Storspelare på offensiven

Finanskrisen skapade oreda på hotellmarknaden. Då tog Pandox handbollstokige vd Anders Nissen chansen och gjorde fjolårets största nordiska hotellaffär.

<p>Lobbyn på Hilton Slussen är full av gäster. En minibuss med piloter stannar framför entrén. Krisen är över. Hotellet har en beläggning på 70 procent, samma nivå som före den kraftiga nedgången hösten 2008. </p> <p>- Vi trodde att nedgången skulle hålla i sig till första kvartalet 2011. Men vi fick en återhämtning på det stora internationella marknaderna redan under förra året. De låga räntorna hjälpte förstås till, säger Anders Nissen, vd på hotellfastighetsbolaget Pandox, som äger Hilton Slussen.</p> <p>Men det är inte bara det förmånliga ränteläget som bidragit till uppgången. I Sverige genomfördes skattelättnader som gjorde att man kunde fortsätta att spendera pengar, och resor ligger högt upp på önskelistan. En trend med “Lifestyle” och ökat designintresse gynnar också hotellrörelsen. Nissen berättar att även resandet har ändrats och blivit mer internationellt.</p> <p>- Beteendet ändras hela tiden. Numera hänger marknader som New York, Stockholm och London ihop. Stockholm har mer gemensamt med London än med exempelvis Karlstad. Karlstad följde utvecklingen i andra regionstäder i Skandinavien och här var utvecklingen inte lika kul i fjol då mindre orter stod i princip still.</p> <p>Han tror att 2011 kommer blir bättre än 2010. I London och New York blir dock tillväxten mer lönsam, eftersom en större andel består av prishöjningar som går raka vägen till sista raden i resultaträkningen medan volymtillväxt, som han tror på i exempelvis Bryssel och Stockholm, är dyrare eftersom de rörliga kostnaderna ökar. </p> <p>Endast 25 år gammal blev Anders Nissen hotelldirektör för Kramm i Kramfors inom Reso Hotels. Det blev flera uppdrag i branschen till 1991 då han blev kontaktad av Lars Thunell som var i färd med att starta statliga Securum, som hade hand om problemkrediterna i Nordbanken och Gota efter bankkrisen. </p> <p>- Han undrade om jag ville bli ansvarig för dotterbolaget Securum Hotell och Turism och det ville jag.</p> <p>Kreditengagemangen från bankerna togs över av det nybildade hotellfastighetsbolaget och kredittagarna löstes ut. Uppdraget var att skapa tillväxt och sedan sälja så fort som möjligt. Det var en intensiv period och hotellportföljen minskade i en rask takt från 100 hotell till ett tiotal.</p> <p>- Ju skickligare vi var desto snabbare skulle vi bli av med våra jobb. Det skapar ett visst DNA att arbeta på det här sättet. Man stod banne mig upp i sängen och sov, säger han.</p> <p>Ganska snart upptäckte Nissen att det var sv årt att öka värdet på de hotell som var kvar. De var små hotell på små orter och i dåliga lägen. Lösningen var att gå samman med en aktör som ägde hotell men som hade en annan kärnverksamhet. Skanska nappade. </p> <p>1995 bildades hotellfastighetsbolaget Pandox där Anders Nissen tog plats som vd. Två år senare börsnoterades bolaget och 2004 köptes Pandox ut från börsen av norska Eiendomsspar AS och Sundt AS.</p> <p>Under tiden i Securum insåg Anders Nissen att hotellverksamhet var två helt olika världar. </p> <p>- Hotellverksamheten var i ständig rörelse och på den andra sidan satt fastighetsbolagen och kliade sig på magen och fokuserade bara på hur räntan utvecklades. De här två aktörerna träffade egentligen inte varandra och var lika glada för det, säger han.</p> <p>- Hotellbolagen förstod inte att de var beroende av kunniga fastighetsägare och fastighetsbolagen insåg inte att det var ett kassaflöde de ägde och inte en fastighet. Fastighetsägaren måste säkerhetsställa att operatören har en drift som är så pass effektiv att han både kan betala hyran och få en rimlig vinst, så att hotellet kan utvecklas. </p> <p>Nissen utnyttjade det faktum att han förstod sig på båda sidorna. Pandox har i dag olika operatörsupplägg. I Skandinavien finns hyresavtal med eller utan garantier. I USA är det vanligast med franchising och i Europa förekommer en mix av hyresavtal, egen drift och inhyrda managementbolag som driver rörelsen. Och hyresavtal med garantier är inte att föredra.</p> <p>- Pandox drivs inte av garantier utan av intäktsförbättringar. Du måste vara aktiv, och ju mer du tvingas vara aktiv desto bättre blir du.</p> <p>Talar inte det för att äga både hotellrörelsen och fastigheten? </p> <p>- Vi tar seden dit vi kommer. Om vi bara skulle vilja ha egen drift i Sverige hade vi fått sälja många hotell. Det finns fördelar att äga och driva i egen låda om det är stora hotell på bra marknader där man har kunskap. </p> <p>Ett tag var Pandox uppe i 35 procents egen drift av hotellen. I dag är siffran nere i 12 procent efter förvärv. Bolaget har 121 hotell i 10 länder och Sverige står för 50 procent av intäkterna. I portföljen finns internationella städer som Montreal, Berlin och Bryssel och nationella som Karlstad och Lund. </p> <p>- De här städerna rör sig olika i konjunkturcykeln. Tillsammans med olika avtal och olika varumärken, som internationella Hilton och nationella Scandic, ger det en bra balans. Pandox är störst inom mellanprissegmentet som inte är lika rörligt som högprissegmentet. I goda tider lyfter det, men uppsidan är begränsad och även nedsidan vid en nedgång. Det har i fungerat i snart 16 år.