Välkommen, du har tillgång till Premium-materialet via ett samarbete med Telia Zone!

Teckna Selins protegé

2019-11-22 10:20
Foto: TT

ANALYS Den unga byggherren är ännu av ringa storlek, men tänker desto större kring hyresrättens renässans. Uppbackning från Sveriges meste fastighetsräv bör säkra en övertecknad notering.

TECKNA År 2010 tog en 20-någontingåring placeringsrådgivare hos Länsförsäkringar steget från att ha varit till att försöka bli fullblodsentreprenör utanför kontoret. Jacob Karlsson förvärvade då sin första större fastighet, med åtta hyreslägenheter i hemstaden Hässleholm.

Metamorfosen till byggherre har därefter hållit ett imponerande tempo: bara nio år senare äger nu 30-någontingåringen hälften av den egna Hässleholmsbaserade hyresrättskoncernen K-Fastigheter, med dryga 4 miljarder kronor i balansomslutning. En funktion av en nytänkande och målmedveten entreprenör plus tidig uppbackning av starka partners. Men också en funktion av 2010-talets gynnsamma marknads-, investerings- och finansieringsvillkor för svenska hyresrätter på tillväxtorter. Bör privatsparare teckna K-Fastigheters pågående notering på Stockholmsbörsen?

MENTORN
För att förstå Jacob Karlssons extrema framgångar på kort tid bör nämnas att en annan, mer erfaren fastighetsräv tidigt upptäckte den unge entreprenören och sedan 2011 har varit med som delägare i K-Fastigheter. Denne mentorsfigur har i flera intervjuer beskrivit en fastighetsbana som inleddes på liknande sätt om Karlssons, fast då med köp av en betydligt större första hyresfastighet i Ängelholm i samband med 1990-talskrisen. Vi pratar om Erik Selin, Sveriges i dag meste fastighetsinvesterare (till stor del via kontroll över Large cap-bolaget Balder, som konsoliderar tillgångar för över 150 miljarder kronor, men även som privat investerare i onoterade fastigheter och i andra börsbolag).

Efter en lång rad gemensamma affärer mellan Jakob Karlssons och Erik Selins bolag är ägarbilden i K-Fastigheter nu i princip 50/50 dem emellan inför noteringen, med en endast marginell del incitamentsägande i ledningen. Karlsson sköter och planerar verksamheten som vd och styrelseledamot medan Selin svingar klubban som styrelseordförande.

BYGGHERRE
Det som noteras är en gamla skolans byggherre såtillvida att K-Fastigheter redan 2011 inledde produktion av sitt första egenproducerade koncepthus, Låghuset. Därefter har K-Fastigheter förvärvat de ansvariga byggarna (EN Byggarna i Göinge) och kompletterat med dagens övriga två koncepthusmodeller, Lamellhuset samt Punkthuset.

Fördelen med att projektera och uppföra hyresrättsprojekt via standardiserade koncept med stora inslag av prefabricering (att delar av konstruktionen förbereds som element i fabrik för att sedan monteras på plats) är att det blir både potentiellt billigare och snabbare. Att K-Fastigheter därtill äger sin egen byggelementsfabrik i skånska Osby ger bolaget ökad kontroll över utrullningen och vidareutvecklingen av koncepthusmodellerna. Att Osby-fabrikens produktionskapacitet nu ökas samtidigt som bolaget investerat i sin andra fabrik, för väggproduktion i Hässleholm, talar för att K-Fastigheter har möjligheter att fortsätta skala den kostnadssnåla byggmodellen mot sina höga tillväxtmål.

Därtill ger fokuseringen på likartade projekt med återkommande materialkategorier skalfördelar vad gäller externa inköp. Slutligen gör upprepningen av snarlika projekt över serier att det går att dra lärdomar kring själva byggandet på plats, så att riskhantering samt kvalitet kan förbättras stadigt över tid.

