Kallebäck: Lågbelånat enfastighetsbolag

Kallebäck (165,0 kr) äger en fastighet i utkanten av Göteborg som i sin helhet hyrs ut till försvarskoncernen SAAB.

Största aktieägare med 27% av aktierna är hyresgästen SAAB genom en pensionsstiftelse. Näst största ägare är den framlidne finanslegenden László Szombatfalvys stiftelse som heter Global Challenges Foundation. VD Malin Lövemark äger inga aktier.

VAKANSRISKEN: MYCKET LÅG

Hyresavtalet med SAAB sträcker sig till utgången av 2031. Uppsägningstiden är 2 år och hyresnivån justeras årligen efter KPI.

Fastigheten är specifikt anpassad för den verksamhet som SAAB bedriver på platsen. SAAB utvecklar och testar nämligen radarsystem vid anläggningen vilket måste ske på en höjd. Det är nog även svårt för SAAB att hitta lokaler av matchande storlek. Även säkerhetsaspekten borde smalna av valmöjligheterna ytterligare. Vår sammantagna bedömning är att vakansrisken för Kallebäck är mycket låg.

ÄGARE OCH NYCKELPERSONER: SAAB PÅ DUBBLA STOLAR

Hyresgästen SAAB är även Kallebäcks största ägare. Vi ser här en tydlig intressekonflikt där SAAB inte sitter i samma båt som övriga aktieägare. Vi bedömer det inte heller som särskilt sannolikt att SAAB skulle vilja köpa ut Kallebäck eller fastigheten. Samtidigt kommer SAAB sannolikt inte låta någon annan köpa ut Kallebäck. 

Kallebäck har ingen egen organisation. VD Malin Lövemark sköter förvaltningen på konsultbasis.

Kallebäcks styrelseordförande Johan Thorell var med och grundade Sagax. Johan Thorell äger aktier för 13 Mkr vilket förvisso är en ganska liten del av hans totala portfölj.

FINANSIERING: BANKLÅN MED MESTADELS FAST RÄNTA

Kallebäcks externa finansiering består av ett banklån som uppgår till 488 Mkr. Räntan på merparten av lånet är säkrad med en ränteswap. Snitträntan var vid utgången av förra året 2,29%. Lånet löper ut 2024-04-10 och därefter behöver skulden refinansieras.

Vi har i den här analysen gjort en scenarioanalys för hur högre avkastningskrav på fastigheten och högre finansieringskostnader kommer slå mot Kallebäcks balansräkning och intjäningsförmåga. Vi har baserat vårt scenario på följande antaganden:

• Hyresavtalet justeras årligen med KPI. Samtidigt står hyresgästen för merparten av driftskostnaderna. Vi räknar med 5% högre driftöverskott.
• Kallebäcks ränta kommer gå upp efter att nuvarande lån löper ut. Vi räknar med 2 procentenheter högre räntekostnader.
• Avkastningskravet på Kallebäcks fastighet är redan ganska högt. Vi räknar dock med en procentenhet högre avkastningskrav på fastigheten i vår scenarioanalys.

Belåningsgraden är idag låg. Även om avkastningskravet på fastigheten skulle gå upp med en procentenhet skulle belåningsgraden mot fastigheten inte stiga högre än till låga 41%.

Den låga belåningsgraden gör att Kallebäcks ränteteckningsgrad är stark, även i ett scenario med betydligt högre snittränta. Kallebäcks räntetäckningsgrad landar i vårt scenario på 3,9x.

UTDELNING: HÅLLBAR

Även i vårt scenario där Kallebäcks snittränta stigit till 4,3% är intjäningsförmågan per aktie 16,51 kr per aktie. Utdelningen om 12 kr per aktie framstår därmed som ohotad. 

SLUTSATS

Link Prop InvestmentAnalys

Link Prop: Superbillig kontorsfastighet

Värt att tänka på om man överväger att investera i Kallebäck är att likviditeten i aktien är ganska tunn.

Som aktieägare i Kallebäck ska man inte räkna med något värdeskapande utöver den löpande intjäningen. Det kan vara attraktivt som en obligationsliknande investering men är inte tillräckligt för att locka oss till ett köpråd givet andra möjligheter som nu finns inom fastighetsbranschen.

För närvarande är vårt val bland de konsultdrivna fastighetsbolagen Link Prop som vi även äger i Afv-portföljen.

Så värderas de konsultdrivna fastighetsbolagen