Tessin: Bostadsrättslokaler i Upplands-Bro

Brf Bro Företagspark drivs av de rutinerade fastighetsutvecklarna Ellen Sederholm och Jessica Schwieler genom det gemensamma bolaget Lenca Properties. De ska bygga 16 verksamhetslokaler i Upplands-Bro. Lokalerna är belägna strax nordväst om Stockholm och ligger nära E18. Lokalerna upprättas som industriradhus, även kallat bostadsrättslokal, och är avsedda för att användas som verkstad, kontor eller lager. Idag är sex av lokalerna bokade med bokningsavtal.

Projektet ska säljas för drygt 62 Mkr i färdigt skick. Detta skulle ge en vinstmarginal på 16,7%. Projektet finansieras med nära 14 Mkr i eget kapital och 38 Mkr i lån. Detta är den andra resningen av fyra lån som ska finansieras via Tessin. Lånet ska gå till att refinansiera tidigare lån samt användas för att delfinansiera byggnationen. Den uppskattade löptiden är 14 månader. Räntan ligger kring 8% i årstakt.

I dagsläget pågår markarbete och projektet väntas bli klart under Q4 2022. Priset per enhet ligger på drygt 1,7 Mkr.

SÄKERHETER

Pantbrev

• Låntagaren intecknar och pantsätter pantbrev som säkerhet för lånet. Långivaren har pant från 0 till 21,5 Mkr (inomläge). Det betyder att långivaren har förstatjing vid fallissemang. Fastigheten är värderat till 70 Mkr i färdigt skick, om den skulle upplåtas med hyresrätt. Det är en bit över köpeskillingen för marken som landade på 10,6 Mkr. I takt med att bygget löper på bör även värdet på fastigheten att öka.

Borgen

• Lenca Properties AB ställer ut en proprieborgen för låntagarens samtliga förpliktelser. För första halvåret 2021 uppgick balansomslutningen till 38,7 Mkr och det egna kapitalet landade på 25,9 Mkr. Tillgångarna bygger till största del på en fordring på BRF Universum på 34,5 Mkr. BRF Universum är ett tidigare projekt som har finansierats via Tessin. Hela beloppet ska dock ha amorterats under 2021. Det gör att borgensåtaganden ger en extra kudde till långivarna.

Risker

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Den största risken är försäljningsrisken. Det återstår tio lokaler att sälja. Lyckas inte bolaget sälja resterande del av lokalerna finns det risk för att bolaget inte lyckas återbetala lånet.
• De sex sålda lokalerna är bokade med bokningsavtal. Det finns en risk att en eller flera av köparna drar sig ur. Köparen pantsätter dock sannolikt en mindre summa vid bokningen.
• Moderbolaget verkar ofta hamna i konflikt med sina affärspartners. Under 2020 fick bolaget betalningsanmärkningar på runt 100 000 kr. Vidare har bolaget i förlikning blivit tvungen att betala drygt 1,3 Mkr. Ett närstående bolag befinner sig i en tvist där de riskerar att bli skyldig att betala 830 000 kr samt rättegångskostnader. Samma bolag blev betalningsskyldigt om ca 1 Mkr under 2019. Vidare har även en av låntagarna fått ett betalningsföreläggande kring 150 000 kr under det senaste året. Detta tycker vi förhöjer den generella projektrisken.
• Byggrisken är som vanligt en betydande risk.

KÄNSLIGHETSANALYS

Bolaget vill sälja projektet för totalt 62,1 Mkr. Det handlar om 27 Mkr i medlemsinsatser och 35 Mkr i föreningslån. Skuldsättningen i föreningen är relativt hög och landar på 10 000 kr per kvadratmeter. Kvadratmeterpriset inklusive föreningslånet landar på nära 18 000 per kvm. Jämförbara objekt har gått mellan 8 000 – 20 000 kr kvm. I ett stressat scenario räknar vi med 13 000 kr per kvm och i ett konkursscenario räknar vi med 8 900 kr per kvm. I båda fallen får investerare tillbaka sina pengar.

Slutsats

Panten i förhållande till värdet på den färdigställda fastigheten är bra. Det förutsätter dock att byggnationen fortskrider. Även proprieborgen ger en extra kudde för investerare. Det som drar ned intrycket är moderbolagets och projektägarnas skakiga historik som kantas av flertalet betalningsanmärkningar och betalningsföreläggande. Sedan vi började titta på lånet är det nu fulltecknat. Vi hade nog inte tecknat en post till Tessin-portföljen.