</p> <p>Strategin är att förvärva underpresterande hotell som kan växa i värde. </p> <p>- För oss är det avkastning och kassaflödesförbättringar som gäller. Då Scandic är vår operatör på en ort gynnas vi av att kedjan har flera hotell där, men vi behöver inte ha det.</p> <p>Scandic ägs sedan 2007 av Wallenbergsfärens riskkapitalbolag EQT. Samma år förvärvade amerikanska Blackstone Group hotellkedjan Hilton. Branschen har lockat till sig riskkapitalister. De köpte på topp och var med på resan ner då hotellintäkterna på vissa orter minskade med 30 procent.</p> <p>När Pandox slutade köpa hotell tog riskkapitalisterna över, menar Nissen. Och det finns för- och nackdelar med deras inträde.</p> <p>- Bra, för då köper vi när de måste sälja. Skämt åsido så förvärvade vi flera hotellfastigheter förra året av aktörer som upptäckt att det var för svårt att äga hotell. Verkligheten fungerar inte som ett excel-ark. </p> <p>Ett exempel är före detta Brussels Hilton som förvärvades av en finansiell aktör utan branschkunskap och ganska snabbt hamnade i stora svårigheter. Pandox köpte hotellet 2010 och nu krävs betydande insatser. </p> <p>- Första steget var att säga upp avtalet med Hilton och att döpa om det till The Hotel, Brussels. Vi jobbar intensivt med produktutveckling, management- och organisationsfrågor. Ett typiskt förvärv för Pandox med hög risk och hög potential, säger han.</p> <p>Köpet av norska hotellfastighetsbolaget Norgani i fjol gjorde Pandox till ett av Europas största hotellfastighetsbolag med ett bestånd värt omkring 22 miljarder kronor. Affären omnämndes som “hotellkuppen med rabatt” i norska Dagens Naeringsliv. Säljaren Norwegian Property hade köpt Norgani 2007 med EQT som medfinansiär för 11 miljarder norska kronor. </p> <p>Den gången tyckte Christian Ringnes, ordförande i Pandox och vd i Eiendomsspar, att det var för dyrt. Men i höstas, när Norwegian Property ville sälja, hade prislappen sjunkit till drygt 8 miljarder och då slog Pandox till. </p> <p>Hur finansierade ni affären?</p> <p>- Vi gjorde detta tillsammans med våra två ägare. De har bra bankkontakter och Pandox också. Det är ju aldrig lätt att finansiera en så pass stor affär och speciellt inte i fjol. Men vi lyckades refinansiera Norganis portfölj, tack vare att det är en lågriskaffär och att banken har förtroende för Pandox och ägarna. </p> <p>Anders Nissen är mycket idrottsintresserad och spelade själv länge handboll. Han var bland annat med och vann ett par junior-SM för Kristianstadslaget Näsby. Han är fortfarande aktiv inom sporten, fast inte på planen. Där är han i gott sällskap med exempelvis Ericssons vd Hans Vestberg, som är ordförande i Svenska Handbollsförbundet.</p> <p>- Vi har nyligen haft ett världsmästerskap i handboll i Sverige. Jag var med i styrelsen som arrangerade detta. Ett mega event som väldigt sällan kommer till Sverige och som ser ut att bli ekonomisk succé. </p> <p>Pandox har jobbat med världsmästerskapet som ett kommersiellt projekt med allt runt omkring, som biljettförsäljning, hallarna, hotellen, restaurangerna och sponsorerna. Och när Sveriges förbundskapten, Staffan Olsson, var på väg att lämna Sverige av ekonomiska skäl erbjöd Anders Nissen honom ett jobb. </p> <p>- Man kan inte ha en förbundskapten boende i Tyskland när man har ett VM hemma. Det gick lite snabbt tyckte en del och då blev media misstänksamma och satte fram en mikrofon och undrade vad jag har för inflytande: “Staffan och jag är överens om att han tar ut laget, men jag vill jävlar i mig vara informerad”, svarade jag.</p> <p>Enligt Nissen gör Staffan Olsson nytta på Pandox hotell med främst marknadsföringsfrågor.</p> <p>När Pandox var börsnoterat valdes Anders Nissen år efter år till vd-favorit av aktieanalytikerna. Kapitalmarknadsdagar med gocart-tävlingar och handbollsmatcher var uppskattade. Men han saknar inte livet som börs-vd. </p> <p>- Den stora skillnaden från de åtta åren då vi var börsnoterade är ett ökat regelverk. Det lockar inte. Även om vi då hade en prestigefull aktieägarlista är en kunnig industriell ägare som vi har i dag att föredra.</p> <p>Hur känns det att vara norskägd?</p> <p>- Jättebra. Det var en del surr om att jag kanske inte skulle stanna kvar. Och det tyckte jag även själv var ganska logiskt. Jag har styrt bolaget i en kurs och fått det börsnoterat. Men de nya ägarna var ivriga med att jag skulle stanna. </p> <p>Anders Nissen har fortfarande förmågan att dra folk. Pandox hotellmarknadsdagar är välbesökta med uppåt 300 personer. Något som sannolikt gör en och annan börs-vd avundsjuk.</p>

