Förlusterna lockari Klövern

I en av fjolårets mest märkliga affärer återuppstod det gamla fastighetsbolaget Klövern. Ett fastighetsbestånd värt knappt 2 miljarder sattes i det havererade gamla IT-bolaget Adcore. Syftet var naturligtvis att kunna utnyttja förlustavdragen på 7 miljarder som skapats av alla vansinniga affärer i dotcom-svängen.

Ett halvår senare är allt gammalt utrensat och nya Klövern är på plats. Ett kunnigt fastighetsgäng med Gustaf Hermelin i spetsen sköter bolaget. Huvudägaren Wihlborgs är i färd med att dela ut sina aktier, vilket innebär en avsevärd förbättring av likviditeten i Klövern. Andra storägare är Öresund, Catella och ledningen.

Klövern är lite av en lillebror till Kungsleden. Affärsidén är att äga företrädesvis lokalfastigheter i medelstora svenska städer. Därtill ska bolaget vara mycket aktivt på transaktionsmarknaden, det vill säga göra många köp och försäljningar.

Merparten av hyresintäkterna kommer från fastigheter som ligger i Nyköping, Karlstad, Linköping och Uppsala. I dessa städer kommer bolaget att fortsätta växa. I affärsidén ingår att Klövern kommer att vara väldigt aggressivt och köpa fler fastigheter, eftersom hela idén med bolaget är att utnyttja förlustavdragen och då måste Klövern bli större. Affärsvärlden har tidigare berättat att det ryktas om att Klövern ska köpa Peabs fastigheter, som sätts på börsen i höst. Men även Tornet har många fastigheter till salu.

– Det finns trevliga paket därute och vi kommer att hålla takten uppe, säger vd, Gustaf Hermelin.

Det finns inga gratisluncher i fastighetsbranschen. Hemligheten är att med hjälp av kraftig belåning skapa hög avkastning på eget kapital. En fastighet som köps för 1 miljard kronor ger en vinst före räntekostnader på 90 miljoner kronor (direktavkastningen ligger runt 9 procent i medelstora städer). Om 75 procent av köpet lånefinansierats till 6 procents ränta får vi räntekostnader på 45 miljoner. Nettovinsten blir då 45 miljoner med en insats på 250, en avkastning på eget kapital på hela 18 procent.

Riktigt där är inte Klövern än, men vägen dit är inte så lång. Med tanke på att bolaget inte kommer att betala någon skatt inom överskådlig tid, och inte gör några löpande avskrivningar, kan hela kassaflödet delas ut till aktieägarna. I vår blir det dock knappast någon utdelning, eftersom ett helt verksamhetsår ännu inte passerat.

Om ett år däremot kommer halva vinsten att delas ut. Med nuvarande värdering betyder det en utdelning till aktieägarna på 7 procent. När bolaget hunnit bygga upp ett rejält eget kapital – vilket kommer att ta ett antal år – kan hela vinsten delas ut. Det betyder, allt annat lika, en dubbelt så hög utdelning.

Aktien är köpvärd. Avkastningen på eget kapital är 12,2 procent, vilket innebär att aktien ska värderas 35,5 procent högre än det egna kapitalet med ett avkastningskrav på 9 procent. Det innebär ett motiverat värde på 15,5 kronor, att jämföra med dagens kurs på 10,50 kronor. Bolagets korta historik gör samtidigt att en viss rabatt är befogad. Kurspotentialen är ungefär 30 procent.