”Man får inte vara för smart”

Mörkret har lagt sig och musiken dånar i den röda tegelväggen i södra Stockholm. Neonskyltarna på väggen lyser upp den annars dunkla ingången. Några bruna kartonger kantar korridoren.

– There’s a starman waiting in the sky, sjunger någon längre in i lokalen.

Klockan är tre på eftermiddagen denna regniga decembertisdag. Platsen är det nybildade fastighetsbolaget Nyfosas kontor i Nacka. Vd:n Jens Engwall testar den nyinköpta stereon.

– Hoppas du gillar Bowie, säger han och ursäktar den höga ljudvolymen.

Dagens tillförordnade dj bjuder på pepparkakor och kaffe. Han är inte trött, säger han, trots att en intensiv jobbperiod just kommit till ända. För bara några veckor sedan delades hans bolagsbaby Hemfosa i två, och han tog över rodret i avknoppningen Nyfosa. Den 23 november ringde han för tredje gången i sitt liv i Nasdaqs börsklockor i Frihamnen.

– Nu är det bara julfester kvar, säger han och nickar mot stereon.

***

Jens Engwall växte upp i Eskilstuna. Som barn drömde han om att bli bagare eller grävmaskinist. Men det blev bygglinjen på gymnasiet och senare lantmätarlinjen på Kungliga Tekniska högskolan i Stockholm. Första jobbet efter examen blev på byggbolaget Skanska, där han blev den första lantmätaren någonsin.

– Jag fick göra lite allt möjligt. Jag var med och köpte upp små fastigheter, som vi rev och byggde om till hotell. Vi byggde skidbackar i Värmland. Men det gick inte så bra, det var svårt utan snö.

Under finanskrisen 1992 gick han in som extern vd i Kalmarbolaget CA Fastigheter med ett bankmandat från Handelsbanken. Han rekonstruerade bolaget, trots att han aldrig jobbat med skuldsidan förut. Men krisdrabbade fastigheter skulle snart komma att spela en stor roll i Engwalls karriär.

År 1993 bröt Gota Bank ut sina nödlidande krediter och bildade fastighetsbolaget Kungsleden. Kungsleden hamnade så småningom i Securum, som hade ett tydligt uppdrag från den nyetablerade statliga myndigheten Bankstödsnämnden (”Bankakuten”) att avveckla sitt fastighetsbestånd. Efter Engwalls lyckade sejour i CA Fastigheter blev han erbjuden jobbet som vd för Kungsleden. Han tackade ja.

Under de kommande åren sålde Engwall och kollegerna fastigheter för nästan 20 miljarder kronor.

Vid börsnoteringen 1999 ägde Kungsleden fastigheter till ett värde om 5 miljarder kronor. De följande sju åren femfaldigades värdet på Kungsledens fastighetsbestånd.

– Vi gjorde affärer i ett väldigt högt tempo, både köpte och sålde. Banker och investerare var väldigt skeptiska, men vi lyckades.

År 2006 tröttnade Jens Engwall och slutade som vd. Vid 50 års ålder bestämde han sig för ”att gå i pension”.

– Jag hade jobbat på Kungsleden i 13 år och kände mig uttråkad. Bolaget hade blivit för stort och jag ville göra allt det jag inte hade hunnit ännu.

Jens Engwall beslöt sig för att uppfylla sina två barndomsdrömmar: att bli bagare och grävmaskinist. Han köpte ett bageri på Utö i Stockholms skärgård och en grävmaskin till gården.

Grävmaskinen har han kvar, men bageriet sålde han efter fem år.

– Det var för jobbigt. Två anställda på vintern och 40 festglada säsongare från Åre på sommaren, det var inte lätt att vara chef där.

Jens Engwall var inte färdig med snabba affärer och bolagsbyggande. Han hade gjort sig ett namn som en villig köpare och öppensinnad affärsman. Han köpte på sig en herrgård, tre kinesiska bergstoppar, gick med i två ryska bolag och ett i Polen. Samtidigt var han ordförande för lågprishandlaren ÖoB och satt med i styrelsen för arkitektbyrån Tengbom.

– I början blev jag väldigt glad när folk ringde och ville att jag skulle göra saker. Sedan gick det väldigt fort. Mina barn såg mig inte mer än tidigare, om vi säger så.