Född: 1957 i Kristianstad.
Bor: Näsby park i Täby, sommarbostad i Åhus.
Familj: Gift med Ulla, två barn.
Utbildning/karriär: Förvaltningslinje vid Lunds universitet. Kurser i ekonomi och marknadsföring. International Service Management, Cambridge. Snart 30 år i hotellbranschen som hotelldirektör, affärsområdeschef och vd. Var med och startade Pandox 1995.
Styrelseuppdrag: Ett nyss avslutat uppdrag som medlem i bolaget som organiserade och genomförde handbolls-VM i Sverige 2011 .
Antal resdagar: 130 per år.
Favorithotell att bo på: “Standard” i New York, “W Barcelona” i Barcelona.
Fritid: Sporta och se på idrott. Mina barn och min familj.
 

Prenumerera

Detta innehåll kan läsas av dig som är prenumerant.

Har du redan ett konto? Logga in för att läsa vidare.

Dator, läsplatta och mobiltelefon.

Premium

  • Dagsfärska analyser och artiklar via nyhetsbrev
  • Magasinet digitalt eller hem i brevlådan
  • Över 500 aktieanalyser per år
  • Unika investeringsverktyg och portföljer
  • Färre annonser och en bättre läsarupplevelse
  • Och mycket mer
479 kr  / per månad

Vill du se fler alternativ? Läs mer här