Fastighetsaktiernaklarar skivan

De börsnoterade fastighetsbolagens substansvärden är ganska överskattade och det faktum att flera bolags aktier handlas med en rabatt på 40-50 procent är inte rimligt.

Bolagen borde ta konsekvenserna av misstroendet och skriva ner värdet på sina tillgångar i vissa geografiska områden. Uppmaningen gäller främst för de största bolagen: Drott, Castellum och Wihlborgs.

Å andra sidan är rabatten fortfarande på tok för stor, även sedan rimliga nedskrivningar räknats bort, för att det ska finnas särskilt stor fallhöjd i aktierna. Därför klarar sig börskurserna under 2003.

Rabatten, men också de kommande höga utdelningarna, gör att det kommer att kännas tryggt med fastighetsaktier under nästa år. Nästan samtliga 15 noterade fastighetsbolag ger en utdelning som är högre än bankräntan.

Andelen lediga lokaler skulle till och med kunna fördubblas från 10 till 20 procent för vissa bolag utan att det är någon ko på isen. Så starka är balansräkningarna, åtminstone i de största bolagen.

En genomgång av de olika aktierna visar att Wihlborgs troligen blir nästa års vinnare. Trots den stora exponeringen mot Stockholm, 55 procent av beståndet, uppgår de lediga ytorna till bara 6 procent. Räknar man ihop börsvärdet och nettoskulden och delar det med antalet kvadratmeter får man fram att börsen värderar varje kvadratmeter till 8 000 kronor.

Betänk då att Skanska så sent som i november sålde ett kvarter i Stockholm för 55 000 kronor per kvadratmeter. Nu består inte Wihlborgs bara av kontor och inte bara av fastigheter i Stockholm, men ändå, det går fortfarande att räkna hem aktien till avsevärt högre kurser än dagens.

Om Wihlborgs är en vinnare så kan Drott också bli det. I det senare fallet beror det emellertid helt på om en ny styrelse kan formas. Det är inte alls säkert eftersom utgången av den maktkamp som inleddes i höstas är oviss. En ny ledning kan förgylla det nya året för aktieägarna genom att börja sälja ut bolagets alla bostadshus.
Övriga fastighetsaktier lär harva vidare på nuvarande kursnivåer. Inräknat utdelningarna bör de kunna stiga med 10 procent.

Mest uppmärksamhet kommer Klövern att få. Övertagandet av Adcores förlustavdrag gör att bolaget kan bli riktigt aggressivt när det gäller att köpa konkurrenter. Varje köp leder ju till en ökad vinst. Bolaget slipper skatt, vilket gör att utdelningarna kan bli riktigt smaskiga i framtiden.

Allting handlar om att försöka göra om Kungsleden-tricket, vilket i korthet går ut på att köpa högavkastande fastigheter på mindre orter och arbeta med hög belåning. Med hjälp av ett starkt kassaflöde, vilket är precis vad dessa hus genererar, kan stora kapitalmängder föras över till aktieägarna.

Varken avskrivningar eller skatt belastar ju resultatet. I Sverige finns det definitivt plats för fler sådana här aktörer och många objekt ligger redan ute på marknaden. Ett exempel skulle kunna vara Tornets övriga fastigheter som är till salu.

Just Tornet ligger för övrigt bra till för att bli uppköpt. Rabatten är hög och ägarbilden är helt öppen med bara institutioner som knappast kommer att stå i vägen för ett bra bud. Grundfrågan är om konjunkturen försämras ytterligare och går från att vara en Stockholmskris i vardande till att bli en nationell kris. Då kommer företag som Tornet och Kungsleden – som hittills har stått emot bra- att drabbas.

Och den heta bostadsmarknaden för villor och bostadsrätter i Stockholm? Den lär nog falla. Allt annat vore ett underverk. Men också den nedgången bör bli ganska kontrollerad.