Härigenom kan avkastningskalkylen på projekten, alltså hur mycket husen kan värderas till när de står klara och uthyrda i förhållande till det kapital och resurser de bundit upp för att komma på plats, bli attraktiv och så även slutprodukten; bostäder av hög kvalitet i förhållande till en hyresnivå inom nuvarande svenska hyresreglering. Genom att bygga för sin egen förvaltning blir det också lättare för K-Fastigheter att påverka sina framtida förvaltningskostnader genom både koncentration mot förvaltningskluster på utvalda orter men också via den tekniska utformningen av byggnaderna.

BESTÅNDET
Geografiskt utgår dagens bestånd i K-Fastigheter från hemmaregionen Öresund, med 96 procent av värdena i Skåne. De tre nuvarande största orterna är, i fallande ordning, Helsingborg, Kristianstad och Hässleholm. En begynnande breddning har dock tagit bolaget till Göteborgsregionen samt till södra Småland.

Förvaltningsbeståndet var bokfört till totalt 3 216 miljoner kronor per senaste kvartalsskiftet, där 88 procent av värdet fanns i 1 562 lägenheter mot endast 12 procent i kommersiella lokaler. Lägenhetsbeståndet är fullt uthyrt och i huvudsakligen nyproducerat, varav 73 procent är byggt efter 2010.

De nya lägenheterna som kommit till inom bolagets tre nyproduktionskoncept är bokförda till i häraden 30 000–40 000 kronor per kvadratmeter och har i genomsnitt 1 500–1 900 kronor per kvadrat och år per koncept i hyresvärde. Den pågående produktionens hyresvärden väntas landa runt 1 750 kronor per kvadrat och år i snitt. Det viktiga att förstå i sammanhanget är att de reglerade hyresmarknaderna på K-Fastigheters nuvarande huvudorter låtit nyproducerade lägenheter förmedlas till genomsnittliga så kallade normhyror från mellan 1 500 kronor (Hässleholm) upp till 1 700 kronor (Malmö). I Göteborg är över 2 000 kronor kvadraten inga konstigheter att få igenom även inom dagens hyresreglering.

Övriga bostäder i beståndet är bokförda till betydligt lägre nivåer, på dryga 15 000 kronor kvadraten och här är hyresvärdet i snitt 1 100 kronor. Förvärvsinslaget för att snabba på tillväxten är inte obetydligt, och här har K-Fastigheter utarbetat en upprenoveringsstrategi för att höja äldre förvärvade lägenheter mot motsvarande standard i bolagets nyproduktion, och därigenom kunna få upp hyresnivå. Renoveringar ska göras vid avflyttning av hyresgäster på ett sätt som inte verkar helt olikt de program som körs hos börskollegor som Amasten, budaktuella Hembla samt uppköpta Victoria Park. Däremot går K-Fastigheter ganska varsamt fram, med en exempelkalkyl på 3 700 kronor per kvadratmeter i investeringsbehov mot en hyresökning på 300 kronor per kvadrat och år, motsvarande runt 8 procents årlig lågriskavkastning på projektet. Då landar vi snarare runt 1 400 kronor i hyresvärde, grovt räknat.

På väg in i böckerna är avtalade förvärv om totalt 672 miljoner kronor i underliggande fastighetsvärde fördelat på 266 bostäder. En fjärdedel väntas tillträdas nu fram till och med första kvartalet 2020 och resten första halvåret 2021.

Samtidigt pågick byggnation av ytterligare 678 bostäder vid kvartalsskiftet. Här har bolaget redan stark historik av att ha färdigställt 1 276 bostäder till investeringar som varit i genomsnitt 68 procent av det marknadsvärde husen sedan kunnat värderas till vid tidpunkt för färdigställande. Det ger en bra ”krockkudde” för att färdigställa projekt även i miljöer där hyreshuspriser skulle kunna falla tillfälligt från dagens upptrissade nivåer.

Slutligen fanns 1 095 bostäder i projektutveckling (som ännu inte byggstartats) och här kommer K-Fastigheter snart att behöva fylla på med lämpliga mark- eller projektförvärv för att klara sina tillväxtplaner.

HUGGSEXA
Själva noteringserbjudandet får plus i kanten för att det är enkelt och transparant utformat av huvudägarna och deras rådgivare.