De kinesiska investeringarna var spännande, men inte särskilt lönsamma. Han har fortfarande kvar marken där. Ryssland har han däremot lämnat för ett bra tag sedan.

– Man kan säga att den politiska sidan tog över från oligarkerna, och då var vi tvungna att lämna. Oligarkerna var inte snälla men de var åtminstone vanliga affärsmän. Politikerna var lite lurigare.

***

Nuförtiden håller sig Engwall på hemma­plan. Måndag till fredag bor han i en lägenhet på Medborgarplatsen på Södermalm i Stockholm.

– Jag har varit särbo med min fru i 17 år. Vi körde sten, sax, påse och sen blev det så.

Bostadslottningen kom till efter en flytt till en herrgård utanför Stockholm. En urusel idé, enligt Engwall.

– Vi flyttade med alla sex barn, i olika åldrar. Alla tyckte att det var pest där ute. Jag satt mest på gräsklipparen. Det tog åtta timmar att klippa färdigt den.

Den nya godsägaren Mikael Persbrandt har bättre pli på trädgården, tillägger han.

Hustrun Madeleine vann hästgården Hemfosa, strax utanför Stockholm. Det är där Jens Engwall har sitt hem på helgerna.

– Där förblir jag nog. Jag vill göra saker som är riktiga också, och det får jag göra på gården. Jag har många höns men inga inkomster. Bara en jädra massa ägg som jag inte vet vad jag ska göra av. Men det är jordnära.

Gården har fått ge namn till Jens Engwalls första egenstartade fastighetsbolag, Hemfosa Fastigheter, som grundades 2009.

Dagens Industri skrev då att Jens Engwall och hans parhäst från Kungsleden, styrelseordförande Bengt Kjell, i hemlighet hade arbetat med att dra igång den konkurrerande verksamheten, under tiden de var kvar på Kungsleden. Och att de presenterade idén om Hemfosa för investerare precis efter Engwalls avhopp från Kungsledens styrelse och medan Bengt Kjell ännu var kvar.

Kungsledens styrelse försökte få utbrytarna att betala ersättning för sitt upptåg, men de blev lottlösa. Revisorerna, som granskade händelsen, kunde inte bevisa att sidoplanerna hade skadat Kungsleden ekonomiskt. Engwall avfärdar påståendet om parallella verksamheter:

– Jag slutade på Kungsleden 2006 och startade Hemfosa 2009. Bengt var inte involverad från början, det är en myt som skapats av DI. Ingen av oss har dåligt samvete eftersom vi vet hur det gick till, säger Jens Engwall.

Efter finanskrisen, då Jens Engwall och Bengt Kjell hade lockat flera nyckelpersoner från Kungsleden till Hemfosa, visade det sig att radarparet hade kört med skatteupplägg i Kungsleden som Skatteverket underkände. År 2014 blev Kungsleden ålagda en skatteinbetalning på 1,5 miljarder kronor och tvingades göra en nyemission på 1,6 miljarder kronor. Året därpå kom ytterligare en skattesmäll på 1,3 miljarder kronor.

– Det var självklart tråkigt, men många bolag fick bakslag på något alla tyckte var okej. Skälet att det blev så mycket pengar för Kungsleden var att bolaget tjänade mycket.

Liksom i Kungsleden spelade Engwall rollen som ivrig köpare och bokstavstroende contrarian. Allt som ratats av marknaden var av intresse, framför allt samhällsfastigheter som vårdboenden och polishus. Men att vara opportunist var inte alltid lätt i en bankberoende bransch.

– Jag har haft en enorm uppförsbacke. Alla tyckte att samhällsfastigheter var ett konstigt investeringsslag och jag hade svårt att få lån. Precis som när jag startade Hemsö från Kungsleden 2002.

Det riskfyllda köpbeteendet har fått branschfolk att vifta med pekpinnarna.

– Engwall delar fastighetsbranschen. Hälften är imponerade av honom och tycker att han har näsa för affärer. Den andra halvan tycker att det är för mycket vilda västern, säger en källa till Affärsvärlden.

Tidigare kolleger och affärspartner beskriver honom som en deal junkie och vildhjärna.

