Allt friare hyror – utom i Sverige

När avigsidorna med den reglerade svenska hyresmarknaden diskuteras, brukar regleringsförespråkarna ta fram argumentet att nästan alla västländers hyresmarknader är reglerade. Det stämmer; hyresregleringar finns i de flesta utvecklande länder.

Omfattningen varierar kraftigt. Det finns generella lagar som ska skydda den svagare parten (konsumenten) i avtal med en starkare professionell motpart. Och det finns detaljerade regleringar av kontraktsvillkor.

Regleringarna kan på vissa marknader endast omfatta hyresbostäder byggda före ett visst år eller bara omfatta fastighetsägare som fått offentliga subventioner. Reglerna som styr hyresnivån kan ibland endast omfatta de befintliga hyresgästerna, medan hyressättningen är fri vad det gäller nya kontrakt.

De mest omfattande regleringarna går ut på att generellt hålla hyrorna under vad som kan betraktas som marknadshyra. Och de finns till och med i marknadsliberala samhällen som USA.

Men trenden är tydlig mot en allt friare hyressättning. Och kärnan i den reglering som blir kvar är att skydda hyresgästerna mot att fastighetsägare tar ut mer än marknadshyra.

Hur ter sig då de svenska regleringarna jämfört med utlandets? En studie av Hans Lind vid institutionen för fastighetsekonomi vid KTH i Stockholm visar på stora skillnader i både syfte och omfattning.

I sin klassificering av hyresregleringar har Hans Lind delat in deras syften i fem olika nivåer av stigande skydd för hyresgästerna.

Svagaste regleringen

Den svagaste nivån går ut på att skydda befintliga hyresgäster från fastighetsägare som vill dra fördel av att det är så dyrt för en hyresgäst att flytta att denne hellre blir kvar med höjd hyra. Det är i princip det skydd som gäller på den svenska hyresmarknaden för kommersiella lokaler (butiker och kontor).

Nästa nivå går ut på att skydda befintliga hyresgäster från hyreshöjningar, som inte beror på ökade kostnader för fastighetsägaren utan på ökad efterfrågan.

Den tredje nivån går ut på att skydda även nya hyresgäster från att betala en hyra som överstiger marknadshyran.

I den fjärde nivån sätts tak för de årliga hyresökningar som en hyresvärd har rätt att ta ut. Motivet är att hålla nere kraftiga hyresökningar som beror på en snabb ökning av efterfrågan i ett visst område. På sikt ska emellertid hyran tillåtas att nå marknadsnivån.

Den femte och mest omfattande nivån går ut på att hålla hyrorna för både nya och gamla hyresgäster under marknadshyran. Ett vanligt motiv är att “alla” ska ha råd att hyra en lägenhet i de mest attraktiva områdena. Det här argumentet används inte bara i Sverige. Det har också förekommit i städerna Berkeley och Santa Monica i Kalifornien.

Hans Lind konstaterar att bara Sverige och Österrike idag ligger på den högsta nivån. Men i Österrike är den höga regleringen helt kopplad till offentligt subventionerade lån för bostadsbyggande, där hyresnivån och höjningarna bara beror på inflationen och byggkostnaderna. En fastighetsägare som fått subventionerade lån får finna sig i att endast ta ut en hyra som motsvarar sina kostnader.

Ett problem i detta sammanhang är att även kostnadsbaserade hyror ibland kan hamna över vad en rimlig marknadshyra skulle vara. Det är till exempel inte ovanligt vid ombyggnader. Men det är ingenting som Hans Lind tar upp i sin utredning.

I övriga större europeiska länder ligger regleringsnivån på den tredje nivån. Man försöker alltså skydda hyresgäster mot fastighetsägare som vill ta ut hyror som överstiger marknadshyra. I Tyskland finns också ett visst tak för maximal hyreshöjning. I Frankrike följer delar av beståndet det gamla systemet med hyror klart under marknadsnivån.

Den generella utvecklingen i Europa är alltså att hyresregleringarna blir allt mindre omfattande. Längst har Storbritannien gått. Där är marknaden helt avreglerad. Och socialdemokraten Tony Blair har inte gjort något för att ändra detta.

New York ett undantag

I de undersökta städerna i Nordamerika konstaterar Hans Lind samma utveckling. De städer som tidigare hade omfattande hyresregleringar går nu ifrån dem. Bara i New York och Toronto ligger hyrorna i delar av det äldre beståndet kvar på en nivå som klart understiger marknadshyran för både gamla som nya hyreskontrakt.

De regleringar som blir kvar går ut på att skydda konsumenterna mot att fastighetsägaren tar ut en hyra som överstiger marknadshyran – en reglering som förefaller helt motiverad. Frågan är när de styrande i Sverige också inser detta.