”Ge grabben en miljard dollar!”

November 2014. Vintern har långsamt kopplat greppet om Sverige. På tv säger meteorologerna att antalet soltimmar är historiskt få. Men så är det inte 800 mil åt sydväst, på ögruppen Bahamas. Där håller fastighetsmiljardären Roger Akelius styrelsemöte i sitt hem. Som vanligt är den excentriske entreprenören full av idéer. Nu har han bestämt sig, bolaget ska etablera sig i New York.

– Jag har aldrig ägt skyskrapor i New York. Det är den nya trenden. Ge grabben 1 miljard dollar för att starta upp, säger Roger Akelius.

Grabben, det är den 43 årige vd:n Pål Ahlsé-n. Han sätter genast igång med sitt uppdrag. Egentligen gör han samma sak som när han började i bolaget för ett drygt decennium sedan. Då skickades han till Berlin för att leta efter lämpliga affärer och områden där hyresmarknaden kunde tänkas ta fart. Nu läser han på om New York-marknaden och ringer fastighetsägare för att se vilka affäre-r som kan göras.

När det närmar sig avslut sätter sig Ahlsén på ett lämpligt fik med en kaffe för att känna in stämningen i grannskapet. Skäggiga män med trendiga Fixiecyklar passerar revy. Det känns bra att New Yorks hipsters vill bo här. Kommunikationerna verkar goda, med en renovering kan huset från 1920 med 41 lägenheter bli en riktigt bra affär med tiden. Grabben sveper den sista kaffeslurken och köper huset för 109 miljoner kronor. Under de nio månaderna sedan dess har Akelius Fastigheter handlat hyreshus för runt 4,5 miljarder kronor i New York.

Tråkigare kan man säkert ha på jobbet. Pål Ahlsén återkommer flera gånger till hur kul det är att jobba nära ägaren och idé-sprutan Roger Akelius.

– Det är nog inte många dagar på ett år som vi inte har kontakt. Eftersom han bor på Bahamas blir det oftast e-post. När man kollar mailboxen på morgonen finns det oftast en idé från Roger.

En av dessa ska genomföras i höst. I stället för de traditionella mässingsskyltarna där det står vem som äger huset ska Akelius Fastigheter smyckas med konst. Pål Ahlsén tar fram en pärm och visar skisser på hur det kan komma att se ut.

– Det här kan bli riktigt bra, det är en typisk idé från Roger. Så här skulle det kunna se ut i Kanada, här är ett annat exempel från Masthugget i Göteborg …

Ahlsén tror att konsten kommer stärka bolagets varumärke, men viktigast är att den skapar trivsel och nöjdare kunder. Han minns när han var landschef – Geschäft-führer – i Tyskland 2010 och flögs från Berlin till Bahamas för en sista intervju för att bli ny vd.

– Vi satt och pratade en hel dag. Roger pratade om vad han tyckte och tänkte om bolaget och jag berättade om mina tankar om framtiden. Vi trivdes bra ihop och efter det var det en done deal.

Under hela dagen brände den starka solen på den tunnhårige Pål Ahlséns kala hjässa.

– Det jag minns mest var att jag var så fokuserad på att göra bra ifrån mig i intervjun att jag glömde allt annat. Till exempel att ta på mig en keps. Någon vecka efter mötet kunde man dra loss hela skalpen, haha.

Historien om Roger Akelius och hans fastig-hetsbolag har en dramaturgi som hämtad från en film om ett underbarn som blir miljardär. 1966 släppte den 21-årige Roger Akelius boken Modern Cobol, om dataprogrammering, på eget förlag. Boken sålde i osannolika 65?000 exemplar och följdes upp med ett tjugotal andra böcker om programmering. 1972 lämnade han anställningen på IBM för att fortsätta som författare och entreprenör. Han skrev fler bästsäljande böcker om premieobligationer och skatteplanering och anordnade kurser inom sina specialområden. Så sålde han bolaget Akelius skatt till förlagskoncernen Norstedts och fick loss 150 miljoner kronor. För dem köpte han fastigheter i Trollhättan, Göteborg och Helsingborg. Det var 1994, Sverige blev trea i fotbolls-VM och landet genomled sviterna av den stora finanskrisen. Fastighetsmarknaden var oerhört nedpressad när Akelius Fastigheter såg dagens ljus.

Vid den tiden hade Pål Ahlsén tröttnat på att försörja sig som DJ. Sveriges mest kände DJ, Claes ”Clabbe” af Geijerstam, började närma sig 50 och framstod allt mindre som en karriärförebild. Pål Ahlsén läste upp betygen på Komvux och studerade sedan ekonomi på Stockholms universitet. Planen var att jobba inom finanssektorn, aktie-analytikerrollen lockade speciellt. Då sprack dotcom-bubblan och arbetsmarknaden i finans-världen blev iskall.

