Entra: Obefogad Norge-rabatt?

Entra (110 kr) är ett norskt fastighetsbolag med fokus på Oslo. Beståndet består till stor del av moderna kontorsfastigheter i bra lägen. Bolaget ägdes från början av norska staten och en stor del av hyresintäkterna kommer fortfarande från offentliga hyresgäster.

Balder är Entras största ägare med 40% av aktierna. Castellum är näst störst med 33%.

EntraFastighet

Entra: Norges Vasakronan

FÖRSÄLJNING AV TRONDHEIMSPORTFÖLJEN

Ungefär 80% av beståndet finns i Oslo med omnejd. Entra har dock även mindre bestånd i Bergen, Stavanger och Trondheim. Nyligen kom nyheten att Entra säljer hela sin portfölj i Trondheim till ett fastighetsbolag ägt av Reitanfamiljen som bland annat äger Pressbyrån i Sverige. Trondheimsportföljen står för 10% av värdet av Entras bestånd.

Prislappen är 6 450 MNOK och affären väntas stänga i Q2. Prislappen motsvarar en rabatt om 3% mot Entras bokförda värde.

I en separat affär säljer Entra även en projektfastighet i Trondheim till Reitan. Den affären beräknas stängas först 2026.

Motivet bakom affärerna är att Entra vill stärka sin balansräkning. 

INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Vi har räknat på ett scenario för hur Entra skulle kunna se ut när Trondheimsportföljen är avyttrad. Vi har då räknat med att hela Trondheimbeståndets driftsnetto försvinner samt att Entra amorterar ned sina räntebärande skulder för hela köpeskillingen. Vi har även antagit att Entras snittränta stiger från dagens 4,3% till 4,8% som en effekt av att gamla skulder löpande framåt kommer ersättas av nyare med högre räntor.

Entra har en del intressebolag som sysslar med projektutveckling. Dessa bidrog till Entras resultaträkning med en förlust om 72 MNOK för 2023. Då intressebolagen främst sysslar med att utveckla enskilda fastigheter betraktar vi dessa som av tillfällig karaktär. Vi har därför inte räknat in intressebolagen framåt i Entras intjäningsförmåga.

FINANSIERING

Vi har även analyserat hur avyttringen av Trondheimsportföljen kommer att påverka Entras balansräkning. 

Entras belåningsgrad är i dagsläget ganska hög med 57%. Efter försäljningen kommer belåningsgraden att sjunka till 53%. Vilket fortfarande är ganska högt. Räntetäckningsgraden hamnar i vårt scenario runt 2 gånger. Det är ganska lågt och är runt den punkt där lånevillkoren börjar bli sämre. Entra angav i rapporten att de ställer in sin utdelning. Ett rimligt drag för att stärka balansräkningen.

Entra har en del obligationer som förfaller de kommande åren. I och med avyttringen kommer Entra att ha kassa för att lösa samtliga förfall de kommande fyra åren.

HUR ÄR NORSKA RÄNTAN?

En viktig aspekt då Entra jämförs med de svenska fastighetsbolagen är hur ländernas räntelägen skiljer sig. Den norska tioårsräntan är nu 3,7% mot den svenska som är 2,4%. 

Under de tio senaste åren har räntan i snitt varit en procentenhet högre i Norge.

SÅ VÄRDERAS MOTSVARANDE SVENSKA FASTIGHETSBOLAG

I tabellen nedan framgår hur några fastighetsbolag som liknar Entra värderas.

Det bolag i Sverige som är mest likt Entra är förmodligen Fabege. Entras bokförda yield om 4,9% med bestånd i A-lägen i Oslo framstår som något hög även om landets högre ränteläge bör återspeglas i fastighetsyielderna. Risken för ytterligare nedskrivningar av fastighetsvärdena är nog något lägre i Entra.

SLUTSATS

Entra har ett högkvalitativt bestånd i främst bra lägen i Oslo. Det är brist på kontorslokaler i staden och det planläggs inte mycket mark för nybyggnation. Samtidigt är Entra lågt värderade jämfört mot liknande bolag i Sverige.

Bolagets belåning är förhållandevis hög vilket kan vara en risk framåt. Samtidigt ska bolaget klara samtliga obligationsförfall de närmsta åren med likviden från avyttringen.

Vi bedömer riskerna kopplade till balansräkningen som hanterbara. Entra framstår som en köpvärd fastighetsaktie.

___________________________

• Skribent äger aktier i bolaget.