Västsvensk Logistik är ett nytillkommet enfastighetsbolag

I krönikan ”Bingo för rådgivare att singla fram nya fastighetsaktier” går vi igenom vad det innebär att investera i så kallade ”enfastighetsbolag” eller ”single property” som de också kallas. Mot bakgrund av vad vi skriver där kommer här Börsplus syn på Västsvensk Logistik.

Verksamheten: Kappahls centrallager och huvudkontor

Västsvensk Logistik äger en fastighet i Mölndal ca en mil söder om Göteborg. Den uthyrbara arean uppgår till totalt 48 064 kvadratmeter. Fastigheten är i huvudsak uthyrd till Kappahl och används som huvudkontor (ca 9 000 kvm) och centrallager (ca 39 000 kvm).

Vakansrisken: Relativt låg i dagsläget

Hyreskontraktet med Kappahl löper till 2027.

Kappahl säljer kläder främst i traditionella butiker. I dag har verksamheten bra lönsamhet med rörelsemarginaler bortåt 8 procent. Men det är en bransch där det händer mycket och e-handeln utmanar vilket ställer allt högre krav på effektiva logistiklösningar.

Det framgår inte i informationsmemorandumet exakt hur väl fastigheten svarar mot Kappahls nuvarande behov. Men klädbolaget har under många år arbetat med någorlunda likartade volymer (omsättning strax under 5 miljarder kronor) så gissningen är att anläggningen är väl anpassad till just detta. Byggnaden ska vara ”state-of-the-art” men vad det innebär i termer av modernitet och automatisering vet vi inte.

Fastigheten ligger i ett område där både bostäder och annan kontors-/lagerverksamhet finns. Som logistikläge är Göteborgsområdet attraktivt med tanke på hamnen och just denna fastighet ligger hyfsat nära E6/E20 som används för distribution av varor.

I dagsläget framstår det som osannolikt att Kappahl skulle flytta. Om detta skulle ske borde det gå att hitta andra hyresgäster även om detta säkert skulle bli kostsamt för Västsvensk Logistik.

Ägare och nyckelpersoner: Förvaltas av Hestia

Västsvensk logistik kommer att förvaltas av Hestia.

Största ägare i detta nya bolag är Dagon Sverige AB, ett Malmöbaserat fastighetsbolag som i dag är en del av fastighetsjätten Klövern.

Lånesituationen: Högre räntor kan trigga ytterligare amorteringar

Belåningsgraden kommer så som bolaget räknar initialt att vara 62 procent och får maximalt vara 65 procent. Denna maximala belåningsgrad kommer sedan trappas ned enligt ett förutbestämt schema tills det når 60 procent efter fyra år.

Om belåningen relativt bedömt fastighetsvärde vid någon tidpunkt överstiger detta förutbestämda tak kommer ett extra amorteringskrav om 12 Mkr per år slå till. Det skulle alltså skulle strypa en stor del av de totalt ca 20 Mkr som vi i dagsläget räknar med att bolaget kan dela ut.

Om marknadsräntorna börjar stiga, och fastighetsvärdet därmed sjunker, kan belåningsgraden enkelt överskrida taket vilket gör att scenariot ovan skulle bli verklighet.

Tabellen nedan visar hur Västsvensk Logistik i övrigt klarar ett scenario med högre räntor.

Driftskostnader: Täcker kostnaderna det långsiktiga behovet?

Enligt informationsmemorandumet finns i Västsvensk Logistik en del latenta investeringar, precis som i Saltängen (ett annat Hestia-förvaltat enfastighetsbolag). Investeringarna uppgår till ungefär 8–10 Mkr och ska finansieras av Västsvensk Logistik.

Detta visar också på problemet att bedöma underhållskostnaderna i ett bolag som detta. I prognosen för 2018 finns i resultaträkningen underhållskostnader och reparationer för 481 000 kronor. Är detta rättvisande för det årliga slitaget på lång sikt? Investeringssummorna ovan visar snarare att när reparationer väl görs så verkar miljonbelopp snabbt kunna rinna iväg.

Värderingen: I linje med redan noterade enfastighetsbolag

Till kursen 100 kronor kommer Västsvensk Logistik in på börsen med en förväntad direktavkastning på 8,1 procent. Det är i toppskiktet och i linje med ett bolag som Bosjö som på många sätt är likartat i termer av hyresgäst, geografiskt läge och typ av fastighet.

Nyckeltalen är också väldigt lika de i Saltängen men då skulle vi nog föredra Västsvensk Logistik som aktie.

Vår bästa gissning är att handeln på måndag kommer inledas i trakten kring teckningskursen 100 kronor som känns rättvis.