Mörka moln på fastighetshimlen

Till slut verkar det som alla pratat om – bakom kulisserna på fastighetsmarknaden – ha nått fram till offentligheten. Finanskrisen har slagit hårt mot kreditmarknaden generellt och fastighetsaktierna har rasat, men samtidigt har ingen slagit fast att marknaden viker. Förrän nu.

Det började tisdagen den 3 juni då Riksbanken publicerade sin stabiliseringsrapport. Rapportförfattarna tog i ordentligt när de varnade för prisfall på kommersiella fastigheter.

– Risken är att konjunkturen viker snabbare än förväntat och att de förväntningar som investerarna har inte infrias. Det kan, i kombination med stigande riskpremier, leda till betydande priskorrigeringar, skriver Riksbanken.

Efter Riksbanksrapporten kommer också uppgifterna om att statens försäljning av Vasakronan inte går så lätt som väntat.

Och så i fredagens Dagens Industri kunde man på förstasidan läsa att de svenska affärsbankerna inte längre lånar ut pengar till fastighetsaffärer och att antalet fastighetstransaktioner under 2007 föll och väntas falla ännu mer i år. Erik Paulsson, som kontrollerar Fabege och Wilhborgs, och Fast Partners huvudägare Sven-Olof Johansson uttalade sig i artikeln att bankerna har blivit mer återhållsamma.

Så långt alltså besked om att marknaden för kommersiella fastigheter är på väg nedåt. Att erkänna något större prisfall är det samtidigt få som har gjort. Castellum är ett av de få fastighetsbolag som i samband med sin rapport för det första kvartalet sa att prisuppgången på fastigheter var bruten. I samma rapport skrevs värdena också ned.

Inte heller bankerna vill kännas vid någon större förändring. I samma DI-artikel som spådde minskade affärer uttalade sig SEB, Handelsbanken och Swedbank om att aktiviteten på marknaden är fortsatt hög och att inga större restriktioner har införts.

Vem har då rätt? Och vad händer framöver på marknaden? Är det bara en mindre sättning eller början på en större nedgång?

Till att börja med säger bankföreträdarna någonting helt annat när de inte blir citerade.

De som Affärsvärlden talat med ser tydligt att aktiviteten på transaktionssidan blivit lugnare. Visst görs det affärer, menar man, men det tar längre tid.

– Om det var tio köpare vid varje affär när det var som hetast är de ett par stycken i dag, säger en som håller på med fastighetsfinansiering på den svenska marknaden.

Och till skillnad mot de banker som Dagens Industri har kontaktat säger Affärsvärldens bankkällor att kreditvillkoren har stramats åt. För bara ett halvår sedan låg belåningen på mellan 70 och 80 procent av fastigheternas marknadsvärde. Men efter att den globala kreditkrisen blev ett faktum kräver bankerna att mer eget kapital stoppas in och belåningsvärdet har minskat till runt 60 procent.

Så det ser alltså ut som att bankerna bakom skärmväggarna tror på en större försämring av den kommersiella fastighetsmarknaden och att det finns skäl att ta Riksbankens varningar på allvar.

Samtidigt ska man inte utmåla en kris för hela marknaden. Det som händer nu är huvudsakligen av finansiell karaktär, förändrade kreditvillkor och en justering av uppblåsta värden. Den industriella sidan, hyresmarknaden, visar än så länge inga tecken på att vika. Fastighetsbolagen pekar själva på att vakansgraderna i storstäderna faktiskt har sjunkit och att hyrorna på sina håll stiger. Dessutom är det är endast en del av kontrakten som årligen omförhandlas till nya hyror.

Det är också skillnad på vilken fastighetstyp som påverkas mest av den nya tillvaron. Bankerna är mindre restriktiva till de kontorsfastigheter som exempelvis Vasakronan äger mest av än till köpcentrumen. Detta för att köpcentrum och även hotell alltid drabbas först i en konjunkturnedgång. Hyrorna på den typen av fastigheter är knutna till omsättningen och minskar direkt när efterfrågan sjunker. Flera affärer på det här området har haft problem den senaste tiden.

För Länsförsäkringar Liv och norska försäkringsbolaget Vital har försäljningen av Kista galleria blivit en trög historia. Och fastighetsbolaget Norwegian Propertys försök att sälja sitt hotellbolag Norgani gick i stöpet, då buden var för låga.

Fler affärer på fler områden lär frysa inne, och med en allmän förestående nedgång i konjunkturen ser alltså den närmaste framtiden på fastighetsmarknaden allt mörkare ut. Och frågan är om inte fallhöjden är stor.

Det sätt på vilket priserna de senaste åren har drivits upp – med historiskt låga räntor och generösa utlåningsvillkor – gör att man nog kan se tydliga tendenser till prisbubblor på marknaden.

Fram tills kreditkrisen började kunde investerare köpa fastigheter med bara en obetydlig andel eget kapital och låna resten till förmånlig ränta. På några få år fick investeraren tillbaka hela sitt kapital och ägde fortfarande kåkarna. Då det var så lätt att tjäna pengar, till i princip ingen risk, var det många som hakade på. Effekten har förstås blivit att priserna gått upp lite väl mycket.

Riksbanken hävdar i sin rapport att det främst är förväntningarna på framtida hyror som har varit för högt ställda och drivit upp priserna. Men det är den låga räntan och generösa villkor från bankerna som varit den största förklaringen till prisökningarna. När räntan nu går åt rakt motsatt håll och bankerna stramar åt kreditgivningen kraftigt, innebär det snabbt fallande priser.

Den tröga utförsäljningen av Vasakronan är ett talande exempel. Ett välskött kontorsfastighetsbolag med fint bestånd, som ändå är svårt att sälja. Åtminstone till de priser som var aktuella för några månader sedan. nina von koch

nullnullnullnull