Fastighetsveteranens fem aktiepärlor: ”Trenden går inte att stoppa”

Efter att inflationen rusade och räntorna med den har det skrivits spaltmeter om fastighetsbolagens finansiella (o)hälsa. Det har bland annat handlat om allt från SBB:s vara eller icke vara, till miljardhål i balansräkningarna hos Balder och Castellum. Eller om fastighetsbolaget Kvalitena som efter skarpa krav från obligationsägare i dag bedriver en tynande tillvaro efter att sålt sin kronjuvel på Strandvägen i Stockholm.

Så sent som i december skickade Riksbankschefen Erik Thedéen iväg en känga till fastighetsbolagen, som han menade drogs med för stora skulder och att de borde öka förtroendet bland aktieägarna.

“Vinden har vänt”

Alla är förmodligen överens om att inflations- och räntetoppen nu ligger i backspegeln. Det märks inte minst i sentimentet kring fastigheter. Sveriges ledande fastighetsrådgivare, Svefa, menade i april att det finns “vårkänslor för fastigheter igen”. SBB:s VD Leiv Synnes drämde i somras ut låten “Vinden har vänt” av rapparen Petter på sociala medier, och i Göteborg storsatsas det på fastighetsaffärer.

Att transaktionsvolymen ökar är lättbegripligt givet att värdenedskrivningarna nu stannat av.

Peter Norhammar är mångårig fondförvaltare med fokus på bygg-och fastighetsbranschen. Han rattar tre olika fonder och menar att han sällan varit så positiv till fastighetsbolagens aktiekurser som han är för tillfället. Detta av flera skäl.

“Vi har sett fem kvartal med fallande substansvärden. Nu har vi nått botten där och två kvartal i rad har medianbolaget faktiskt visat upp svagt stigande substansvärden. Tror vi på fortsatt svagt stigande fastighetsvärden under de kommande kvartalen så är de dåliga nyheterna bakom oss”, säger Norhammar till Affärsvärlden.

Att Norhammar är positiv bottnar också i att han räknar med att kassaflödena per aktie kommer stiga.

“Om vi hänger upp det på fundamenta så kommer 2024 vara bottenåret vad gäller kassaflöde per aktie för medianbolaget i sektorn. Nästa år kommer får se stigande kassaflöden per aktie”, säger han.

Den tredje aspekten han lyfter är just den passerade inflations- och räntetoppen. Och även om kurserna stigit markant sedan bottennivåerna i oktober 2023, anser han att uppgången är långt ifrån över.

“Jag tror att den uppgång vi har sett mest varit driven av en lägre rädsla än under stora delar av 2023. Uppgången  kommer framöver drivas av att rädslan minskar än mer, men också av att bolagen kommer börja prestera bättre rent fundamentalt.”

Guldklimparna finns utanför Stockholm

Under en presskonferens i augusti sa finansminister Elisabeth Svantesson (M) att lågkonjunkturen i Sverige håller i in i 2025. Det skulle kunna innebära en risk för fastighetsbolag i form av ökade vakanser. Men enligt Peter Norhammar är det en onödig oro. Han ser primärt en sådan risk för kontor i Stockholm.

“Det historiska mönstret är att även om det är tider med sämre ekonomisk utveckling så brukar fastighetsbolagen klara sig ganska bra. Oron för stigande vakanser tror jag är rätt överdriven, bortsett från kontor i Stockholm. Där kan det bli lite svagare. I övriga delar av landet brukar det inte vara särskilt stor volatilitet”, säger han.

Men just Stockholms-risken gör att han tittar utanför huvudstaden efter de mest intressanta fastighetsaktierna.

“Vi vill ha bolag och aktier som presterar höga kassaflöden. Vi tror inte att man behöver gömma sig i bombsäkra hyresbostäder. Det räcker med att gömma sig i bolag som äger kommersiella fastigheter lite här och var. Men undvika Stockholm.”

Gillar premien i Emilshus

Ett sådant exempel är fastighetsbolaget Emilshus, som äger lager- och logistikfastigheter med särskilt fokus på Småland.

“De är ett ganska litet bolag. Därmed är det också lite bortglömt och underanalyserat”, säger Norhammar och fortsätter:

“Bolaget drivs med hög grad av entrepenöriell anda och har hittat en intressant nisch. Fastigheter med hög avkastning i Småland. Det är ju inte en direkt någon överetablering där, och inte en del av landet som är överbefolkad av investerare.”

Att det just nu finns en premievärdering på bolaget jämfört med substansvärdet ser han som positivt.

“Det gör att Emilshus har kunnat ge ut nya aktier för att få in kapital och växa, och att de då trycker aktier med en premie mot substansen. Det är i sig värdeskapande. Plus att bolaget får in likvida medel att använda för att köpa fastigheter. De kommer kunna öka både substansvärde och värdet per aktie”, säger han och fortsätter:

“Jag tycker att de har varit snabba att agera nu när det är läge att börja investera i fastigheter. Det här är ett bolag som drar nytta av det och köper så mycket de kan innan värdena har stigit för mycket”, säger Norhammar.

