Elprischock sänkte Fortinova

Fortinova (45,50 kr) är ett fastighetsbolag som noterades i slutet av 2020. Bolaget äger fastigheter för 3,8 miljarder kronor och fokus ligger på hyresbostäder i västra Sverige.

Fortinova grundades 2010 av nuvarande VD Anders Johansson och vice VD Anders Valdermarsson. De har drygt 9% av kapitalet och närmre 39% av rösterna i bolaget.

Energiprischock tynger resultatet

Fortinova har brutet räkenskapsår och stängde böckerna för deras andra kvartal redan i februari. Bolaget är därmed ett av de första att redovisa siffror för inledningen av 2022.

Trots att bolaget expanderat fastighetsbeståndet och ökar intäkterna med 22% i kvartalet minskade driftöverskottet något medan förvaltningsresultatet backade hela 21%. Både överskottsgrad och förvaltningsmarginal föll kraftigt.

”Ökningen av fastighetskostnader beror främst på högre driftskostnader för värme, el och vatten samt stigande inköpskostnader för material”, skriver bolaget om den saken. För den som följt elpriserna senaste månaderna kommer det kanske inte som någon större chock. Aktien backar ändå några procent på beskedet.

Energieffektivitet kan mycket väl bli en allt viktigare faktor att ta hänsyn till när det gäller fastighetsinvesteringar framöver. Det är framför allt från 1980-talet och framåt som energieffektiviteten i flerbostadshus förbättrats. Från en snittförbrukning runt 150 kWh/kvm för fastigheter byggda före 1980 till nedåt dryga 90 kWh/kvm för fastigheter byggda på 2010-talet, enligt en studie gjord 2016 av Energimyndigheten.

Intjäningsförmågan enligt Fortinova

En glädjekalkyl?

Men trots att energipriserna senaste tiden rört sig åt helt fel håll så har Fortinova i sin bedömning av den aktuella intjäningsförmågan skruvat upp den antagna överskottsgraden till 62,5%. Den faktiskt redovisade överskottsgraden ligger på betydligt mer blygsamma 53,7% det senaste året.

Intjäningsförmågan är visserligen baserad på bolagets nuvarande fastighetsbestånd och därmed mer framåtblickande än historiska räkenskaper. Men vi har ändå svårt att få ihop siffrorna på annat sätt än att det finns ett betydande inslag av optimism i bolagets egenpåhittade bedömning.

Det verkar över huvud taget inte tagits någon hänsyn till risken för varaktigt högre energipriser framöver, till exempel. Med vår mer konservativa bedömning är P/E-talet 26 snarare än de 21 man landar i om man helt sväljer bolagets egna bild.

Fortsatt stark balansräkning

Fortinova har sedan noteringen expanderat fastighetsbeståndet från 2,3 miljarder till 3,8 miljarder. Bland de större affärerna kan nämnas köpet av en bostadsfastighetsportfölj med cirka 400 lägenheter i Skaraborg för 506 Mkr. Efter kvartalets utgång har fem kommersiella fastigheter i Göteborg, Kungsbacka och Trollhättan tillträtts för 299 Mkr. Dessutom har man ingått avtal om köp av nyproducerade hyresrätter i Borås för 619 Mkr som väntas färdigställas och tillträdas under september 2022 till mars 2023.

Även efter detta är balansräkningen stark. Nettobelåningsgraden på 36% är klart under målet att ligga i spannet 55% till 65%. Drygt 700 Mkr finns i kassan. Som vi ser det skulle Fortinova kunna växa fastighetsbeståndet till närmre 5,5 miljarder kronor och ändå ligga i nedre delen av skuldsättningsmålet. Då skulle P/E-talet sannolikt hamna under 20 även med våra mer konservativa antaganden om lönsamhet.

Slutsats

Fortinova har ett av de minst kvalitativa bostadsbestånden på börsen med snittpriser kring 16 000 kronor per kvadratmeter och en förhållandevis hög direktavkastning kring 4%. Den som söker kvalitet gör sannolikt bättre att titta åt annat håll.

Samtidigt är det också det enda renodlade bostadsfastighetsbolaget som går att räkna hem på P/E-tal. Aktien handlas till rabatt mot substansvärdet. Värdeinvesteraren ser en chans att bolaget kan sätta balansräkningen i spel och på så sätt få upp vinsten och kanske även multipeln några hack.

Stigande räntor är en risk i samtliga fastighetsbolag. Fortinova har dock rasat närmre 30% från toppen och vi lutar åt att aktien är köpvärd på de här nivåerna. Rådet blir köp, trots de risker och skönhetsfläckar som ändå finns här.