Lån via Kameo: Gårdshus på Östermalm

LÅNET I KORTHET

Alomi Invest ska omvandla en läkarmottagning på Östermalm i Stockholm till en bostadsrätt. För att finansiera förvärvet av fastigheten lånar bolaget 14 Mkr via Kameo. Det väntas ta tre månader att omvandla objektet på 206 kvm till en bostadsrätt. Tillträde ska ske under Q3 eller Q4 2021.

Återbetalning av lånet ska ske genom försäljning av bostaden. Lånet får löpa mellan tre till tolv månader men låntagaren siktar på återbetalning inom sex månader.

Värderingen av projektet uppgår enligt Fastighetsbyrån till 29 Mkr med en felmarginal på +- 1 Mkr. Med renoveringskostnader kring 10 Mkr tror vi att vinstmarginalen på projektet kommer landa på 27% givet värderingen. Då går bolaget jämnt ut vid en försäljningslikvid på 21,2 Mkr.

Låntagaren har tidigare rest 35 Mkr för att delfinansiera ett projekt om 98 bostäder i Trollbäcken. Idag är alla fastigheter sålda med bindande förhandsavtal.

SÄKERHETER

Pantbrev

Lånet säkerställs genom pant i bostadsrätten som uppförs. Inomläget är mellan 0 – 14 Mkr. Långivaren har alltså första tjing med sin bottenpant. Panten i bostadsrätten är ännu inte registrerad i bostadsrättsförenings lägenhetsregister. Registreringen ska ske när låntagaren tillträder objektet.

Borgen

Till och med att panten i bostadsrätten är registrerad ställs en rad limiterade borgensåtaganden ut.

• Joakim Hoffman ställer en begränsad borgen på 2 Mkr
• Stefan Svanberg ställer en begränsad borgen på 2 Mkr
• Imola Holding AB ställer en begränsad borgen på 5 Mkr
• Stefan Svanberg Holding AB en begränsad borgen på 5 Mkr

Sett till att det rör sig om ett tidsbegränsat åtagande till och med att fastighetspanten införlivas fäster vi inte särskilt stor vikt vid dessa borgensåtaganden i analysen.

Villkorad utbetalning

Utbetalning av lånet sker till låntagaren med särskilda förutsättningar.

RISKER

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Affärsvärlden upplever försäljningsrisken som den största risken i projektet. Objektet är speciellt och kräver rätt köpare. Det kan ta tid att hitta en sådan. Skulle marknaden vika kan det försvåra försäljningsprocessen ytterligare. Mer om detta i känslighetsanalysen.
• Byggrisken är alltid central i fastighetsprojekt. Vad gäller detta lån handlar det dock om en renovering och inte ett komplett nybygge. Det minskar enligt vår bedömning risken.
• Byggnadsentreprenören är delägare i projektet. Vi ser det därför som att entreprenaden sker i egen regi. Det förhöjer risken. Samtidigt är det positivt med skin-in-the-game.

KÄNSLIGHETSANALYS

Den stora frågan är vad som är ett rimligt marknadsvärde för objektet. Nuvarande kvadratmetersprisbild är i linje med slutpriser för objekt över 200 kvm på Östermalm. Jämförelseobjekten rör sig dock om paradvåningar. Det här handlar om gårdshus, vilket innebär bottenplan, lite sol samt insyn. Å andra sidan är lägenheten nyrenoverad, har en uteplats och låg avgift (4 000 kr/månad).

Vi tycker att värderingen på nästan 30 Mkr ser något högt ut. Kanske är verkligt värde kring 20 – 25 Mkr. Den lägre delen av intervallet är i linje med break-even-nivån för projektet.

För att panten ska komma i spel krävs en avvikelse jämfört med värderingen på runt 50%. Detta motsvarar ett kvadratmeterpris kring 70 000 kr, i linje med prisbilden runt 2014-2015. Att en sådan krasch ska ske inom 6-12 månader bedömer vi som osannolikt.

SLUTSATS

Projektets styrka är fastighetspanten. Vi ser det inte som troligt att lägenheten skulle säljas under inomläget. Ytterligare ett plus är den relativt sett låga byggrisken samt att bolaget har lyckats med tidigare projekt via Kameo.

Det finns risk att det kan ta lång tid att sälja lägenheten. Kanske främst givet nuvarande värderingen. Samtidigt borde det finnas en köpare kring, eller en bit över, bolagets break-even-nivå.

Skulle en konkurs ske väntar en utdragen process för att få tillbaka lånebeloppet genom realisering av pant. Med den starka bottenpanten tror vi att man får tillbaka sina pengar i ett sådant scenario.

Vi lockas av den goda panten och tecknar 50 000 kr till Tessin-portföljen.