Dags checka ut?

Två smällar väntar fastighetsägare som hyr ut till hotell, säger Mikael Söderlundh, från fastighetsrådgivaren Pangea Partners men Pandox vd Anders Nissen håller inte med.
Mikael Söderlundh. Foto: Pangea Partners

Hotellfastighetsbolaget Pandox har sedan i februari tappat cirka 60 procent av börsvärdet. Bolaget har 156 hotell i 15 länder, och eftersom coronasmittan inte känner några gränser begränsas nedgången i beläggningsgraden inte heller till någon specifik marknad.

Bland de större hotellägarna finns även börsnoterade fastighetsbolaget Balder som bland annat köpte en portfölj med 14 hotellfastigheter från Pandox 2014. Balder har meddelat att hotellandelen 2019 motsvarade cirka 8 procent av och det totala Xvärdet.

En annan stor aktör i segmentet är Petter Stordalens bolag Strawberry Properties. Företaget äger hotellfastigheter som drivs av den norske hotellmagnatens operatör, Nordic Choice Hotels. Hälften av bolagets värde återfinns i fastigheter i Storstockholm och Göteborg.

Hotelloperatörerna har redan drabbats hårt i rådande läge. Enligt en ny analys från fastighetsrådgivaren Pangea Property Partners ligger beläggningen i många nordiska städer på mellan 10 och 20 procent.

I nästa steg kommer detta att slå mot fastighetsägare som hyr ut till hotelloperatörerna. Och det kommer att ske i två steg säger Mikael Söderlundh, analyschef på fastighetsrådgivaren Pangea Property Partners.

– Operatören betalar ofta en omsättningsbaserad hyra på toppen av grundhyran. Och omsättningstilläggen kommer att bli minimala i år. Så redan där minskar hyresintäkterna. I nästa steg kommer många hotelloperatörer få svårt att betala grundhyran. Vissa kommer att tvingas omförhandla hyreskontrakt, eller få kortsiktiga lättnader, och det förs redan sådana diskussioner.

Enligt hotellfastighetsbolaget Pandoxs vd Anders Nissen har smällen redan kommit.

– När jag lyssnar på talet om stödpaket till hyressänkningar så har ju vår bransch redan lämnat det bakom oss. Vi har redan sänkt hyrorna med mer än 50 procent, säger han och fortsätter:

– Vi har en avtalsstruktur som automatiskt reagerar på omsättningsminskningar hos våra hyresgäster. Alla våra hyresavtal är omsättningsbaserade. Sedan innehåller avtalen miniminivåer. I Sverige specifikt är miniminivåerna ganska låga. Det gör att Pandox har tappat 60 till 70 procent i hyresintäkter på grund av krisen.

Hur många hotelloperatörer som kommer att få problem med minimihyran beror på hur länge krisen varar.

– I Kina ser man faktiskt att hotellnäringen redan börjar återhämta sig, om än från låga nivåer, säger Mikael Söderlundh.

Även fastighetsföretag som äger köpcentrum eller hyr ut till sällanköpshandeln drabbas i två steg eftersom det är vanligt att butikerna betalar ett omsättningstillägg. Dessutom tar dessa företag normalt sett ut en obligatorisk marknadsföringsavgift som i vissa fall tagits bort under coronakrisen efter krav från hyresgästerna.

– Omsättningstilläggen kommer inte att falla ut och dessutom ser vi hög risk för fortsatta konkurser, säger Mikael Söderlundh.

Atrium Ljungberg som är tunga inom detaljhandel har drabbats hårdare än många andra fastighetsbolag på börsen med en nedgång på drygt 40 procent de senaste tre månaderna. Finländska Citycon som bland annat äger köpcentrum i Sverige har under samma period tappat 44 procent av börsvärdet. Diös Fastigheter som äger en rad gallerior i Norrland och Hufvudstaden som äger NK och mycket cityhandel, har båda backat över 33 procent.

Pangea Property Partners tror samtidigt att kontorssegmentet, som tillsammans med hyresbostäder är det största segmentet, kommer att kunna visa viss motståndskraft i krisen (se artikel intill). Mot kontor har bland andra Hufvudstaden, Fabege, Platzer, Wihlborgs, Diös och Klövern relativt stor exponering.

Inom lager- och logistiklokaler, som eventuellt kan få ett uppsving i spåren av krisen (se artikel intill) är bland andra Catena, Corem och Sagax stora. Men även Stendörren, Fastpartner, Castellum och NP3-fastigheter äger lager- och logistikfastigheter.

Samhällsbyggnadsbolaget SBB är samtidigt ett av de fastighetsbolag som klarat sig bäst på börsen med en kursnedgång på i sammanhanget måttliga 10 procent den senaste tremånadersperioden. SBB med grundaren Ilija Batljan sitter också med stora innehav i de segment som i dagsläget betraktas som säkrast – hyresbostäder och samhällsfastigheter

– Problem inom hyresbostäder ligger jämförelsevis långt fram i tiden. Där blir det problem om arbetslösheten blir stor och folk inte har råd att betala hyror. Och då tror jag att staten kan tänka sig att rycka in, säger Mikael Söderlundh.

Samhällsfastigheter hyrs av stat, kommun och landsting på långa avtal. Det rör sig om sådant som polisstationer, sjukvård och äldreomsorg.

– Det är ett ganska hett segment just nu. Det finns några bolag som specialiserar sig på detta och de kan till och med ge ut obligationer i den här knepiga marknaden. Så det betraktas verkligen som en säker tillgång.

    Annonstorget Premium i samarbete med King Street Media Annonsera här