BÖRSKOMMENTAR: Fastighetsbolag bör säga upp banklånen

Fastighetsbolagen bör kunna höja sin avkastning avsevärt genomatt se över sin största kostnadspost, räntorna. Det handlar dåinte om det traditionella risktagandet att öka ränterisken genomatt låna kort, utan om att konkurrensutsätta sinlånefinansiering och dessutom sänka risken i sin refinansieringgenom att vända sig direkt till kapitalmarknaden.

De börsnoterade fastighetsbolagen har hållit emot relativt väl idet allmänna kursfallet under oktober. Förklaringen till dettaär naturligtvis att fallhöjden i fastighetsbolagens kurser harvarit låg efter ett mycket svagt första halvår, samt att enbättre hemmakonjunktur och sänkta realräntor har gett denskamfilade branschen ett visst stöd. En viss oro har emellertidkunna konstateras för att den nominella räntorna i Sverige nuhar nått botten och att fastighetsbolagen åter kan få se sinafinansnetton försämras. Enligt Affärsvärlden borde detemellertid finnas mera att hämta för fastighetsbolagen påfinansieringssidan.

En sätt att förbättra resultatet är att utnyttja den allttuffare konkurrensen på kreditmarknaden, där det i första handinte gäller att spela ut bankerna mot varandra utan att utnyttjamöjligheten att låna direkt från kreditmarknaden, via så kalladvärdepapperisering eller disintermediering för att använda sigav Riksbankens terminologi.

Enligt tillförlitliga uppgifter till Affärsvärlden är ett avbörsens större fastighetsbolag, dock ej något av de tidigarebankägda bolagen, på väg att inom en eller ett par veckor läggaom sin lånefinansiering från just bankfinansiering för attistället vända sig direkt till kapitalmarknaden. Bolaget räknarmed att på helårsbasis förbättra sitt finansnetto med 30-40miljoner kronor genom att lägga om finansieringen. Enkapitalisering av denna resultatförbättring motsvarar envärdeökning på mellan 200-300 miljoner kronor för bolaget medett avkastningskrav på 13 procent och med beaktande att bolagethar stora orealiserade förlustavdrag. För bolaget i fråga, somidag värderas till runt en miljard kronor motsvarar detta enmomentan värdeökningspotential på 20-30 procent.

Affärsvärlden har lovat att inte avslöja bolagets namn, menledtrådar kan fås genom att läsa Aktieindikatorn. Samtligafastighetsbolag har dock samma chans att genomföra en egenrefinansiering av sin låneportfölj över marknaden, vilket bordekunna ge en generell uppvärdering av branschens börsbolag.

Det kan också vara viktigt att påpeka att strukturen på bolagensfastighetsbestånd inte har någon större påverkan på bolagensmöjligheter att genomföra en värdepapperisering till godavillkor, där det exempelvis skulle vara bra att ha engeografiskt och funktionellt väldiversifierad portfölj, vilketexempelvis har anförts vid utförsäljningen av Vasakronansfastigheter på oprioriterade orter till fastighetsbolagetStenvalvet. Det som är viktigt för att få goda kreditvillkor ärstabila kassaflöden. Den geografiska och funktionella (bostädereller kommersiella fastigheter) diversifieringen kan man uppnågenom att bolagets krediter poolas med krediter från andra bolagmed fastigheter på olika orter, till en obligation.

För de börsnoterade fastighetsbolagen uppnås med storsannolikhet det största värdet genom att fortsättakoncentrationen mot marknads- och förvaltningsmässigt samladeenheter för att därigenom optimera intjäningsförmåga ochkostnadsstruktur. En tydlig inriktning är också gynnsam ur ettaktiemarknadsperspektiv eftersom investeraren då kan väljavilken risk som man vill exponera sig emot.