Fastighet Krönika Bostadsutvecklare
JM bygger hus i helvetet och Fabege har kontor i paradiset
Krönikan är från analystjänsten SvD Börsplus. Efter krönikan följer länkar till senaste veckans aktieanalyser: Veoneer, MAG Interactive, Assa Abloy, Mekonomen etc.
Båda bolagen har mycket starka positioner i Stockholmsområdet men den stora skillnaden är så klart att JM sysslar med bostadsutveckling medan Fabege äger kontorsfastigheter.
Konjunkturen i Stockholm är himmelsk för kontor medan marknaden för nybyggda bostadsrätter beskrivs som rätt helvetisk. Vi har visserligen inte sett stora prisnedgångar ännu men nyförsäljning av bostäder ”på ritning” har nästan blivit omöjligt. Även vanliga flyttströmmar har bromsat in. Korkade ingrepp från politiker och byråkrater har tvingat bankerna att strypa finansiering som är nödvändig för att folk ska ha råd att flytta. Usel bostadspolitik gör att vi alltså har bostadsbrist samtidigt som det råder kris för bostadsbyggarna.
Dålig politik ligger också delvis bakom Fabeges situation. Dels är det den vansinniga minusräntan som spökar men det är också flaskhalsproblem på stadsbyggnadsområdet och arbetskraftsbrist som gör att utbudet av bra kontor inte möter den starka efterfrågan. Med kraftigt stigande kontorshyror som följd.
Det sägs att det råder brist på folk i tre av fyra yrken i Sverige. När arbetstagarna samtidigt prioriterar bra läge så blir det då rationellt för arbetsgivare att betala mer i hyra.
Moderna kontor är också designade så att varje arbetsplats tar mycket mindre plats. Det innebär att trots en mycket högre kvadratmeterhyra kan få samma kostnad per arbetsplats. Jättebra för Fabege som äger moderna och effektiva kontorsfastigheter.
Fabege har nu snitthyror på cirka 2 350 kronor per kvadrat. Nya kontrakt tecknas ofta runt 3 000 kronor. Här finns en dramatisk hyreshöjningspotential i Fabege som gör att den i Q2 angivna direktavkastningsnivån 4,2 procent skulle vara väsentligt högre om man tittade på ”framtida hyror” istället för aktuella kontrakt.
Fabege framstår som en riktigt dyr aktie runt p/e 30 om man tittar statiskt och/eller betänker att konjunktur och räntor rimligen inte kan bli bättre än så här. Börsplus skulle dock inte gå så långt som ett säljråd för aktien. Aktien handlas exakt i nivå med substansvärdet och substansen kan mycket väl fortsätta öka. Den galna lågräntepolitiken verkar ju gjuten i betong hos Riksbanken. Fabege har också stora möjligheter att projektera och bygga nya fastigheter i tillägg till att höja hyrorna i befintliga hus.
En sak som drev upp aktien under fredagen var beskedet att man höjer avkastningsmålet för nya egna projekt till 50 procent på investerat kapital. Det är en nivå Fabege nått historiskt men det är sinnessjukt högt från en miljö där ”begagnade” fastigheter alltså avkastar runt 4–5 procent.
Här kommer vi tillbaka till jämförelsen med JM. Hur kan börsen se bostadsprojekt som värdeförstörande samtidigt som man tror att kontorsprojekt kan avkasta 50 procent?
På ett övergripande långsiktigt plan har ju ändå JM och Fabege viktiga likheter.
Stockholm. Fabege äger bara hus i Stockholm och här har även JM sin tyngdpunkt, inte minst gäller det JM:s legendariskt stora portfölj av utvecklingsfastigheter.
BNP. På lång sikt drivs såväl bostadspriser och kontorshyror av inkomstutvecklingen för Stockholms medel- och höginkomsttagare. Om denna grupp växer och får stigande löner så blir det också rimligt eller nödvändigt för arbetsgivarna att betala mer i kontorshyra. Likadant blir det för hushållen. Med stigande befolkning och högre löneläge ökar betalningsviljan för attraktiva bostäder.
Detta är delvis en förenkling och på kort sikt har så klart JM marknadsutmaningar som är annorlunda än Fabeges. Men det stämmer till eftertanke när börsen ser så radikalt olika på bolag med ganska besläktade långsiktiga drivkrafter. Sanningen ligger kanske någonstans mellan ”paradis och helvete”.
