Sagax D: Köp och glöm

Sagax äger fastigheter värderade till 48 miljarder kronor. Fokus ligger på högavkastande fastigheter med långa hyreskontrakt främst inom segmentet lager och lätt industri. Finland är största marknad följt av Sverige och Frankrike som tillsammans står för 77% av hyresvärdet. Utöver det äger bolaget också aktier i andra fastighetsbolag för 15 miljarder.

Sagax D-aktie (23,50 kr) har rasat 20% bara senaste månaden. Den påminner mest om en preferensaktie med fast utdelning om 50 öre per kvartal så länge bolaget beslutar om utdelning på stamaktien. Däremot finns ingen inlösenkurs utan instrumentet ska betraktas som ett evigt ”lån”. Det gör också priset på D-aktien väldigt känsligt för stigande räntor. Nu handlas den till 8,5% direktavkastning.

Klarar Sagax högre räntor?

Ställer man bolagets nettoskuld i relation till fastighetstillgångarna är belåningsgraden hög på 57%. Bolaget själva beräknar skuldsättningen som andel av den totala tillgångsmassan i bolaget och då är siffran betydligt lägre, 42% enligt senaste rapport.

I ett scenario där avkastningskravet på bolagets fastigheter stiger med 1 procentenhet från 6,9% till 7,9% faller fastighetsvärdet med knappt 15%. Belåningsgraden stiger då till 67% med vårt sätt att räkna vilket är högt.

Starka kassaflöden

Å andra sidan är de starka kassaflödena i bolaget en trygghet. Som tabellen bredvid visar faller förvaltningsresultatet från 3,1 miljarder till 2,3 miljarder om bolagets räntekostnader stiger med 2 procentenheter. Det är ändå med god marginal som bolaget täcker D-aktiens kupong på totalt 253 Mkr. Dessutom har Sagax längre räntebindning än de flesta andra fastighetsbolagen på 4,1 år.

Ännu högre räntor är förstås möjligt. Liksom en operativ försämring som skulle kunna komma av stora vakanser eller press på hyrorna om konjunkturen viker. Av storheterna i tabellen att döma ser man dock ganska snabbt att vakanserna exempelvis skulle kunna trefaldigas till knappt 12% utan att det närmelsevis skulle hota utdelningen på D-aktien.

Attraktiv direktavkastning?

Just nu är det turbulent på obligationsmarknaderna där priserna rasat kraftigt senaste veckorna. För den med möjlighet och kunskap att navigera i den terrängen finns sannolikt bättre investeringar att göra än Sagax D.

I ett längre perspektiv är det dock svårt att inte lockas av en direktavkastning på 8,5% även om marknadsräntorna skulle stiga uppåt 3-4%. Och den som tror på varaktigt högre räntor än så måste också föreställa sig en värld där bolånetagare ska kunna betala 6-7% bolåneränta utan att ekonomin går i sank på nytt. Det har åtminstone vi svårt att se i nuläget.

Slutsats

Sagax är något högt belånat men har ett väldiversifierat bestånd av högavkastande fastigheter med starka kassaflöden. Bolaget bör klara långt högre räntor än dagens innan D-utdelningen är hotad. Den långa räntebindningen på fyra år köper också bolaget tid att hantera situationen och sänka skuldsättningen om så behövs.

D-aktien är ett evigt instrument och därmed känsligt för stigande räntor. Men det är svårt att se hur räntorna ska stiga så pass att 8,5% inte ger rimlig kompensation för risken.

Faktum är att man får gå ända tillbaka till finanskrisen och våren 2009 för att hitta direktavkastning över 8,5% i Sagax gamla preferensaktie som fanns noterad 2006-2021. Det var förvisso ett bättre instrument på flera vis men säger ändå något om det kursfall som varit senaste veckorna.

Man ska nog räkna med att det kommer vara fortsatt turbulent i närtid. Men för den långsiktige ser vi köpläge i Sagax D. Köp, glöm och inkassera 8,5% årligen under överskådlig framtid.