– Vildhjärna låter ju ungdomligt! Själv har jag hört cowboy, säger han.

Spektakulära affärer är ingenting Jens Engwall ryggar för. Han säger själv att han gillar affärerna mer än själva fastigheterna.

– Sett utifrån förstår jag att jag kan uppfattas som lite av en vildhjärna. Vissa affärer har ju varit kontroversiella.

Han tänker främst på investeringen i Saab-fabriken i Trollhättan 2011. Det var när Saabs tillfällige vd, ordförande och stor­ägare Victor Muller, inte längre kunde betala ut löner till Saabs anställda som Muller själv tog kontakt med en mäklare i Sverige. Han behövde pengar fort, så mäklaren rådde honom att ringa Engwall.

– Vi hade ju en fantastisk förhandlings­situation, hyresavtalet var jättedyrt.

Affären gick igenom. För 255 miljoner kronor köpte ett konsortium lett av Hemfosa 50,1 procent av fastigheterna på 500 000 kvadratmeter. Om Saab gick i konkurs skulle konsortiet få överta resterande andel. Affären fick stor publicitet och återigen fick tyckarna upp ögonen för Engwall.

– Den ena sidan sa att jag hade hål i huvudet och den andra sa att jag hade en jätteplan. Jag hade ingen plan på någonting mer än att jag hade räknat på hur mycket järn och skrot som fanns i den fabriken. Och i slutändan tjänade vi ju faktiskt pengar på det.

Engwalls köp gjorde att Muller kunde betala lönerna en månad till, och leverera ett hundratal 9-5:or innan Saab ansökte om konkurs i december 2011. Engwall köpte själv en bil precis före konkursen.

– Den fungerade sådär. Den var inte riktigt färdigutvecklad, kan man säga.

***

När Engwall och hans tidigare kolleger från Kungsleden 2009 grundade Hemfosa var tanken att det skulle vara ett ”pensionsprojekt”. Sedan start har de byggt bolaget för att kunna lämna över till nästa generation. År 2016 var det dags för Jens Engwall att lämna över. 60 år gammal skulle han, återigen, gå i pension. En ny vd rekryterades, men efter några månader var Engwall tillbaka på vd-posten.

Meningarna om varför går isär. Men efter nya diskussioner kom ledningsgruppen och Jens Engwall fram till att Engwall skulle bli kvar, på ett villkor. Jens Engwall skulle få återgå till det han var bäst på: bygga bolag och göra många, snabba affärer.

Den bästa lösningen var att dela på bolaget. Hemfosa hade varit tänkt att vara ett bolag på 10–15 miljarder, men nu var det uppe i 50. Det hade blivit för stort och för trögrörligt för att komma åt de små, opportunistiska affärerna.

***

Så bildades Nyfosa, ett bolag som gör skäl för sitt namn. Även om transaktionsavdelning, ekonomichef och jurister har plockats från gamla Hemfosa så har lika många nya namn kommit till bolaget. 25 anställda huserar i lokalerna, som påminner mer om en startup-hubb i San Francisco än ett svenskt fastighetsbolag.

Engwall kallar det för sin ”buslåda”.

– Vi är ett opportunistiskt bolag och ska gå mot strömmen. En bra research är att läsa Dagens Industri och Affärsvärlden varje vecka. Vilka fastigheter beskrivs som bra och vilka är spöken? Det finns runt 30–40 fastighetsbolag på Stockholmsbörsen och alla tenderar att gå i samma riktning. Om jag väljer impopulära nischer så slipper jag ju dem.

E-handelns press på de fysiska butikerna har gjort att han har fått upp ögonen för retailsektorn. Till och med de sargade bostadsutvecklarnas stillastående projekt kan bli intressant, bara priserna kommer ned, resonerar han.

– Nu är det för dyrt. Bygg- och marknadspriserna måste ned först. Jag brukar räkna med att en vanlig person kan ha en hyra på 1 700 kronor per kvadrat. En del betalar ju 2 400 i dag. De bor ju där bara för att de måste. De kommer ju fly så snart det finns läge.

Jens Engwall siktar på att få igenom ett par affärer i veckan i det nya bolaget. Fastighetsbeståndet, som i dag huvudsakligen består av kontor och logistik- och lagerlokaler, ska ha en tillväxttakt på 20 procent per år. All vinst ska återinvesteras de första två åren: bolaget ska från ett fastighetsvärde om cirka 15 miljarder kronor till 25 miljarder kronor. Sedan får det räcka.