/PB
| FABEGE | |
| Börskurs: | 119,7 kr |
| Antal stamaktier (miljoner): | 330,8 |
| Börsvärde, stamaktier | 38 373 Mkr |
| Börsvärde / Substansvärde (EPRA NAV) | 100% |
| P/E-tal | 29,7 |
| BALANSRÄKNING | |
| Förvaltningsfastigheter | 63 391 Mkr |
| (Direktavkastningskrav)** | 4,2% enl. Fabeges Q2 |
| Övriga tillgångar | 1 128 Mkr |
| Nettoskuld | 24 727 Mkr |
| Belåningsgrad förvaltningsfastigheter | 39% |
| Eget kapital stamaktier | 32 443 Mkr |
| Avkastning på eget kapital, stamaktier | 4% |
| Soliditet (stamkapital) | 50% |
| INTJÄNINGSFÖRMÅGA | Börsplus schablon, underliggande |
| Hyresvärde | 2 688 Mkr |
| Vakansgrad (ekonomisk) | 5,0% |
| Driftsöverskott | 1 915 Mkr |
| Långsiktig tillväxt driftsöverskott | i.u. |
| Central administration | -77 Mkr |
| Finansnetto | -457 Mkr |
| FÖRVALTNINGSRESULTAT | 1 382 Mkr |
| Värdeförändringar derivat och fastigheter | e.m. |
| Övriga intäkter (intressebolag m.m.) | -91 Mkr |
| RESULTAT FÖRE SKATT | 1 291 Mkr |
| Resultat per stamaktie | 3,04 kr |
| Resultat per stamaktie (EPRA & 10% skatt) | 3,90 kr |
| Utdelning per aktie | 2,25 kr |
| Direktavkastning / stamaktie | 1,9% |
| Källa: SvD Börsplus / Bolaget |
Nytt avsnitt av Börspluspodden:
Du tjänar mer på analys från SvD Börsplus
Prenumeranter har full tillgång till:
—
Nedan följer denna veckas analysskörd:
Utdelningsportföljen
Börsplus utdelningsportfölj hade en bra första halva av 2018 med en avkastning på nästan 12 procent. Nu tittar vi till vad som fungerat och inte i portföljen och gör ett par förändringar.
Portföljen: juni
Likt Sveriges landslag har Börsplus portfölj levererat fina resultat under försommaren. Inga jämförelser i övrigt. Under juni plockade vi in några nya intressanta innehav och vår tes om att portföljen går bra när index går dåligt verkar stämma.
Veoneer
Aktivistfonden Cevian har avtalat bort nästan alla sina rättigheter som aktieägare i Veoneer. Det är närapå sensationella klausuler som Börsplus har hittat undangömda i noteringsprospektet. Vi tolkar det som att Veoneers ledning ser en akut risk för uppköpsbud. Att Cevian gått med på det sällsynta upplägget med munkavle och tvångströja och lock-up är en stark signal. Aktien har hur som helst fått en värdering på börsen som alla parter bör vara nöjda med.
Portföljen: Säljer Veoneer & MAG Interactive
Långsiktighet är en dygd inom investeringar men ibland ändras förutsättningar och case spelar ut sin roll varför det blir dags att sälja. Så är det i ett par aktier i vår portfölj.
MAG Interactive
Frågan är om spelutvecklarens nya lovande lanseringar Paint Hit och Word Domination räcker för att både kompensera den otäcka utförslöpan för MAGs äldre spel och ta bolaget till ordentlig vinst. Vi stör oss också på att MAG informerat fel om snittintäkten per användare.
Mekonomen
Jätteförvärvet ligger helt i linje med den strategi som Mekonomens huvudägare LKQ har för sin Europarörelse. Är det bra för övriga aktieägare? Och vad händer med utdelningen?
Assa Abloy
Kina är världens klart största säkerhetsmarknad. Världens största låsföretag Assa Abloy (171 kr) verkar dock floppa i Kina att döma av dagens nedskrivning på 6 miljarder kronor. Med ny vd kanske det är startackordet på den gamla visan att “nya kvastar vill gärna städa”. En annan tolkning är att utländska säkerhetsföretag blir sopade av mattan när regimen i Beijing vill kontrollera allt som har med säkerhet att göra.
Börsplus analyser av aktier på tapeten under veckan:
Link Mobility
Nobina
Evolution Gaming
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.