Fastpartner står rustat för sämre tider

Vid en första anblick är det inte överdrivet mycket som lockar i Fastpartner (börskurs 143 kronor 15/1):

• Fastighetsbeståndet består av industri-, lager och kontorsfastigheter i mediokra lägen i Stockholms ytterförorter. Drygt 11 procent av hyresvärdet utgörs av tomställda lokaler utan hyresgäst som inte genererar några intäkter.
• Trots det värderas fastigheterna till en förvånansvärt låg direktavkastning på 5,0 procent. En låg direktavkastning i bolagets fastighetsvärdering innebär ett generöst värde på fastigheterna i bolagets balansräkning.
• Inte heller får man någon vidare rabatt på börsen. Aktien handlas i linje med substansvärdet som vår sammanställning nedan visar.

Affärsmannen Sven-Olof Johansson är huvudpersonen i Fastpartner. Han har en lång bakgrund som fastighetsinvesterare och byggde redan på 90-talet upp en fastighetsportfölj i mångmiljardklass. Då förmodligen bäst beskriven som en risktagare av rang – vilket sedan slutade med privata miljardskulder när fastighetskrisen senare bröt ut. En soppa som tog något decennium för Johansson att reda ut.

I dag har Sven-Olof Johansson genom Fastpartner återigen byggt upp ett fastighetsbestånd värt imponerande 18 miljarder kronor. Särskilt kraftig var expansionen under 2012-2015. Förstås drivet av skickliga affärer men även av de fallande (real)räntor som agerat raketbränsle för hela fastighetssektorn.

Men på senare tid har Fastpartner dragit ned något på takten. Vd-orden i bolagets rapporter utmålar allt oftare bilden av en marknad som kan bli betydligt kärvare när räntan stiger och avkastningskraven ökar från låga nivåer.

Belåningsgraden har sänkts med närmre 10 procentenheter sedan 2015 genom minskad förvärvstakt och en företrädesemission i oktober 2016 om 770 Mkr. Devisen är att ”Fastpartner håller i alla lägen” och bolaget verkar ha rustat för framtiden.

Ett färskt exempel på när det kom väl till pass är bolagets uppmärksammade förvärv av fastigheten ”Uppfinnaren 1” som köptes till bra pris av bostadsutvecklaren Oscar Properties som fått stressade finanser under hösten.

Ett stort omtag i strategin går också ut på att styra om investeringar av nytt kapital från kommersiella fastigheter till bostadsinvesteringar i bolagets outnyttjade byggrätter (totalt 380 000 kvm byggrätt varav knappt 170 000 kvm för bostäder). Det var åtminstone med den förevändningen som företrädesemissionen genomfördes.

Sedermera har det blivit skakigare på bostadsmarknaden och tajmingen kan nu kanske ifrågasättas. Bolagets största och längst framskridna projekt Bromstensstaden i Stockholmsförorten Spånga avyttrades dock till 70 procent redan i mars 2017 (och ska nu utvecklas i partnerskap tillsammans med Slättö). Detta var innan bostadsoron kulminerade så det verkar ändå som att Fastpartner gjort en bra affär här.

Om/när detaljplanen vinner laga kraft (väntas under första kvartalet 2018) kommer bolaget redovisa en bokföringsvinst eftersom fastigheten såldes för totalt 850 Mkr jämfört med det bokförda värdet om 410 Mkr. Det borde ge ett tillskott till substansvärdet om bortåt 4-5 kronor per aktie och justerat för det handlas alltså bolaget till en liten rabatt på börsen.

Det ger också en fingervisning om de värden som döljer sig i beståndet. Många blir säkert inte överdrivet upphetsade av potentialen att bygga bostäder just nu – men att som Fastpartner bygga hyresrätter på egen mark ska inte direkt jämställas med bostadsutvecklare som köpt byggbar mark till höga priser och utvecklar bostadsrätter för försäljning till privatpersoner. Bostadsbyggrätterna är dessutom bokade i balansräkningen till drygt 700 kronor per kvadratmeter vilket är lågt. Vi ser det hela som en liten extra ”krydda” snarare än en risk.

Vi ser också ett antal andra saker i Fastpartner som lockar:

• En stor del av fastigheterna är belägna i ”kluster” där närvaron är särskilt hög i Stockholms västerförorter och andra platser som Märsta, Norrköping och Gävle. Det bäddar för god driftsekonomi och under de senaste knappa tre åren har driftnettot per kvadratmeter ökat med totalt 25 procent till 635 kr/kvm. Tillväxten har fortsatt in i 2017 mycket drivet av fina hyresökningar.
• Vakansgraden är visserligen hög men det beror till viss del också på att Fastpartner köpt en del fastigheter med vakanser. Detta reflekteras förstås i prislappen och lyckas man hyra ut lokalerna lär det bli bra affärer för Fastpartner. Man ska inte vänta sig några underverk men ambitionen är att få ner vakansgraden till ensiffriga tal även om det gått långsammare än planerat.
• Fastigheternas direktavkastning kan tyckas låg kring 5 procent men vi har ingen anledning att tro att det är missvisande på något sätt. Fastigheterna värderas också av externa bedömare och när bolaget väl sålt något har man ofta fått bättre betalt än det redovisade värdet. I den aggregerade direktavkastningssiffran döljer sig dessutom ett par rätt stora cityfastigheter med betydligt lägre direktavkastning som drar ned snittet.
• Fastpartner har en av de absolut lägsta förvaltningskostnaderna i branschen med centrala administrationskostnader på 30 Mkr om året, eller ca 3 procent av driftnettot.

Sammantaget är Fastpartner alltså inte så ointressant som man vid en snabb anblick kan tro.

Vi tror fastighetsvärdena kan fortsätta utvecklas positivt givet trenden i driftnettot. Arbetet med att tillsätta de vakanser som förvärvats kan överraska positivt framöver och detsamma gäller värdet på bolagets byggrätter som nu är konservativt bokade. Samtidigt tjänar bolaget ungefär 10,50 kronor per stamaktie (före skatt, exklusive värdeförändringar) vilket är hyfsat bra relativt börskursen 143 kronor. Det motsvarar en värdering på knappt 14 gånger vinsten före skatt.

Tror man att Sven-Olof Johansson får rätt i att sämre tider kommer kanske man inte ska äga fastigheter över huvud taget. För den som ändå letar fastighetsaktier får man i Fastpartner åtminstone en storägare med ”sjukdomsinsikt” gällande den räntedopade fastighetsmarknaden. Skulle räntorna ändå stiga och marknaden förvärras lär aktien trots det bli dålig.

Med det sagt tror vi ändå Fastpartner har hyfsade förutsättningar att bli en bra fastighetsaktie. Och vi hoppas att sonen Christopher som allt mer verkar ta över efter Sven-Olof Johansson har samma näsa för fastighetsmarknaden som sin far.

På något års sikt blir rådet att köpa Fastpartner.