Tessin: Lån till lyxvilla på Lidingö

TessinFastighet

Bankernas reträtt öppnar upp för privata fastighetslån

Det här är den tredje analysen av ett säkerställt fastighetslån via investeringsplattformen Tessin. Afv följer denna marknad och bygger upp en liten portfölj av lovande fastighetslån som kommer kallas för Tessin-portföljen. Bakgrunden beskrivs i krönikan intill.

LÅNET I KORTHET

Martin Nilsson är VD och grundare av det nystartade låntagarbolaget Fagus Utveckling AB.  Martin Nilsson har 20 års erfarenhet från finansbranschen och har jobbat på SEB, Bankers Trust och Catella samt suttit i styrelsen för noterade Klaria Pharma Holding. Nilsson sitter även i styrelsen för ett antal aktiebolag relaterat till ett byggprojekt på Gotland som finansierats via Tessin.

Det aktuella projektet där man vill resa 8 Mkr ska gå till byggnation av en lyxvilla i Torsvik på Lidingö. Villan har sjöglimt och ligger i närheten av Lidingöbron. Lånet ska gå till att finanseria runt 65% av byggkostnaderna. Resterande del ska finansieras med ytterligare lån via Tessin på 6,5 Mkr. När projektet är slutfört ska villan säljas och projektet har värderats till 35 Mkr av mäklarbyrån Gadelius. Marken förvärvades i mitten på februari genom ett tidigare lån via Tessin på 8 Mkr samt genom egna insatser.

Martin Nilsson har även finansierat fem projekt via Tessin relaterat till ett bygge på Gotland, nära Visby. Två av dessa är återbetalda och resterande projekt är pågående. Ett av dessa projekt återbetalades genom en refinansiering via Tessin.

SÄKERHETER

Pantbrev

Låntagaren intecknar och pantsätter ett pantbrev motsvarande 8 Mkr. Tidigare inteckning uppgår till 8,8 Mkr. Detta pantbrev har alltså andratjing på att få tillbaka pengarna med ett inomläge på 8,8 Mkr och 16,8 Mkr. Låntagaren andrahanspantsätter även befintliga pantbrev, men dessa är i dagsläget full belånade via tidigare lån förmedlat av Tessin. Marken förvärvades nyligen till ett värde om 11 Mkr.

Borgen

Moderbolagen Widefield AB äger 25% av låntagarbolaget och ställer en proprieborgen på 1 Mkr. Passive Investment Strategies Sweden AB äger 25% och ställer en proprieborgen på 1 Mkr. Rackethallsbolagen 6-0 Invest AB äger 50% och ställer proprieborgen om 2 Mkr. Enligt Affärsvärldens bedömning har bolagen begränsad finansiell kapacitet till att möta sina respektive borgensåtaganden.

För det nystartade moderbolaget Rackethallsbolagen 6-0 har ett betalningsföreläggande om ca 500 000 kr förekommit.

Villkorad utbetalning

Lånebeloppet går till ett låst klientmedelskonto och betalas bara ut successivt till låntagaren mot uppvisande av fakturaunderlag eller motsvarande som visar att motsvarande investering skett på fastigheterna.

RISKER

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan som vi länkade till ovan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Värderingen av pantbrevet är mellan 8,8 – 16,8 Mkr medan nuvarande markvärde är 11 Mkr. Det krävs alltså att bygget inte floppar fullständigt eftersom det krävs ett visst värde på själva huset för att panten ska vara värd tillräckligt mycket för att säkerställa återbetalning av lånet.
• Om bostadsmarknaden viker finns det risk för att villan blir svårsåld. Alternativt kan en vikande bostadsmarknad göra det svårt att finansiera nästa lån. Försäljning krävs för återbetalning av lånet.
• Om entreprenadkostnaderna skjuter i höjden kan det uppstå problem med att färdigställa byggnationen och ytterligare finansieringsbehov kan tillkomma. Med vinstmarginal på 17% finns dock visst utrymme för ytterligare kostnader.
• Byggnationen sker i egen regi av Kvalitetsbygg AB. Ägaren till Rackethallsbolagen 6-0 är även grundare till Kvalitetsbygg. Någon färdigställandegaranti verkar inte finnas och byggnationsrisken är något högre än om man skulle anlitat en utomstående entreprenör.

KÄNSLIGHETSANALYS

SLUTSATS

Känslighetsanalysen visar att låntagarna får tillbaka 94% av sina pengar om en kombination av lägre bostadspriser och ett misslyckat bygge skulle göra att slutvärdet på huset bara här hälften mot det planerade. Skulle bygget fallera helt är marken värd 11 Mkr och investerare skulle därmed få tillbaka kring 20% av lånet. Byggrisken är därmed den överhängande risken i projektet. Vi tror väl inte att den risken är jättestor.