Fastighetsmarknaden: Skattelindring för fastigheter

Idag betalar fastighetsbolag inkomstskatt som alla andra bolag.För institutionella investerare är det därför mera fördelaktigtatt direktäga fastigheter. Där slipper de skatt påfastigheternas avkastning, vilket har gjort aktier ifastighetsbolag relativt ointressanta för dessa storainvesterare.

Detta kan nu ändras. En utredning arbetar just nu på ett förslagför hur institutionerna skall få ett attraktivtinvesteringsalternativ till att direktäga fastigheter.Utredningen arbetar på uppdrag av de stora svenskainstitutionella kapitalplacerarna (AP-fonden, AMF, Skandia,Trygg-Hansa Liv, samt Stockholms Fondbörs). Den leds av förrestatssekreteraren och VD:n för 1-3 AP fonden Carl Johan Åberg.(Tidigare har professor Lars Vinell utrett frågan på uppdragfrån fastighetsbranschen.)

Amerikansk förebild

Utgångspunkten för arbetet är att skapa enkelbeskattadefastighetsbolag, fastighetsinvesteringsbolag (FIB) enligtamerikansk förebild. Dessa så kallade Reits (Real EstateInvestment Trusts) betalar ingen bolagsskatt. Villkoret är attde delar ut minst 95 procent av det redovisade resultatet ochuppfyller vissa kriterier vad gäller minsta antalet delägare ochminsta andel som måste vara fastigheter.

Flera andra länder har infört liknande villkor förfastighetsinvesterande bolag. Och fler lär det bli nu näramerikanska Reits börjar intressera sig för utländskafastighetsmarknader. Security Industrial Trusts förvärv avFrigoscandia är ett exempel på detta.

Finland införde från årsskiftet skattebefriade fastighetsfonderefter amerikansk modell, men med vissa lokala anpassningar. Definska fastighetsfonderna har till skillnad från Reits vissakrav på den finansiella strukturen. Vidare får dessa fonderendast investera i finska fastigheter och fastighetsaktier föratt få behålla sin skattestatus.

Det finns starka argument för att införa en enkelbeskattadföretagsform för fastighetsägande. Förslaget borde därför varalätt att förankra hos såväl den sittande regeringen som hos eneventuell borgerlig regering.

Socialdemokraterna lär visserligen inte vilja ta i frågan förevalet, eftersom det skulle rimma illa med valretoriken att sänkaskatterna för att gynna kapital- och fastighetsmarknadensutveckling. Men med en insikt om de samhälleliga fördelarna,borde en förändring inte vara svår att åstadkomma. Förmoderaterna är ett avskaffande av dubbelbeskattningen enhjärtefråga. Avdragsrätt för lämnad utdelning, enligt Reits–modell, är huvudspåret för dem.

ONÖDIG RISKDen största nackdelen med den nuvarande dubbelbeskattningen ärdet höga avkastningskrav på eget kapital som det skapar. Det fårtill följd att fastighetsbolagen tenderar att ta på sig enstörre finansiell risk än vad som egentligen passar deriskskyende institutionerna. Aktieinvesteringen blir dessutommera kopplad till ränteutvecklingen än till de underliggandetillgångarnas avkastning. Även för samhället finns nackdelar medett högt finansiellt risktagande i fastighetsbranschen. Det blevuppenbart under den svenska fastighets- och finanskrisen i 1990–talets början.

Nackdelarna med direktägande är också påtagliga. Förinstitutionerna medför det en väsentligt lägre likviditet iplaceringarna än vad en indirekt placering i aktier normaltmedför. Möjligheterna för institutionernas att sprida riskernablir också mindre.

Sökandet måste begränsas till vissa utvalda delmarknader och denegna fastighetsförvaltningens kompetensområde. Ett annat problemmed direktägande är att det kräver en stor administration. Förfastighetsmarknaden som helhet innebär institutionernas frånvaroatt likviditeten på olika delmarknader minskar, vilket i sin turdämpar strukturomvandlingen i branschen. Dessutom ärgenomlysningen av institutionernas direktägdafastighetsinvesteringar mycket sämre än för börsnoteradefastighetsbolag.