”Köpläge i Kungsleden”
Varför en nordisk fastighetsfond?
– Norden har mycket välmående fastighetsmarknader eftersom ekonomierna i ett europeiskt perspektiv är väldigt starka. Utbuds- och efterfrågesituationen för både kommersiella fastigheter och bostäder ser bra ut i flertalet av Nordens största städer. Dessutom kännetecknas Norden, och då i synnerhet Sverige, Norge och Finland, av att vi har väldigt många välskötta fastighetsbolag. Historiskt har avkastningen också varit riktigt bra – en trend vi tror kommer att fortsätta.
Min bild är att många investerare väljer bort fastigheter. Varför är det så?
– Det är en liten sektor så det är lätt att välja bort den och fokusera på de indextunga sektorerna. Många låter nog analysen stanna vid tron att det inte kan finnas mycket uppsida kvar i aktierna efter uppgången. Det skapar förstås möjligheter för oss, eftersom fastighetsbolagen inte får den värdering de förtjänar.
Finns det en bubbeldebatt inom kommersiella fastigheter?
– Det finns absolut en sådan diskussion och oro, men jag tillhör inte dem som är orolig, främst av två skäl. Först och främst är den så kallade yield-spreaden fortfarande hög. Spreaden motsvarar skillnaden i direktavkastning vid ett fastighetsförvärv, i dag kring 5–7 procent, och låneräntan, i dag 2–3 procent. Ränteskillnaden motsvarar den kassaflödesgenerering investeringen ger. Den positiva spreaden indikerar att det inte är någon bubbla. Läget var ett helt annat i slutet av 1980-talet då räntan kunde överstiga direktavkastningen. Köparna var då beroende av att fastigheten skulle stiga i värde. Det andra är ett nyckeltal som aktiekurs i förhållande till förväntad kassaflödesgenerering som i dag ligger ungefär på det historiska snittet. Börskurserna har helt enkelt följt med de stärkta kassaflödena.
Men om räntan skulle stiga – när blir det tungt för fastighetsbolagen?
– Det krävs en avsevärt högre nivå än i dag. Det är svårt att ge en exakt siffra, men vid cirka 3 procentenheter högre ränta är förutsättningarna klart sämre än i dag. I min värld kan det hända, men min bedömning är att det ligger långt bort. Och om det blir så är det ju på grund av en väsentligt starkare konjunktur som innebär starkare efterfrågan på nya lokaler och bostäder, vilket kommer generera högre hyresintäkter och högre intjäning. Det blir märkligt att anta att räntekostnaden ska upp utan anledning.
Föredrar ni offensiva bolag eller mer defensiva?
– Historiskt har vi ägt både Balder och Sagax som varit väldigt förvärvsintensiva och vi är fortfarande stora ägare där. Vår bedömning är att det låga ränteläget kommer att bestå, vilket innebär goda möjligheter för bolagen att öka sin kassaflödesgenerering genom nya förvärv. Jag är inte i ett läge där jag vill börja dra ner på risken.
Men ni har en stor undervikt i Wallenstam – är inte de expansiva?
– Wallenstam är ett välskött bolag som bland annat bedriver en framgångsrik bostadsutvecklingsverksamhet som de startade i helt rätt läge. Värderingen är dock väl hög relativt andra bolag.
Någon favorit du vill lyfta fram?
– Kungsleden. De har nyligen genomfört en nyemission, något som pressat aktien för mycket. Vi bedömer även att Hemfosa-aktien erbjuder uppsida då bolagets expansionsstrategi inte är fullt inprisad.
Varför en nyemission i Kungsleden?
– De förlorade ett skattemål och var tvungna att betala in skatt retroaktivt. De hade klarat av att betala in den skatten via egen balansräkning, men då hade de inte kunnat expandera. Därför tog de in nytt kapital för att kunna möta både skatten och expansionsplanerna. Vi hade inte räknat med en nyemission utan räknat med att de skulle ”snålköra” bolaget. I stället har de kommit med en offensiv tillväxtstrategi där de ska växa via förvärv.
Hur ser du på regleringsriskerna i sektorn?
– De måste man ha med i kalkylen. Fastighetsbranschen är ett delikat skatteobjekt eftersom verksamheten inte kan flytta. Vi räknar med en högre skattebelastning framöver, men det är inget som förändrar den stora bilden. Om sektorn skulle falla på förslag från den nya regeringen så är det snarare att betrakta som ett köpläge.
Någon favorit i byggsektorn?
– Framför allt skulle jag vilja lyfta fram Seelvag Bolig. Det är Norges svar på JM, kan man säga. De jobbar huvudsakligen med bostadsutveckling i Oslo-regionen. Det brukar sägas att Oslo och Stockholm är Europas snabbaste växande städer. Även i Oslo finns ett underskott av bostäder så bopriserna är trendmässigt på väg upp. Bolaget är välskött med bra historik och de tar inte på sig för mycket risker. Men värderingen är väsentligt lägre än JM:s.Johan Högberg
Peter Norhammar
Förvaltar (tillsammans med Gunnar Lindberg): Alfred Berg Fastighetsfond Norden A och Länsförsäkringar Fastighetsfond.
Utveckling: Plus 22,3 procent respektive plus 25,5 procent sedan årsskiftet. Förvaltat kapital: 0,6 respektive 8 miljarder kronor.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
