Nu faller fastighetspriserna

Gustaf Douglas har gjort det, liksom hans gamle vapendragare Melker Schörling och den skånske finansmannen Sten K Johnson. Samt den kreativa finansduon Sven Hagströmer och Mats Qviberg.

Vad?

Återvänt till fastighetssektorn. Ett decennium efter att den svenska fastighetskrisen knäckte majoriteten av dåtidens finansmän, och sådana som Carl-Eric Björkegren och Hans Thulin fick se sina förmögenheter förvandlas till skulder, har finansmannaeliten hittat tillbaka till husen.

Samtidigt står branschen i värsta fall inför en ny kris. Ta telekomförorten Kista som snart kan kallas Krista som exempel. Glöden i det som kallades Sveriges Silicon Valley har fullständigt slocknat samtidigt som kontorsfastigheterna inne i huvudstaden gapar allt tommare.

Konsekvensen? Hyrorna faller.

Stigande vakansgrad
Den negativa trenden går alltså inte att ta miste på. Och det blir knappast bättre under 2003. Snarare ökar andrahandsuthyrningen som ett resultat av att alldeles för många företag bundit upp sig för alltför stora lokaler. Det sänker hyrespriserna på förstahandsmarknaden.

Göteborg och Malmö har klarat sig hyggligt i jämförelse med Stockholm och samma sak kan sägas om övriga landet. Men under 2003 lär det knappast bli bättre på de orterna heller. Vakansgraden, andelen tomma ytor, kommer att öka.

Alltfler kontorshusägare kommer att tvingas sälja ut sina hus. Byggbolag som NCC och Skanska har fastigheter för 7-8 miljarder på sin säljlista, de svenska institutionerna ännu mer.

I byggbolagens fall handlar det om försäljningar som skulle ha skett för länge sedan, men både NCC och Skanska har haft stora ledningsproblem och blivit lite av fastighetskramare. Nu ska i alla fall husen ut och det samtidigt som många andra säljer.

Ännu en mina?
Institutionernas försäljning är mer eller mindre påtvingad. Utförsäljningarna hör här ihop med börsfallet. I takt med raset på världens aktiemarknader har andelen aktier minskat kraftigt, samtidigt som fastigheterna stått still i värde. Effekten har blivit att fastigheternas vikt i portföljen har blivit för stor.

Så den intressanta frågan är: Har finansmännen för andra gången på tio år gått på en mina? Knappast. Den här gången är de rätt ute, fastigheter kommer inte att vara vinnarbranschen på Stockholmsbörsen, men de ger en bra real avkastning. Och de flesta av dem nöjer sig nog med det.

Fastighetsbolagen som grupp är nämligen i ett helt annat läge än tidigare. Balansräkningarna är mycket starkare den här gången och det finns fortfarande köpare av fastigheter, om än inte svenska.

EMU lockar
Utlänningar har stått för majoriteten av köpen i år och inte minst de tyska fastighetsfonderna är fullproppade med pengar som småsparare och pensionssparare har valt att satsa just på fastigheter.

För dessa fonder, och för all del också andra utländska aktörer, finns det en speciell anledning till att köpa just svenska hus. Det som lockar är ett framtida EMU-inträde. Rimligtvis stiger kronan kraftigt i samband med detta, varför utlänningarna försöker göra en valutavinst.

Hyrorna? Visserligen faller de, men vinsterna ökar fortfarande i flera fastighetsbolag, eftersom en del kontrakt som förnyas tecknades för fem-sex år sedan. Dagens hyror är fortfarande högre än vad de var då.