Det handlar om att via en fast teckningskurs på 105 kronor per B-aktie ta in upp till* 906 miljoner kronor från nya investerare, vilket ska inbringa uppskattningsvis 877 miljoner i tillväxtkapital åt K-Fastigheter när resterande noteringskostnader betalats. Mot läget per kvartalsskiftet innebär det en saftig substanspremie på 50 procent (p/nav) och hela 70 gånger det bakåtblickande förvaltningsresultatet i förvaltningen.

Inga befintliga aktier säljs i noteringen och huvudägarna Jacob Karlsson och Erik Selin, som väntas kvarstå med nära 37 procent* av kapital och 41 procent* av röster vardera, har därtill en så kallad lockup-period på hela tre år då de åtar sig att inte sälja sina befintliga aktier i bolaget.

Noteringen är redan succé bland institutioner då det redan avtalats om att 47 procent* av erbjudandet ska fördelas på totalt nio föränmälda så kallade ankarinvesterare, i fallande ordning: Andra AP-fonden, Fjärde AP-fonden, Capital Research and Management, Celox, Länsförsäkringar Fonder, SEB Investment Management, Swedbank Robur, Handelsbanken Fonder samt Coeli Absolute European Equity.

Resterande 53 procent* av erbjudandet, knappt 4,6 miljoner B-aktier värda totalt drygt 480 miljoner eller knappt 26 procent* av aktiekapitalet efter notering, som finns kvar blir det därmed högst sannolikt huggsexa om. Utöver att befintliga kunder hos Carnegie kan teckna där så godtar Avanza teckningar på ned till 100 B-aktier, motsvarande 10 500 kronor, från privatpersoner. Därtill ska intresse från övriga institutioner, som inte ville eller fick vara med som ankare, beaktas. Risken, eller chansen, är därmed överhängande för överteckning, och att depåer kommer att lämnas med antingen utebliven eller reducerad tilldelning.

* Här är inräknat så kallad övertilldelning, vilket Affärsvärlden räknar med kommer att ske fullt ut.

FRAMÅT
Strategins mål framåt är på pappret enkla. Dels ska antalet byggstartade egenproducerade lägenheter öka från 600 i årstakt i år mot 1 000 i årstakt år 2023. Dels vill K-Fastigheter vid utgången av 2023 förvalta ”minst” 5 000 lägenheter ”i Norden” totalt, inräknat såväl egna projekt som förvärv.

Notera här dels att 5 000 är ett lägstamål och dels att bolaget strategiskt kommer att utvärdera en expansion till övriga Norden, om rätt tillfälle uppstår. I närtid är dock Sverigeexpansion huvudspåret av prospektet att döma och då i synnerhet de tre storstadsområdena, där Malmö-Lund och Göteborg är inledda, samt regionorter med bra tillväxtförutsättningar för att efterfråga nyproducerade hyresbostäder.

Finansiellt sätter K-Fastigheter målet att tillväxten och förbättringarna inom verksamheten ska kunna ge ”minst” 20-procentig årlig tillväxt per aktie både i förvaltningsresultat och substansvärdet, mätt över en konjunkturcykel.

Affärsvärlden väger in förvaltningsbeståndets aktuella intjäningsförmåga, de inkommande kända avtalade förvärven, den nuvarande och tänkta byggproduktionstakten och slutligen bolagets så här långt imponerande förmåga att komma över projekterbar mark. Till det kommer noteringen nu att hjälpa till inte minst vad gäller finansiering, där både tillgången till volymer och villkor på lån bör förbättras, allt annat lika, med växande mognad och storlek. Därtill ger en noterad aktie en möjlig aktievaluta för möjliga konsolideringsmöjligheter längre fram.

Anta att hyresmarknaden rimligen inte förändras i grunden i närtid. Anta därtill K-Fastigheter under hela perioden kan få tag på lånefinansiering upp mot maximalt 70 procents belåningsgrad på färdigställda hus, vilket är sannolikt men inte kassaskåpssäkert. Då ter sig inte vare sig K-Fastigheters expansionsplaner eller målsättningar om ett 20 procentigt årligt värdeskapande (substansvärde) vara helt uppåt väggarna för målperioden till och med 2023, bedömer Affärsvärlden.

