De tjänar på flytten

På hösten ägnas det mycket tid och kraft åt hyresförhandlingar. Mer än hälften av hyreskontrakten löper ut i september och vill man komma ur ett kontrakt som går ut september nästa år måste hyresgästen säga upp det före årsskiftet. I vissa fall ligger marknadshyran under den kontrakterade hyran och då är det i hyresgästernas intresse att förhandla till sig den nya lägre hyran. Men i många fall ligger nu marknadshyran över avtalad nivå och då finns ett intresse från hyresvärdarna att säga upp kontrakten.

– Fastighetsägaren är den som mer och mer håller i taktpinnen, säger Erik Dellner på fastighetskonsulten Nextport (före detta Belkos). Det är onekligen bra tider för fastighetsrådgivare när så många kontrakt ska ses över och det är ett flertal konsulter som slåss om uppdragen. Nextport, CB Richard Ellis och Jones Lang LaSalle hör till de större.

Lyckas man inte få ner hyran i en förhandling så finns det andra sätt att påverka sina hyreskostnader. Ett sätt är att flytta från centrala lägen. Många företag vill fortfarande sitta centralt men kanske inte nödvändigtvis mitt i smeten. De som tidigare ansågs vara de mest attraktiva lägena i Stockholms innerstad är inte lika lockande längre. Närheten till kommunikationer och att kunna hyra ett effektivt hus som kan svälja mycket folk lockar mer. Då försvinner en del av det äldre fastighetsbeståndet. Den tidigare så populära Sturegallerian har vakanser och hyresnivåerna ligger ibland under andra delar av innerstaden.

– Den gyllene triangeln kring Norrmalmstorg har mist sin betydelse, enligt Paul Kivimets, analyschef på fastighetskonsulten Jones Lang LaSalle. Men ett bra läge är alltid ett bra läge och Stureplan är det fortfarande, menar han.

Nu pratas det i stället mer om östra och västra delen av Stockholms city (CBD). Det är i den östra delen vid Sveavägen och Hötorgshusen som toppnoteringar av kontorshyror sker på nivåer kring 4 200 kronor per kvadratmeter. Här finns de stora moderna kontoren. På den västra delen ner mot Centralstationen når hyrorna inte upp till samma nivåer.

– Nu är det öst som gäller men jag tror på det västra området på sikt och framför allt området runt Centralstationen, säger Paul Kivimets.

I området planerar byggherrar som NCC och Skanska stora kontorsprojekt. Trots att det byggs lite här och där i Stockholms innerstad ser analyschefen på Jones Lang LaSalle inget problem med att utbudet ska kunna sugas upp eftersom efterfrågan är fortsatt stark.

– Den genomsnittliga hyran i Stockholm stiger och inte bara hyrorna i moderna kontorslokaler. Vi tror på en fortsatt stark marknad med ökade hyror i Stockholm och minskade vakanser även nästa år, säger Paul Kivimets.

Ett annat sätt att minska hyreskostnaderna är att krympa sina lokaler och det sker i stor utsträckning i dag. Om man blickar ut i världen för en jämförelse har svensken länge suttit mycket spatiöst på sin arbetsplats. Eget rum är inte bara chefens privilegium. Kontorslandskap är inget nytt fenomen men det har tagit längre tid för de konservativa branscherna att ta till sig det. Nu ser advokatbyråer, investmentbanker och revisionsbyråer som arbetar på konsultbasis fördelar med att sitta i öppna effektivare lokaler. Flera flyttlass har gått det senaste året och fler är på väg.

Genom att flytta från gamla ineffektiva lokaler till modernare där det går att tränga ihop sig går det att minska kostnaderna. Alla väljer inte öppen lösning. Juristerna på Wistrand Advokatbyrå sitter fortfarande i egna rum efter flytten till Regeringsgatan men de har ändå krympt antal kvadratmeter per arbetsplats. Investmentbanken Carnegie berättade nyligen att verksamheten ska flytta till Fabeges hus på Regeringsgatan. Genom att samla hela firman i samma lokaler kommer bolaget att kunna spara pengar.

– Man gör ett lika bra jobb på 25 kvadratmeter som på 50 kvadratmeter, menar Erik Dellner på Nextport.

Det går också att skönja ett mönster att vissa branscher väljer att sitta nära varandra. Flera advokatbyråer har bosatt sig på Regeringsgatan i Stockholm. Granne med Linklaters advokatbyrå sitter Wistrand Advokatbyrå som flyttade dit från World Trade Center i våras.

– Vi sökte en effektiv större lokal med bättre förvarings- och konferensutrymmen. Den nya lokalen matchade våra önskemål och känns mer citynära än där vi satt tidigare, säger Lennart Ernstson, delägare på Wistrand Advokatbyrå.

Att krympa lokalerna och sitta mindre centralt minskar kostnaderna men det är förstås inte gratis att flytta.

– Det kan kosta allt mellan 20 000 och 50 000 kronor per arbetsplats att flytta, säger Erik Dellner på Nextport.5 hyresgäster som byter lokal Hyresgäst Bransch Flyttat från Flyttat till Antal kvm Hyra Carnegie Investmentbank Tändstickspalatset/G A Torg Regeringsgatan 9 000 3 800 Finansinspektionen Myndighet Sveavägen Norrlandsgatan/Brunnsgatan 5 500 3 200 Lindebergs Grant Thornton Revision Sturegatan Sveavägen 6 500 4 000 Mannheimer Swartling Advokatbyrå Norrmalmstorg Norrlandsgatan/Jakobsbergsgatan 11 500 under omb. Wistrand Advokatbyrå World Trade Center Regeringsgatan 2 600 3 700 Källa: Fastighetsvärlden, Fabege