– Det är lönsamheten i bolaget som räknas, det är det jag tävlar om.

Nyfosa har som mål att nå en avkastning på eget kapital om minst 15 procent, beräknat före betald skatt. Det blir svårt om bolaget är för stort, säger Engwall.

– Jag har misslyckats med att hålla ned storleken i både Kungsleden och Hemfosa. Ju större de är, desto fler trösklar.

Framför allt tvingas man expandera stabsfunktionen, säger han. På Nyfosa är det smidigare. Redovisningsavdelningen är utlokaliserad till Göteborg. Han själv är vd, ir-, hr- och hållbarhetschef i ett.

– Förstår du hur mycket vi sparar? Fyra ledande befattningar till priset av en!

Kanske är det inte bara en kostnadsfråga. Är det också en kontrollfunktion Engwall vill åt?

– Ja, så kan det nog också vara. Jag har väldigt svårt för tanken att skicka fram en ir-person till Aktiespararna i Eskilstuna som ska berätta vad jag tycker om saker och ting.

Trots Engwalls vana av att gå i pension med jämna mellanrum verkar det dröja till nästa pensionering. Nyligen fyllda 62 år verkar han inte ha några planer på att slå av på takten.

– Jag vill bevisa ännu en gång att det funkar att gå mot strömmen, trots att alla säger att det inte kommer att gå.

NyfosaUppvuxen i Eskilstuna”Man får inte vara för smart”

Fastighetsportföljen består främst av: Kommersiella fastigheter, som kontor och lagerlokaler, över hela Sverige. Beståndet värderades till 15,4 miljarder kronor per den 30 september.

Mottagandet på börsen: Upp 7,9 procent sedan noteringen.

Tio största aktieägare:

1. Länsförsäkringar Fonder

2. Swedbank Robur Fonder

3. Kåpan Pensioner Försäkringsförening

4. Fjärde AP-fonden

5. Norges Bank

6. Ica-handlarnas Förbund

7. Jens Engwall

8. SEB Fonder

9. PGGM Pensioenfonds

10. Bengt Kjell

Namn: Jens Engwall.

Född: 4 november 1956.

Bor: Övernattningslägenhet i Stockholm och på hästgården Hemfosa, utanför Stockholm.

Karriär: Civilingenjör lantmätarlinjen på KTH. Vd på Kungsleden 1993–2006, grundare och vd Hemfosa 2014–2018, grundare och vd Nyfosa 2018.

Familj: Hustrun Madeleine och sex barn.

Favoritfastighet: SEB:s tidigare kontorsbyggnad vid Fristadstorget i Eskilstuna. ”Jag har ägt den två gånger och vill gärna äga den en gång till. En vacker tegelfastighet som jag har sett som liten.”

Jens Engwall om:

Ingvar Kamprad: ”Jag satt i Ikanos styrelse i flera år och träffade Ingvar en del. Det som är skrivet stämmer. Han var en extremt disciplinerad affärsman ända in i döden. Om vi skulle börja mötet klockan åtta så var det som att det kom per automatik från Ingvars mun: ’varför inte klockan sju?’. Man kunde alltid jobba mer.”

Fastighetsbranschen: ”Man kan tycka att fastigheter är en ganska tråkig bransch. Men det är den högst avkastande branschen de senaste 20 åren. Men det är ingen intellektuell bransch. Det är ingen vr, ingen artificiell intelligens- det är en enkel produkt. Man får inte vara för smart, man måste vara snabbrörlig och villig att ta risk.”

Viktor Muller: ”En självsäker person. Han är definitivt driven, väldigt mycket säljare. Men han hade inte så mycket pengar som han trodde han hade tillgång till.”

En eventuell fastighetskris: ”Den största risken just nu är obligationsmarknaden. Det finns många bostadsutvecklare och fastighetsbolag som har finansierat sig där och kan få svårt att betala igen. Men jag välkomnar en mindre kris, det är ingen nackdel för Nyfosa. Vi kan tänka oss att köpa byggrätter för bostäder bara priserna kommer ner.”