RISKERNA
Hyresrisken kring såväl nivåer som vakanser är i det korta perspektivet mycket låg på färdigställda hyresrättsprojekt på K-Fastigheters orter. Det kan dels hyresregleringen och dels lågt utbud moderna hyresrätter tackas för. "Slutprodukten" förblir i nuläget helt enkelt en lågrisktillgång.

Att själv projektera och bygga i egen bok är dock långt ifrån lågrisk och här ser Affärsvärlden också bolagets större risker. Detaljplaner och bygglov kan dra iväg i tid och byggnationer blir emellanåt kraftigt försenade och fördyrade på grund av både interna felberäkningar och externa leverantörers tillkortakommanden.

Kopplat till projektexpansionen är riskerna mot bolagets finansiella ställning, där nästan samtliga bolagets låneavtal kräver att koncernen upprätthåller en soliditet över 20–25 procent (bolagets lägstamål är just 25 procent). Här ligger bolaget just nu bra till med noteringen, men projektomfattningen kommer att hålla uppe risken för periodvis tapp under flera år framåt.

Därtill är lånens kapitalbindning i dag förhållandevis kort på runt två år. Här skulle en förlängning av avtalslängden och en breddning till fler finansieringskällor än bank vara önskvärd, och säkerligen något som kan följa naturligt under börstillvaron.

En av få plumpar i K-Fastigheters så här långt starka historik är de misslyckade samarbetsplanerna med modulhusbolaget Zenergy. Dessa ambitiösa planer skalades dock aldrig upp och har nu avvecklats inför noteringen, så nya aktieägare bör inte påverkas kännbart.

RÅD: TECKNA-SÄLJ
Affärsvärlden ger endast ett råd per aktie vid varje givet tillfälle. I fallet med Erik Selin-uppbackade Jacob Karlssons K-Fastigheter får det rådet bli att teckna, men att göra det opportunistiskt för att försöka sälja snabbt på en högst sannolik överteckning och ett nästan lika sannolikt inflödestryck i aktien under dess inledande börsperiod.

Affärsvärlden sätter här riktkurs till 125 kronor, motsvarande en rejält tilltagen substanspremie på 70 procent och en förvaltningsresultatmultipel som inte lär gå under 20 förrän bortåt målperiodens slut år 2023 (utan ytterligare förvärv eller höjningar av dagens redan mycket ambitiösa mål kring byggtakten). "Teckna-sälj"-rådet ges för att lämpa sig för bredast möjliga krets aktieportföljer och går riktkursen i mål tidigt under rådets korta ettåriga löptid så blir den riskjusterade avkastningen god.

Privatinvesterare som aktivt vill köpa på sig en långsiktigt lovande hyresrättsexponering för att behålla gör givetvis det, men då med full förståelse för att K-Fastigheter är långt ifrån riskfritt i sin nuvarande aggressiva expansionsfas i en redan het marknad präglad av nollräntan.

 

Miljoner kr

2019p

2020p

2021p

Hyresintäkter

154

210

272

Driftnetto

108

152

204

P/förvaltningsres, kurs 105 kr

59,1

43,3

31,9

P/NAV, kurs 105 kr

1,5

1,2

1,1

Affärsvärldens prognoser (p) inkluderar kända förvärv/avyttringar. 105 kr motsvarar noteringens teckningskurs. NAV = långsiktigt substansvärde, justerat för notering.

Med anledning av det begränsade tidsfönstret för K-Fastigheters notering kommer detta aktieråd endast att publiceras i denna digitala version.

Allmänheten tecknar till och med 27 november

Anmälningsperioden för att teckna noteringserbjudandet i K-Fastigheter löper från 20 november till och med 27 november för allmänheten i Sverige (för institutioner till och med 28 november).

Anmälan om teckning för allmänheten sker enligt prospektet via Avanza, samt via Carnegie för befintliga kunder.

Noteringens huvudansvariga investmentbank är Carnegie, som tagit hjälp av Danske Bank Sverige som så kallad joint bookrunner.

Handelsticker på Stockholmsbörsen blir ”KFAST B” och börshandeln är planerad att inledas 29 november.

Johan Eklund

Mest läst

Premiumnyheter

Aktuellt inom