”Hemfosa kan bli utköpt”

Du tajmade dippen på bostadsmarknaden och sålde av mycket av fondens bostadsutvecklare strax före marknadssättningen förra hösten. Har det blivit läge att plocka upp bostadsrelaterat igen?

– Jag har börjat titta lite på bostadsutvecklare, i synnerhet JM och Bonava, som jag nu äger lite av i fonden igen. Jag träffade deras vd Johan Skoglund nyligen och han verkade ha blivit lite svagt positiv till marknaden. Inte så att priserna nödvändigtvis går upp, men i alla fall stabiliseras i Stockholm. JM är ned nästan 50 procent från det att jag sålde i början av sommaren förra året.

Fonden fokuserar på fastighetsbolag i Norden. Vilka geografiska marknader lockar?

– Hela Norden är intressant, men den finska ekonomin har stått still rätt länge och fastighetspriserna har inte rört sig alls, om inte ned lite, samtidigt som fastighetspriser gått upp mycket i Sverige. Denna skillnad mellan länderna kommer inte att bestå, den finländska marknaden kommer ikapp och det finns stora fastighetsbolag, till exempel Castellum, som går in i Finland nu.

Balder är liksom för jämförelseindexet, Carnegie Real Estate Index, fondens största innehav. Vilka innehav har ni överviktat mot index?

– De största övervikterna mot index är Platzer, Kungsleden och Klövern. De är bolag som handlas till stor rabatt mot substansvärdet. Jag vill ha exponering mot Stockholm och Göteborg vilket man får av dessa bolag. Men framför allt har de bra kassaflöden.

Varför är kassaflödena så viktiga för fastighetsbolagen?

– Flera av bolagen har drivits av värdeökningar på fastigheter, men det kanske inte blir så mycket av det framöver. När räntorna börjar krypa uppåt kanske det är bolagens kassaflöde som kommer bygga substansvärdet i stället. Skanskas vd berättade häromdagen att det är det som har hänt på den amerikanska marknaden. Där har räntorna stigit men det har inte påverkat de kommersiella fastighetspriserna negativt, utan de är oförändrade. Då är det de underliggande kassaflödena som efterfrågas i stället.

Fonden har en stor exponering mot kommersiella fastigheter. Hur kommer det sig?

– Jag tror att den kommersiella marknaden har varit lite mer nykter än bostadsmarknaden och inte diskonterat den låga räntan fullt ut. Man ska komma ihåg att det är privatpersoner som sätter priser på bostadsrätter medan det är professionella investerare som köper kommersiella fastigheter. Priser på bostadsrätter har dubblerats de senaste tio åren, men kommersiella fastigheter är upp kanske 40 procent under samma period. Så det finns fortfarande en kudde i de kommersiella fastighetsvärderingarna.

Ett av fondens innehav är Hemfosa, som ska delas upp i två bolag före årsskiftet. Vad tror du om framtiden för Hemfosa och avknoppningen Nyfosa?

– Jag tror att uppdelningen kommer hjälpa till att skapa värde för bolagen. Nyfosa kommer fokusera på att växa, vilket ju kan bli lite spekulativt. Det är såklart en stor risk att köpa på sig stora fastighetsbestånd om man tror att fastighetspriserna inte ska upp mer. Då vill det till att man har en näsa för affärer, vilket vd Jens Engwall har.

– Gamla Hemfosa, de stabila samhällsfastigheterna, kan mycket väl bli utköpt. Det är ett sådant bolag som livbolagen tycker om. Även om det inte har kommit något bud än kan det komma först när bolaget har delats.

Vilken är din sämsta investering i fonden?

– Det måste vara Tobin Properties, en bostadsutvecklare som verkar inom lyxsegmentet. Jag köpte en liten position för 1,5 år sedan och kursen har decimerats sedan dess. Jag gjorde en rockad och bytte ut Oscar Properties, för jag tyckte jag kom in på en lägre nivå i Tobin. Men det visade ju sig att båda gick ned jättemycket. Jag sålde hela innehavet i budet när Klövern köpte in sig i Tobin, och sedan dess är den ned ytterligare 50 procent. Men nu börjar den bli intressant igen.

Jonas Andersson

Förvaltar: Alfred Berg Fastighetsfond Norden.

Förvaltat kapital: 1 150 miljoner kronor.

Utveckling hittills i år: +17,5 procent.

Tre år: +68 procent.