Kallebäck: Lågbelånat enfastighetsbolag

Enfastighetsbolaget Kallebäck har sjunkit en del på börsen sedan Afv-anlysen i december. Vi ser aktien som ett obligationsliknande instrument med en årlig avkastning runt 10% per år framåt.
Kallebäck: Lågbelånat enfastighetsbolag - Kallebäck
Kallebäcks fastighet med antenn på taket.

KALLEBÄCK
Börskurs: 165,00 SEK Antal stamaktier: 3,7 mn
Börsvärde: 602 MSEK Nettobelåningsgrad: 38%
P/E-tal (EPRA): 9,3 Substansrabatt (EPRA): 11%
VD: Malin Lövemark Ordförande: Johan Thorell

Kallebäck (165,0 kr) äger en fastighet i utkanten av Göteborg som i sin helhet hyrs ut till försvarskoncernen SAAB.

Största aktieägare med 27% av aktierna är hyresgästen SAAB genom en pensionsstiftelse. Näst största ägare är den framlidne finanslegenden László Szombatfalvys stiftelse som heter Global Challenges Foundation. VD Malin Lövemark äger inga aktier.

VAKANSRISKEN: MYCKET LÅG

Hyresavtalet med SAAB sträcker sig till utgången av 2031. Uppsägningstiden är 2 år och hyresnivån justeras årligen efter KPI.

Fastigheten är specifikt anpassad för den verksamhet som SAAB bedriver på platsen. SAAB utvecklar och testar nämligen radarsystem vid anläggningen vilket måste ske på en höjd. Det är nog även svårt för SAAB att hitta lokaler av matchande storlek. Även säkerhetsaspekten borde smalna av valmöjligheterna ytterligare. Vår sammantagna bedömning är att vakansrisken för Kallebäck är mycket låg.

ÄGARE OCH NYCKELPERSONER: SAAB PÅ DUBBLA STOLAR

Kallebäcks fem största ägare Värde (Mkr) Andel
Saab Pensionsstiftelse 160 27%
Stiftelsen Global Challenges Foundation 64 11%
Avanza Pension 51 8%
Östersjöstiftelsen 28 5%
Mattias Ståhlgren 14 2%
Källa: Holdings

Hyresgästen SAAB är även Kallebäcks största ägare. Vi ser här en tydlig intressekonflikt där SAAB inte sitter i samma båt som övriga aktieägare. Vi bedömer det inte heller som särskilt sannolikt att SAAB skulle vilja köpa ut Kallebäck eller fastigheten. Samtidigt kommer SAAB sannolikt inte låta någon annan köpa ut Kallebäck. 

Kallebäck har ingen egen organisation. VD Malin Lövemark sköter förvaltningen på konsultbasis.

Kallebäcks styrelseordförande Johan Thorell var med och grundade Sagax. Johan Thorell äger aktier för 13 Mkr vilket förvisso är en ganska liten del av hans totala portfölj.

FINANSIERING: BANKLÅN MED MESTADELS FAST RÄNTA

Kallebäcks externa finansiering består av ett banklån som uppgår till 488 Mkr. Räntan på merparten av lånet är säkrad med en ränteswap. Snitträntan var vid utgången av förra året 2,29%. Lånet löper ut 2024-04-10 och därefter behöver skulden refinansieras.

Vi har i den här analysen gjort en scenarioanalys för hur högre avkastningskrav på fastigheten och högre finansieringskostnader kommer slå mot Kallebäcks balansräkning och intjäningsförmåga. Vi har baserat vårt scenario på följande antaganden:

  • Hyresavtalet justeras årligen med KPI. Samtidigt står hyresgästen för merparten av driftskostnaderna. Vi räknar med 5% högre driftöverskott.
  • Kallebäcks ränta kommer gå upp efter att nuvarande lån löper ut. Vi räknar med 2 procentenheter högre räntekostnader.
  • Avkastningskravet på Kallebäcks fastighet är redan ganska högt. Vi räknar dock med en procentenhet högre avkastningskrav på fastigheten i vår scenarioanalys.
KALLEBÄCKS BALANSRÄKNING Per Q4 2022 Huvudscenario med 5% högre driftöverskott samt
avkastningskrav från 7,1% till 8,1%
Förvaltningsfastigheter 1,1 mdr 1,0 mdr
Fastighetsvärde per kvm 29,8 tSEK/kvm 27,5 tSEK/kvm
Belåningsgrad fastigheter 38% 41%
Belåningsgrad totala tillgångar 35% 39%
Substansvärde per aktie (EPRA NRV) 185,91 kr 159,69 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.  

Belåningsgraden är idag låg. Även om avkastningskravet på fastigheten skulle gå upp med en procentenhet skulle belåningsgraden mot fastigheten inte stiga högre än till låga 41%.

KALLEBÄCKS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Per Q4 2022 Huvudscenario
Antar 5% högre driftöverskott samt
ränta från 2,3% till 4,3%
Kommentar
DRIFTSÖVERSKOTT = 80 Mkr = 84 Mkr Antar 5% högre driftöverskott
Central administration -3 MSEK -3 Mkr  
Finansnetto inkl. leasing -11 MSEK -21 Mkr Snittränta från 2,3% till 4,3%
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 66 Mkr = 60 Mkr  
Resultat per stamaktie (EPRA) 18,09 SEK 16,51 SEK P/E från 9,1 till 10,0
Avkastning på eget kapital, stamaktier 14,6%   Schablon exkl. värdeförändring
Källa: Affärsvärldens beräkningar / bolaget. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen.  

Den låga belåningsgraden gör att Kallebäcks ränteteckningsgrad är stark, även i ett scenario med betydligt högre snittränta. Kallebäcks räntetäckningsgrad landar i vårt scenario på 3,9x.

UTDELNING: HÅLLBAR

Även i vårt scenario där Kallebäcks snittränta stigit till 4,3% är intjäningsförmågan per aktie 16,51 kr per aktie. Utdelningen om 12 kr per aktie framstår därmed som ohotad. 

SLUTSATS

Värt att tänka på om man överväger att investera i Kallebäck är att likviditeten i aktien är ganska tunn.

Som aktieägare i Kallebäck ska man inte räkna med något värdeskapande utöver den löpande intjäningen. Det kan vara attraktivt som en obligationsliknande investering men är inte tillräckligt för att locka oss till ett köpråd givet andra möjligheter som nu finns inom fastighetsbranschen.

För närvarande är vårt val bland de konsultdrivna fastighetsbolagen Link Prop som vi även äger i Afv-portföljen.

 


 

Så värderas de konsultdrivna fastighetsbolagen

Dela:

Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.

Grundreglerna är:

  • Håll dig till ämnet
  • Håll en respektfull god ton

Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.

Här hittar du alla analyser

Annons från ProRealAlgos