– Jag hade det rätt tufft efter universitetet. Jag hankade mig fram som DJ och jobbade extra på Nordea när jag sökte jobb.

Så fick han napp hösten 2004. Ett fyra månaders vikariat som säljare av Akelius sparprodukter. Strax därefter blev en tjänst ledig på avdelningen för fastighetsaffärer.

Första uppdraget blev det i Berlin. Från början var tanken att han skulle scouta marknaden i tre veckor, men Ahlsén blev kvar i fem år och startade kontor i Berlin, Hamburg, Frankfurt, München och Köln. När han 2010 kom hem till Sverige igen var det som vd för hela bolaget, då med ett bestånd värt runt 28 miljarder kronor. I?dag är fastigheterna värda 66 miljarder kronor, och bolaget har expanderat till England, USA, Frankrike och Kanada.

Men Pål Ahlsén är inte klar. Han har fyra saker på listan över vad som är viktiga under den närmaste framtiden.

– Det första är att kontinuerligt hela tiden uppgradera våra fastigheter. Inte sällan handlar det om att göra en ”extreme make-over”. Att gå från hyreskasern till ett vackert, tryggt och ombonat boende.

Punkt nummer två är att utbilda personalen så mycket att den blir helt självgående och extremt attraktiv för andra arbetsgivare.

– Sedan gäller det att behandla våra anställda så bra att de väljer att stanna hos oss. Vår organisation bygger på delegering, och att medarbetarna tar mycket ansvar och beslut själva.

Investeringar under 200 miljoner kronor behöver exempelvis inte godkännas av styrelsen. Men att personalomsättningen är låg beror kanske inte bara på arbetsinnehållet. Ett år fick alla anställda en bonus på 100?000 kronor. Ett annat gav Roger -Akelius de -anställda en löneförhöjning på 20 procent. Inte för det året, utan stadig-varande.

Är det inte en varningsklocka när det går att höja allas löner med 20 procent?

– Vi jobbar i en kapitalintensiv bransch, våra räntekostnader är kanske fem gånger så stora som våra personalkostnader. Vi tror inte att det är fastigheterna i sig som skapar vinsterna. Det som ger lönsamhet är vad vår personal gör med husen. Om de kan ordna lite extra vinst kan man investera de pengarna i personalen.

På tredje plats på Pål Ahlséns att göra-lista:

– Tillväxt. Så länge omvärldsfaktorer som fastighetspriser, räntor och tillgång till kapital tillåter så vill vi fortsätta att plocka russinen ur den internationella transaktionsmarknaden.

Utmaningen är inte att hitta intressanta objekt utan att få organisationen att klara det ökande antalet lägenheter.

– Min sista punkt är att vi måste fortsätta att värna om den finansiella säkerheten. ”Safety first”, som vi säger. Vi har en låg belåningsgrad, ungefär 50 procent. Vi jobbar med lång kapitalbindning och sprider riskerna med obligationer, preferensaktier och olika banker.

Hur känsliga är ni för högre räntor och fallande fastighetspriser?

– Utan tvekan cyklar vi i medvind nu. Att priserna på fastigheter har ökat så mycket får vi tacka centralbankscheferna Draghi och Ingves för. Dels har de satt räntorna lågt, men de pumpar också in mycket pengar i fastigheter, aktier och obligationer. Vi är väl medvetna om att när räntorna går upp, kan priserna stå och stampa, eller till och med gå ner lite.

Att det kommer att komma en ny finanskris tar Pål Ahlsén för givet. Varför skulle historien sluta att upprepa sig just nu?

– När krisen kommer gäller det att inte vara för högt belånad. Under den värsta fastighetskrisen, i Sverige på 1990-talet, så föll priserna på hyresfastigheter med 25 procent. Det skulle vi kunna absorbera. Om krisen bara begränsades till Sverige så skulle det betyda att vårt totala bestånd föll med 10 procent.

Inom hyresfastigheter ser Pål Ahlsén inga tendenser till bostadsbubbla över huvud- taget. Inte heller marknaden för bostads-rätter ser nämnvärt övervärderad ut.

– När det verkligen är bubbelvarning köper folk lägenheter på ren spekulation. Man kanske köper en lägenhet utan att ens flytta in, man vill bara ha värdestegringen. Men visst, skulle vi se räntor på, säg, runt 7 procent så kan det bli fallande priser och ett lägre utbud.

Varför har ni aldrig satsat på att bygga nya bostäder?

