i Stockholms innerstad, har fått många att tala om marknaden som en bubbla, som när som helst kan spricka, med kraftiga prisfall som följd.

Ekonomer har på goda grunder avvisat denna tanke. Definitionen på en bubbla är att prisökningen drivs av spekulation i ytterligare prishöjningar, viket gör att tillgångens värde inte motsvaras av ett underliggande bruksvärde.

För det första finns det så många trögheter i bostadsmarknaden att det är svårt att se hur den under flera år skulle kunna drivas av spekulation. Ett enkelt räkneexempel med grund i den i och för sig dysfunktionella marknaden för hyres­rätter, visar också att marknaden för bostads­rätter har god kontakt med underliggande värderingar för boende.

Räkneexemplet är hämtat från Stockholms innerstad där prisökningarna har varit som mest dramatiska. I Stockholm finns nu en inte helt obetydlig nyproduktion av hyresrätter. Trots att priserna på dessa ligger högt, så har man inte nått upp till marknadspriserna. Lägenheterna förmedlas fortfarande i en kö med relativt långa väntetider. Marknadspriser har vi när hyresrätterna börjar utannonseras och visas på det sätt som nu sker med bostadsrätter. Den som är beredd att betala den åsatta hyran får då en lägenhet relativt omgående. I Stockholm är vi långt ifrån detta läge.

Enligt tidningsuppgifter ligger månadshyrorna för nyproducerade lägenheter som förmedlas genom bostadskön över 2 000 kronor per kvadratmeter. Det innebär att en nyproducerad lägenhet i innerstaden på 80 kvadratmeter har en hyra på drygt 16 000 kronor. Priset för en bostadsrätt med samma yta kan ligga kring 7–8 miljoner kronor. Om vi, högt räknat, antar att nettoräntan efter skatteavdrag är 2 procent och räknar med det högsta av de angivna priserna så ligger den alternativa kapitalkostnaden per månad på drygt 13 000 kronor. Med en avgift på 4 000 kronor hamnar månadskostnaden för ­bostadsrätten i samma härad som hyresrätten. Till detta ska läggas att hyresrätten hyrs ut under sitt marknadspris och att många finner ett egenvärde i att äga sin bostad.

Situationen skulle givetvis ändras drastiskt om räntan skulle stiga kraftigt. Om nettoräntan skulle stiga till, säg 4 procent, skulle kapitalkostnaden fördubblas. Sannolikt skulle även avgiften stiga. Bostadsrätten skulle då få en månadskostnad på drygt 30 000 kronor. Uppenbarligen skulle en snabb räntehöjning av detta slag leda till ett betydande prisfall för bostadsrätter.

Den enkla slutsatsen av resonemanget är att den låga räntan är den avgörande faktorn bakom de höga fastighetspriserna. Om räntan förblir låg under lång tid är det rimligt att anta att priserna kan fortsätta att stiga i takt med stigande inkomster och med ökad inflyttning i städerna. Förr eller senare kommer det dock en räntehöjning. Blir den kraftig kommer de som gått in på bostadsmarknaden med full belåning att befinna sig i ett mycket prekärt läge. Det är detta som ­ligger bakom Riksbankens och Finansinspektionens yrkande på skärpta amorteringskrav.

Det förblir dock ologiskt att å ena sidan bedriva en extrem lågräntepolitik och å andra sidan motverka effekterna av densamma med olika regleringar. Bättre vore att påbörja en försiktig räntehöjning. Ännu bättre vore om vi fick en ­avreglering av hyresmarknaden. Då skulle inte alla som vill eller måste bo i Stockholms innerstad tvingas in i en finansiellt riskabel marknad för bostadsrätter.

Samtidigt i Washington DC

CNN: Är Förenta staternas president en lögnare?

Bob Corker: Presidenten har stora svårigheter med sanningen i många frågor.

Corker är republikansk senator och ordförande i senatens utrikesutskott.

Det enkla svaret på frågan är ja. Och detta är katastrofalt.

Ulf Jakobsson

Fler krönikor av Ulf Jakobsson

Premiumnyheter

Aktuellt inom

Bostad & fastighet