Är haussens sista dagar här?

Totalavkastningen på den svenska fastighetsmarknaden var 14,9 procent under 2007, enligt siffror från IPD Svenskt Fastighetsindex. Det är lite lägre än 2006, men fortfarande ett mycket starkt resultat. Bakom uppgången ligger främst stigande hyror, för kontor och detaljhandel.

Marie Bucht, analyschef för fastighetsrådgivaren Newsec, förklarar uppgången med de senaste årens starka ekonomiska tillväxt och den rådande arbetsmarknaden.

– Den låga arbetslösheten gör att många företag börjar få svårt att anställa kompetent och attraktiv personal. Ett sätt att locka till sig rätt personer är att lokalisera sig i moderna och effektiva kontorslokaler i city.

I Stockholms innerstads bästa läge ligger vakanserna nu på 5 procent och hyrorna steg under förra året med 8 procent, enligt Newsec.

Prognosen är att hyrorna fortsätter upp med ungefär lika mycket i år och siffrorna för första kvartalet stöder tesen.

De förväntade hyreshöjningarna gör att investerarnas krav på direktavkastning trots högre räntor ligger på samma låga nivåer som för ett år sedan.

Men bilden är inte entydig. Revisionsbolaget Pricewaterhouse Coopers (PwC) ger varje år ut en rapport som beskriver läget på den europeiska fastighetsmarknaden. Den bygger på intervjuer med 200 investerare.

I årets utgåva, “European Trends in Real Estate 2008”, som när artikeln skrivs ännu inte har offentliggjorts, höjer författarna ett varningens finger för svenska kontorsfastigheter.

“I Stockholm visar marknaden för kontorslokaler tecken på inbromsning. Lägre tillväxt i år kan resultera i sjunkande priser på kontorsfastigheter”, skriver författarna.

Fastighetskonsulten Jones Lang LaSalle konstaterar att svenska kontorsfastigheter med sämre läge blivit mindre attraktiva.

– Sekundära kontorsfastigheter utanför storstadsregionerna har uppskattningsvis fallit i värde med 5 till 10 procent under andra halvåret 2007, sade Daniel Gorosch, som är chef för fastighetstransaktioner på Jones Lang LaSalle, nyligen i ett pressmeddelande.

Marie Bucht säger att det även ser sämre ut för äldre fastigheter.

– I takt med att företagen flyttar till nya kontorslokaler ökar vakanserna i hus med omoderna lokaler.

I dag ligger kontorshyrorna i det som kallas attraktiv förort till Stockholm på i snitt 2 000 kronor kvadratmetern, men kan nå ända ner till 1 500 kronor. I citys bästa lägen ligger hyrorna i snitt på 4 000 kronor kvadratmetern, med topphyror som närmar sig 5 000. Skillnaden mellan hyresnivåerna för attraktiva och mindre attraktiva objekt förväntas öka de närmaste åren, säger Marie Bucht.

Värdet på genomförda transaktioner sjönk något förra året, men aktiviteten är fortsatt hög och förväntas vara så även i år, enligt Newsec. Andelen affärer med utländska köpare och säljare i affärerna ökade, vilket gjorde att denna kategori, åtminstone värdemässigt, stod för över hälften av affärerna.

Enligt Henrik Steinbrecher, delägare och globalt ansvarig för fastigheter på Öhrlings PwC, verkar bankernas återhållsamhet att bevilja kredit ännu inte ha haft någon större effekt på antalet genomförda affärer.

– Det som har hänt är att vissa transaktioner tar längre tid att genomföra jämfört med tidigare. Det märks också att investerarna delvis ändrat sin syn på risk.

Försämrade lånemöjligheter uppges i stället ha gynnat institutionella investerare, noterade bolag och andra aktörer med gott om eget kapital.

Newsecs Marie Bucht håller med och säger att det trots stramare kreditmarknad finns gott om kapital.

– Det kom in stora mängder kapital till privata fonder innan den finansiella turbulensen startade. Detta kapital ska nu placeras på marknaden och stora delar kommer att placeras på den nordiska fastighetsmarknaden under 2008, vilket gör att transaktionsvolymen förväntas bli hög även i år.

Henrik Steinbrecher säger att det visserligen funnits både svenska och utländska institutioner på köparsidan men att han hade förväntat sig ännu större aktivitet.

Om de intervjuade aktörerna i Öhrlings PwC:s rapport får rätt kan de institutionella investerarnas andel av förvärven komma att öka ganska snart. Författarna till rapporten konstaterar att det i dag är eget kapital som styr, eller uttryckt på engelska: “Equity is king”.

MARGARETA LEVANDER

redaktion@affarsvarlden.se