Flyttboomens vinnare

“Så där, då var det klart och det är bara att gratulera båda två”.

Mäklarens ord efter att alla papper fått sig en signatur och ännu en bostad bytt ägare är rätt typiska men ändå väl valda. Stadigt stigande priser på villor och bostadsrätter har gjort de flesta till vinnare på det som brukar kallas “ditt livs affär” och som i dag typiskt sett handlar om miljonbelopp.

Den starka bostadsmarknaden har gjort fastighetsmäklarbranschen hetare än på länge. Förra året omsatte fastighetsmarknaden för villor och fritidshus nästan 83 miljarder vilket var en uppgång med 12 procent från 2003. Drygt 65 000 fastigheter bytta ägare.

Till det kommer bostadsrätter. Under 2003 såldes över 70 000 sådana för 42 miljarder kronor. För 2004 finns inga siffror ännu eftersom dessa hämtas från deklarationerna men flera branschbedömare räknar med en uppgång likt den för fastigheter vilket betyder runt 46 miljarder kronor. Totalt hanterade fastighetsmäklarna en marknad värd 128 miljarder kronor förra året.

På bara sju år har priserna på villor i Stockholmsområdet fördubblats och under samma period steg priserna i hela riket med nästan 75 procent. Samtidigt ökar ombildningar antalet bostadsrätter i framför allt storstadsområdena vilket ökar den befintliga stocken av bostäder som går via mäklare.

Folk flyttar dessutom oftare i större städer än i mindre orter och skillnaderna mellan större städer och övriga landet har snarast ökat.

– Tillväxten har mest skett i storstäderna där priserna ökat kraftigt och tillgången på objekt varit god. Där finns också trenden att göra bostadskarriär, att gå upp i storlek i takt med att familjen växer och det ökar omsättningen, säger Lars Kilander, vd för Mäklarsamfundet som är den större av branschens båda organisationer med runt 4 000 medlemmar. Rivalen Fastighetsmäklarförbundet har runt 1 000.

Att mäklarbranschen är den stora vinnaren på utvecklingen är helt klart. Exakt hur stor vinnare är dock svårare att säga. För så svårgenomlyst och snårig är branschen att inte ens mäklarna själva vet vad den egentligen omsätter. Mäklarna lever på den provision de tar ut när det blir affär och den varierar kraftigt beroende på var i landet fastigheten ligger och hur dyr bostaden är.

Affärsvärldens uppskattning, baserad på siffran “någonstans kring tre procent eller lite mer” vilket är en siffra som de flesta i branschen verkar räkna med, innebär att mäklarna drar in mellan tre och fyra miljarder (inklusive moms) i provisioner om året.

– Den uppskattningen är nog rimlig och kanske till och med lite i underkant, säger Peeter Pütsep, vd för Sveriges största fastighetsmäklarkedja Svensk Fastighetsförmedling med över 500 anslutna mäklare och 25 000 affärer förra året.

Utöver den starka bostadsmarknaden är en av förklaringarna till branschens boom att alltfler väljer att anlita mäklare när bostaden ska säljas. I dagsläget räknar branschen med att mellan 80 och 85 procent av affärerna görs med mäklare och andelen har stadigt ökat med runt en procentenhet varje år och fortsätter uppåt. En orsak är att priserna på bostadsrätter stigit ordentligt också på andra orter än Stockholm vilket ökat incitamentet för säljarna att betala för en mäklare.

Förutom att växa till sig är fastighetsmäklarbranschen också stadd i förändring och den har snabbats upp på
senare år. Konkurrensen och polariseringen ökar. Dessutom går branschen mot en ökad grad av professionalisering och att bli som en tjänstenäring bland andra.

En tydlig trend är att de stora kedjorna av som Svensk Fastighetsförmedling, Sparbankernas Fastighetsbyrå, Skandiamäklarna och Mäklarhuset bara blir större och större. Gemensamt är att de arbetar enligt franchisemodellen även om formerna, i likhet med till exempel i detaljhandeln, skiljer sig åt. Framför allt gäller det om det är franchisetagarna själva som äger franchisebolaget. Det gör till exempel mäklarna i Svensk Fastighetsförmedling men inte Skandiamäklarna eller Sparbankernas Fastighetsbyrå.

Vid sidan av de stora rikstäckande kedjorna finns ett stort antal mindre mäklare som är inriktade på olika nischer, antingen geografiska eller en speciell typ av objekt. Många av dessa finns i storstäderna och Stockholm som har ett otal mäklare som nästan bara arbetar med bostadsrätter i Stockholms innerstad. Andra inriktningar kan vara hästgårdar eller fritidshus i skärgården.

– Vi går mot en situation där vi gissningsvis har mellan fem och åtta stora rikstäckande kedjor och sedan ett antal mindre nischaktörer, säger Peeter Pütsep på Svensk Fastighetsförmedling.

Vägen dit går också rätt snabbt. En koll med en antal lite mindre mäklare utanför de större städerna ger en bild av att antalet fristående mäklare typiskt sett minst halverats den senaste femårsperioden.

Men de goda tiderna har förstås också lockat in nya aktörer och det skärper konkurrensen. Dels mäklarna blivit fler och dels ökar andelen mäklare med akademisk utbildning vilket ändrar profilen på mäklarna gradvis.

– Många nyutexaminerade kommer nu ut och en del av dem startar säkert eget och då handlar det ofta om att prisa sig in på marknaden, säger Stellan Lundström, professor i Fastighetsekonomin på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm, som ser en fortsatt press nedåt på arvoden.

Konkurrensen mellan mäklarna syns inte minst i medierna. Nu rullar reklamkampanjer i tv som helt och hållet handlar om att profilera mäklarfirman eller kedjan och då handlar det om att få in nya uppdrag. Samma tendens syns i andra medier där de klassiska små utbudsannonserna mer och mer ersätts av bilagor med små redaktionella texter, “artiklar” och mer inriktning på hur bra just den mäklaren skulle vara på att sälja ditt hus snarare än vad man har till salu. För det finns nämligen internet och de flesta i branschen menar att i princip alla objekt som säljs gör det via internet.

– Annonseringen i dag rör sig egentligen bara om att profilera sig vilket är viktigt för att dra in nya uppdrag. Därför ser vi också att mäklarna börjar använda nya medier som golftidningar och affärspress, säger Stellan Lundström.

Om några år väntar sannolikt också en ännu större förändring för mäklarbranschen. I dag skiljer sig Sverige från andra delar av Europa i det att mäklare inte får syssla med sidoverksamheter, så kallade förtroendestörande verksamheter.

Det betyder att man inte kan förmedla bolån, sälja försäkringar, driva så kallad home staging eller samarbeta med flyttfirmor. I alla fall inte på ett sådant sätt att man tjänar pengar på det. Branschen har länge tjatat på politikerna om en översyn av dagens lag som är från 1984 och man får också medhåll från Fastighetsmäklarnämnden.

– Det är definitivt dags att se över lagen. Den nämner till exempel inte heller internet eller bostadsrätter över huvud taget, säger Maria Renmyr, avgående chef för Fastighetsmäklarnämnden som godkänner mäklare och utövar tillsyn över branschen.

Förhoppningen är att en utredning snart ska komma i gång och då kan en ny lag träda i kraft någon gång under 2008 eller 2009 och som då också öppnar för mäklarna att bredda sitt utbud.

– En sådan ny lag kan nog sätta i gång en ny omstöpning av branschen, säger Lars Kilander på Mäklarsamfundet.