Afv stresstestar fastighetsbolagen

De allt högre räntorna ser ut att vara här för att stanna – och med det en ny verklighet för alla de fastighetsbolag som gynnats av tokbillig finansiering och stadigt stigande fastighetspriser.

Hittills har börsen handlat ned det mesta i fastighetsväg och i snitt står fastighetsaktierna drygt 40% lägre idag än vid årsskiftet. Vårt stresstest nedan är ett försök att skilja vinnarna från förlorarna. Så här är våra antaganden:

1. Räntorna stiger med 2 procentenheter vilket är i linje med vad många bolag möter när de nu refinansierar sig. Högre räntekostnader ger i sin tur lägre vinst. Vi har inte tagit hänsyn till bolagens räntebindning som fördröjer effekten av stigande räntor.
2. Direktavkastningskravet på fastigheter stiger med 1 procentenhet. Avkastningskraven tenderar röra sig med räntorna men svänger inte riktigt lika mycket. Högre avkastningskrav sänker värdet på bolagens fastighetsbestånd och försvagar balansräkningen.

Efter grafiken kommenterar vi några av slutsatserna mer i detalj.

Afv stresstestar fastighetsbolagen

Belåningsgrad – halva sektorn överbelånad

Idag ligger samtliga 30 fastighetsbolag i vårt stresstest under 60% nettobelåningsgrad vilket ibland brukar betraktas som någon sorts smärtgräns i branschen. Men bara drygt hälften klarar sig under samma nivå om direktavkastningskravet på fastigheter stiger med 1 procentenhet. Allra bäst klarar sig nästan obelånade Hufvudstaden (kontor och handel i centrala Stockholm och Göteborg) som knappt påverkas alls.

Några bolag drabbas särskilt hårt. Dit hör Balder (bostäder m.m), Brinova (samhällsfastigheter och bostäder) samt John Mattson (bostäder). Även NP3 (industri m.m.), Sagax (lager och lätt industri), Corem (kontor m.m.) och SBB (samhällsfastigheter och bostäder) sticker ut eftersom dessa ovanpå hög belåning även har betydande mängder hybridkapital som inte syns i grafiken ovan.

Substansrabatt – varning för högbelånade bostadsbolag

Idag handlas alla aktier utom sex till rabatt mot substansvärdet. Men om avkastningskraven stiger med 1 procentenhet och fastigheter därmed faller i värde utraderas en stor del av substansvärdena i fastighetsbolagen. Om vårt scenario blir verklighet är det endast en handfull aktier som alltjämt handlas till rabatt. Bland annat den hårt pressade SBB-aktien och tidigare nämnda Hufvudstaden men även Castellum (kontor m.m.) och Stenhus (handel, lager och industri).

Belånade bostadsbolag hör till de som tycks klarar sig allra sämst, vilket går stick i stäv med bilden av bostadsfastigheter som lite extra säkra. De exakta siffrorna ska tas med en nypa salt men stresstestet visar tydligt på de risker som finns med att använda belåning för att liksom John Mattson och Heba köpa bostadsfastigheter med låg avkastning nedåt 3%. Skulle riskpremien stiga unisont över hela fastighetssektorn, likt vårt scenario, utraderas 90% av substansvärdet i John Mattson, exempelvis. Själva skulle de sannolikt hävda att avkastningskraven för bostadsfastigheter är mer stabila, och så kan det mycket väl vara.

P/E-tal – billigaste aktierna förblir billiga

Billiga aktier som SBB, Nyfosa (kontor m.m.) och Diös (kontor m.m.) landar även efter vårt stresstest på låga P/E-tal kring 12. Castellum, Stenhus och Wihlborgs (kontor och handel) förblir också hyggligt prissatta med P/E-tal på drygt 15. Hufvudstaden är en rätt så dyr aktie idag men blir relativt sett billigare i ett scenario som det vi tänker oss.

Även här är bostadsbolag som John Mattson, Heba och Fortinova tydliga förlorare då en stor del av skillnaden mellan fastigheternas avkastning och bolagens finansieringskostnader skulle ätas upp om räntorna stiger. Även Pandox (hotell) sticker ut som tung förlorare men då har det bolaget också en vinst som fortfarande är extra nedpressad av pandemieffekter.

Slutsats – några aktier att bevaka

När räntorna stiger är det inte många fastighetsaktier som går opåverkade. Men ett par klarar samtliga tre kriterier relativt väl. Det gäller särskilt Hufvudstaden, Castellum, Wihlborgs, Diös, Stenhus, Platzer (kontor) och Fastpartner (kontor m.m.). Möjligtvis även Atrium Ljungberg (kontor och handel) och Catena (logistik) som dock blir något dyra men i övrigt klarar stresstestet bra.

Detta kan alltså vara aktier att gräva lite extra i för den som vågar gå emot börstrenden och nu letar fastighetsaktier som står sig när räntorna stiger.