Diös: Temperaturen stiger i norra Sverige

Stora investeringsprojekt lyfter norra Sverige – och med det, fastighetsbolagen. Diös är en uppenbar vinnare med lågt värderad aktie.
Diös
Börskurs: 105,80 kr Antal stamaktier: 134,1 mn
Börsvärde: 14 185 Mkr Nettobelåningsgrad: 53%
P/E-tal (EPRA): 13,8 Substanspremie (EPRA): 20%
VD: Knut Rost Ordförande: Bob Persson

Diös (105,80 kr) äger och utvecklar fastigheter i tio regionstäder i norra Sverige. Det handlar om städer som Sundsvall, Umeå, Skellefteå, Luleå och förstås Östersund där bolagets huvudkontor också finns.

Det är städer som bolaget aktivt valt ut under den renodling som skett med Knut Rost som VD sedan 2014. Gemensamt är att de har befolkningstillväxt, universitet eller högskola samt ett aktivt näringsliv. Men också någorlunda samarbetsvilliga kommuner som inte är rädda för att investera i tillväxt.

Bolagets fokus är på fastigheter som finns i stadscentrum eller andra stadsnära områden. Totalt utgörs drygt halva portföljen av kontor och ytterligare en fjärdedel av handel.

Investeringsvåg i norra Sverige

Det tycks hända mer nu än på länge i norra Sverige med mångmiljardinvesteringar i stora projekt på flera håll. Batterifabriken Northvolt som väntas skapa tusentals jobb i Skellefteå nämns på många håll som en viktig startpunkt för ett slags kedjereaktion i regionen. Det vittnas om ett galet bostadstryck där lägenheter hyrs ut för tiotusentals kronor i månaden. Befolkningstillväxt leder förstås också till ökat behov av kontor och handel vilket innebär lägre vakansgrader och bättre möjligheter att öka hyrorna på sikt.

Q1-Q3 2021 Q1-Q3 2020
Intäkter 1 467 Mkr 1 406 Mkr
 – tillväxt +4% +1%
 – jämförbart bestånd +1% -1%
Förvaltningsresultat 780 Mkr 729 Mkr
 – tillväxt +7% +1%
 – jämförbart bestånd +6% +1%
Substansvärde 88,30 kr 75,70 kr

Exempel på andra stora satsningar är bland annat stora vindkraftsparker, stadsomvandlingsprojekt, vägbyggen och förlängningen av Botniabanan från Umeå via Skellefteå och vidare till Luleå (samtliga dessa är för övrigt Diös-städer).

Detta är inget som gör överdrivet stort avtryck i siffrorna här och nu. I tredje kvartalet som nyligen redovisades steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd bara med 1,3% jämfört med föregående år. Nettouthyrningen var dock stark då nytecknade kontrakt översteg uppsagda med 29 Mkr. Vakansgraden minskade med knappt en procentenhet vilket är positivt.

Hetare transaktionsmarknad

Trycket har även ökat på transaktionsmarknaden med högre fastighetspriser som följd. Senaste året har Diös substansvärde per aktie ökat med 17% från 75,70 kr till 88,30 kr. Uppvärderingar i fastighetsbeståndet är en viktig drivkraft bakom detta och hittills i år har fastighetsvärdena skrivits upp med 0,9 miljarder kronor.

Det är ovanligt mycket för Diös som annars främst har ökat värdena genom investeringar i det egna beståndet, till exempel genom hyresgästanpassningar och på senare tid även egen projektutveckling. I större projekt görs sådana investeringar till en direktavkastning om 5,5% i snitt, medan mindre anpassningar avkastar uppåt 7-9%. Det ligger över direktavkastningen i bolagets befintliga bestånd på 4,8% vilket tyder på att investeringarna är värdeskapande.

VD Knut Rost lyfter gärna fram det ökade intresset för regionen – som givetvis är positivt för Diös som en av de största privata fastighetsägarna. Men frågan är om det ändå inte sticker lite i ögonen att sektorkollegan NP3 tycks ha fått all kärlek på börsen. NP3 som främst äger industri och externhandel utanför stadskärnorna i norra Sverige värderas nu till nästan 4 gånger (!) substansvärdet i bolaget och med ett P/E-tal som kring 30 är mer än det dubbla mot Diös.

Så värderas kontorsfastighetsbolagen

Bolag Börsvärde Substanspremie Substansvärdestillväxt 12m P/E-tal
Diös 14,2 mdr 20% 17% 13,8
Wihlborgs Fastigheter 34,1 mdr 39% 8% 19,6
Nyfosa 31,8 mdr 87% 15% 20,6
Castellum 66,6 mdr 6% 15% 22,8
Atrium Ljungberg 26,3 mdr -10% 10% 22,8
Platzer 18,2 mdr 36% 13% 23,9
Hufvudstaden 29,5 mdr -23% 1% 26,9
Fastpartner 24,9 mdr 32% 22% 27,5
Fabege 49,4 mdr -6% 7% 30,4

Diös billigaste fastighetsbolaget

Med ett P/E-tal på knappt 14 är Diös sannolikt börsens billigaste fastighetsbolag – och förvånande nog en av bara ett fåtal aktier med P/E-tal under 20. Faktum är att till och med en majoritet av börsens konsultdrivna ”enfastighetsbolag” värderas till högre multiplar än Diös.

Bolaget har stabila intäkter där knappt en tredjedel av hyran kommer från offentligt finansierade hyresgäster. Hyreskontrakten är hyggligt långa med genomsnittlig återstående kontraktstid på fyra år. Diös verkar dessutom i växande städer som inte verkar ha problem att locka fastighetskapital i övrigt, om man ser till hur NP3 värderas.

Aktien är upp drygt 40% sedan vårt köpråd för ett år sedan. Vi hävdar fortsatt att det finns mer uppsida. Rådet blir köp.

Diös tio största ägare Värde (Mkr) Andel
AB Persson Invest 2 190 15,4%
Erik Paulsson & Bolag 1 491 10,5%
Nordstjernan 1 436 10,1%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 857 6,0%
Avanza Pension 327 2,3%
BlackRock 314 2,2%
Vanguard 253 1,8%
Karl Hedin 250 1,8%
Sten Dybeck, inklusive bolag och familj 230 1,6%
ODIN Fonder 217 1,5%
Källa: Holdings