Platzer: En trygg Göteborgshamn

Platzer (62,60 kr) är ett fastighetsbolag med hela beståndet i Göteborg. Största hyresgästen AB Volvo står för 8% av hyresintäkterna.

Bolaget har nyligen lämnat rapport för tredje kvartalet. En intressant detalj är att bolaget har höjt det interna avkastningskravet som används för att värdera beståndet med 0,2 procentenheter. I övrigt var rapporten stabil med bibehållen överskottsgrad samt vakansgrad på fortsatt låg nivå. Det långsiktiga substansvärdet ökade från 133,12 kr till 135,20 kr per aktie. Bolaget flaggar för stora hyresökningar nästa år.

Största ägare är Länsförsäkringar med 19% av aktierna. VD P-G Persson äger aktier för 21 miljoner kronor. Nyligen annonserades det att P-G Persson sommaren 2023 ska lämna Platzer.

I grafiken nedan framgår hur fastighetsbeståndet fördelar sig över lokalslag och segment.

Beståndet har sin tyngdpunkt mot kontor i centrala Göteborg. Utöver kontor äger även Platzer en del logistik/lättindustri-fastigheter.

Platzer har en stor projektportfölj. Projekten består av utveckling av logistikfastigheter på Hisingen samt utveckling av de nya stadsdelarna Gamlestaden Fabriker samt Södra Änggården. Totalt planeras projekten kosta knappt 6 miljarder kronor och bidra med 358 Mkr i hyresvärde. 5% av fastighetsportföljens bokförda värde finns idag i projektportföljen.

HUVUDSCENARIO

I de fastighetsanalyser som vi på Afv skrivit de senaste månaderna har vi oftast utgått från ett scenario med två procentenheter högre räntekostnader och en procentenhet högre avkastningskrav.

I vårt huvudscenario för Platzer har vi utgått från följande antaganden:

• Å ena sidan har Platzer rätt att höja hyrorna i nivå med KPI. Å andra sidan är det sannolikt att den kommande lågkonjunkturen kommer att göra det svårt att höja hyrorna så mycket. Sammanvägt räknar vi med 5% högre driftnetto.
• Vi räknar med att Riksbanken fortsätter att höja styrräntan och att det för Platzer innebär 2 procentenheter högre räntekostnader.
• Som en konsekvens av högre räntor kommer sannolikt marknadens avkastningskrav för fastigheter att öka framöver. Som tidigare nämnt höjde Platzer sitt interna avkastningskrav med 0,2 procentenheter under kvartalet. Vi räknar med 1 procentenhet högre avkastningskrav än i dagsläget för Platzer.

Man kan förvänta sig att Platzer kommer att investera någonstans runt 800 Mkr per år i projekten. De ökande byggkostnaderna är en risk i Platzer. Förhoppningsvis har ledningen koll på läget och drar inte igång projekt på dåliga kalkyler. Vi har inte räknat in utveckling av projekten i huvudscenariot.

I tabellen nedan har vi skissat på hur Platzers intjäningsförmåga påverkas av antagandena i vårt huvudscenario.

Vi noterar att Platzers låga belåningsgrad gör två procentenheter högre räntekostnader förhållandevis oproblematiskt. Platzers P/E-tal ökar från 10 till 13.

Vi kan även konstatera att en höjning av avkastningskravet med en procentenhet skulle vara oproblematisk ur balansräkningssynpunkt.  Substansvärdet per aktie skulle med det högre avkastningskravet sjunka från dagens 135,20 kr till 98,66 kr per aktie. Det är en bra bit över dagens aktiekurs på 62,60 kr.

Platzer är i låg utstäckning exponerad mot den idag ganska kaosartade obligationsmarknaden. 70% av skulderna utgörs av banklån. Räntebidningstiden är 3,1 år.

SÅ VÄRDERAS ANDRA KONTORSFASTIGHETSBOLAG

I tabellen nedan framgår hur några andra noterade fastighetsbolag som delar Platzers fokus på kontorsfastigheter värderas.

Den punkt där Platzer sticker ut mest i förhållande till jämförelsegruppens genomsnitt är den låga belåningsgraden.

SLUTSATS

Vi ser många likheter mellan Platzer och Fabege. Båda har fokus på fina kontorsfastigheter i bra lägen i Göteborg respektive Stockholm. Båda har även stora projektportföljer samtidigt som man är lågt belånade. Vi lämnade i somras ett köpråd på Fabege.

De risker som vi framförallt ser i Platzer är förutom den uppenbara ränterisken även VD-bytet och fördyrningar i projekten.

Om räntor och marknadens avkastningskrav för fastigheter inte går upp mer än ungefär vad vi har förväntat oss kommer sannolikt Platzer att bli en bra aktie att äga på några års sikt. Vi landar därför i ett köpråd relativt fastighetssektorn (mätt som Carnegies fastighetsindex som idag står i 1810).