– Vi ser det lite som att köpa en ny bil. Så fort du har kört ut från bilsalongen så tappar den 10–20 procent i värde. Vår affärsidé är att köpa begagnade hyresfastigheter och ge dem en ”extreme makeover”, att ta husen från hyreskasern till ett modernt hem.

Ni har 90 procent bostäder och 10 procent kommersiella fastigheter. Varför har ni så få kommersiella lokaler?

– Det är lite ”skomakare, bliv vid din läst”, det är bostäder vi kan och är bra på. Det finns flera anledningar till att bostäder är tryggare än kommersiella fastigheter. Väljer du rätt städer och områden så har du inga vakansproblem. Hyrorna är stabila, på kommersiella fastigheter kan hyresnivån vara mycket volatil. Tittar man på tidigare fastighetskriser så har priset på kommersiella fastigheter så gott som alltid fallit dubbelt så mycket som på hyresfastigheter. Men vi har inte bara bostäder, i våra innerstadshus finns det ofta en butik eller restaurang i bottenvåningen. Jag tror att vi även fortsättningsvis kommer att ligga på ungefär samma fördelning.

En annan fråga är om det inte blir för spretigt med ett bestånd på två kontinenter. Det är rimligen svårt att hitta synergier.

– Vi har exakt samma affärsmodell i alla länder, hitta lägenheter i rätt områden och göra dem mer attraktiva. Jag tycker att det är en styrka för oss att vi finns på flera -marknader. Vi kan ta det bästa från varje land och implementera det i vår kultur och på andra marknader. Vi lär oss service i USA, Sverige är bra på att minska energiförbrukningen, till exempel. Att finnas på flera marknader ger också en hälsosam riskspridning.

–?En annan aspekt är att det gör oss mer attraktiva som arbetsgivare, våra anställda får fler möjligheter att göra karriär.

De senaste åren har flera fastighetsbolag noterats på Stockholmsbörsen. Och i juni förra året noterade Akelius Residential AB en preferensaktie som ger drygt 6 procent i ränta på Stockholmsbörsens smålista First North.

–?Just nu kanske det verkar dyrt att betala 6 procent i ränta när preferensaktierna ska få sin utdelning. Men det ger oss en säker och långsiktig finansiering, under nästa finanskris kommer de att vara mycket värdefulla för oss. Det är därför som vi har valt att notera bolaget med preferensaktier.

Pål Ahlsén konstaterar att många som har köpt preferensaktien har frågat om de även kan få köpa stamaktier. Men det är inte aktuellt.

–?Det finns över huvud taget inte på agendan, ägaren Roger Akelius har varit mycket tydlig på den punkten.

Enligt planen från Bahamas i vintras har grabben ytterligare fyra månader på sig att bränna 4 miljarder kronor på New Yorks fastighetsmarknad. En miljard kronor i månaden, fram till nyår.

–?Vi får se om vi klarar det. Om inte i år, så kanske det går till nästa sommar. l

Pål Ahlsén

Ålder: 43.

Familj: Föräldralediga frun Louise, som ­pluggar till fastighetsmäklare, dottern Lykke två år. Två bröder, en äldre och en yngre.

Bor: Bostadsrätt i Vasastan, centrala ­Stockholm.

Född: I Stockholm, uppvuxen i söderförorten Fittja. Familjen flyttade till Oskarshamn när Pål var 13 år.

Utbildning: Hoppade av gymnasiet för att arbeta som DJ. Komvux och sedan ekonomiprogrammet på Stockholms universitet. Magister i nationalekonomi.

Karriär: DJ. Extrajobb på Nordea. Karriär på Akelius Fastigheter.

Kör: Volvo V70.

Resdagar: Cirka 120.

Tränar: För lite, men försöker jogga.

Fritid: Lyssnar på musik, läser böcker och ser på dokumentärer. Rekommenderar boken ”Fermats gåta” av Simon Singh som han nyligen läste om.

Lön: Knappt 200 000 kronor i månaden.

Aktier: 500 preferensaktier.

Bonus: Stannar han på sin post till 2018 faller ett lojalitetsprogram ut, som totalt kostar bolaget 8 miljoner kronor.

Kuriosa: Tävlade i rap-SM 1991, mot bland andra Latin Kings.

Akelius Fastigheter

Värde på fastighetsbeståndet: 66 miljarder kronor.

Antal lägenheter: 50 000.

Antal anställda: 500.

Hyresintäkter: Förra året 3,6 miljarder kronor. Uppskattning i år: 4,5 miljarder kronor.

Driftsnetto: 2,4 miljarder kronor.

Belåningsgrad: 50 procent.

Ägare: 90 procent ägs av Roger Akelius Foundation, resterande 10 procent av Roger Akelius privat.