Bolaget som fixar skönhetsfläckar

Ett bolag som finns i alla Norhammars fonder är Platzer, med kontor i Göteborg samt en del lager- och logistikfastigheter utanför Göteborg.

“Aktien handlas med en rätt attraktiv rabatt, nästan 15% mot senast redovisade substansvärde. Det är uppenbart att marknaden har en skepticism mot kontor generellt. Bara för att vi har den här rädslan för `work from home-trenden´, vilken jag tror är överdriven”, säger han och fortsätter:

“Bolag som äger kontor har för låg värdering. Det i kombination med att Göteborg kommer att visa sig vara ganska stabilt konjunkturellt gör Platzer till ett jättebra innehav”.

Förutom att vända sig bort från Stockholm vill Norhammar se att bolagen han investerar i presterar starka kassaflöden och att de inte är pressade likviditetsmässigt. Samtliga bolag han lyfter har enligt honom detta gemensamt.

Ytterligare ett “utomhuvudstadligt” bolag som han köpt in sig i är Swedish Logistic Properties (SLP), som fokuserar på lager och lätt industri i södra Sverige. Norhammar menar att SLP är bra på att leverera just starka kassaflöden och skapa värde i hus med “utvecklingspotential”.

“Det är egentligen samma sak som att det finns någon form av skönhetsfläck på dem. Men SLP är duktiga på att köpa sådana fastigheter, sedan fixar de den där skönhetsfläcken så att värdet och kassaflödena stiger. Vi ser positivt på aktien framöver.”

Förra veckan köpte miljardären Rutger Arnhult aktier i Logistea för 767 Mkr genom sitt ägarbolag M2 Asset management. Affären gör honom till Logisteas största ägare. Det är inte bara Arnhult som ser stor potential i Logistea efter deras samgående med norska KMC Properties. 

“Om man bemödar sig med att analysera hur bolaget kommer se ut efter att sammanslagningen, som vi försökt göra, visar sig att samgåendet kommer vara väldigt värdeskapande. Både substansvärde per aktie och kassaflöde per aktie kommer gynnas”, säger Norhammar som har aktien i sina tre portföljer.

Pandox och “sköna megatrender”

Både fotbolls-EM och OS i Paris får förvaltaren att även se positivt på Pandox fokus på hotellfastigheter.

“Jag tror att Pandox är ett bra innehav och att 2024 kommer visa sig bli starkt år för hotellen. Det har visat sig att resandet återvänt efter pandemin. Utbudet av hotellrum är samtidigt lägre än vad det varit. Det beror på att det inte startats särskilt många byggen av nya hotell. Under pandemin blev folk fullständigt livrädda för hotellsegmentet. Det gör att det blir en förmånlig efterfrågesituation.”

Han tror att bolag som äger hotell kommer kunna höja priserna på ett gynnsamt sätt.

“Pandox har fortsatt tillväxtagenda och kommer köpa nya fastigheter, vilket i sin tur driver på kassaflödet per aktie”, säger han.

Av de aktier som Norhammar lyfter fram har Afv sedan tidigare köpråd på på tre av dessa (se faktarutan intill). Särskilt bra har det gått för Logistea som stigit med över 100% sedan vi köpstämplade aktien i september förra året.

“Sköna megatrender”

Det är lätt att notera att Norhammar är positiv till bolag som är inriktade mot lager, logistik och lätt industri. Det finns enligt honom goda skäl till att han lutar sig mot dessa.

“Det finns några sköna megatrender där som inte kommer gå att stoppa. Dels är det ökad e-handel, som driver på efterfrågan på lager- och logistiklokaler. Dels har produktionskedjorna flyttats hem igen. Vi har ju en pågående återindustrialisering av Norden och hela Västeuropa som driver på efterfrågan. Jag tror även att NATO-medlemskapet kommer öka efterfrågan på den här typen av lokaler”

Av de tre fonder som Peter Norhammar driver är det senaste tillskottet en fond hos Coeli riktad mot deras privatkunder och institutionella investerare, som startade i somras. Hur det kommer gå? Förmodligen bra, om man frågar Norhammar.

“Jag har tidigare förvaltat SEB:s fastighetsfond och Alfred Berg fastighetsfond. Jag har förvaltat Länsförsäkringar fastighetsfond och Länsförsäkringar fastighet Europa. Nu förvaltar jag tre fonder och jag har alltid slagit benchmark i mina uppdrag. Min förhoppning är att göra det även fortsättningsvis.”

LÄS MER:

Norska förvaltaren satsar på Balder, Sagax – och Ilija Batljan: ”Är stjärnorna”

Fredrik Lundberg: ”Skjutningarna och sprängningarna påverkar oss fastighetsägare”

Sagax D: Kassaskåpssäker utdelning