Bryngelsons bryderi

Få bolag på börsen har flirtat lika mycket med aktiemarknaden som statliga Vasakronan. Under bolagets 15-åriga existens har aktieanalytiker och investerare bjudits in till en lång rad spektakel, allt från golflektioner till att årligen beskåda tennis på Stockholm Open.

Flera år har bolaget kammat hem priset för bästa årsredovisning – i konkurrens med alla börsens bolag. Vasakronan har dessutom lagt ner enorma pengar på marknadsföring, där många kommer ihåg reklamfilmen med John McEnroe som spelar mot Björn Borg i en undermålig inomhuslokal. Lägg därtill Håkan Bryngelsons upprepande uttalanden och bilden är helt klar: Vasakronan är ett bolag som skriker om att få bli noterat.

När statens utförsäljning av Vasakronan nu går in i en skarp fas är det därför lite ironiskt att läget på aktiemarknaden är så osäkert att nästan allt nu talar för att det blir en försäljning till ett annat fastighetsbolag.

I förra veckan avslöjade Affärsvärlden att näringsdepartementet hade fått in ett antal bud. Enligt Dagens Industri var det fyra aktörer som hade anmält intresse när budtiden gick ut den 1 maj, en ska ha varit en annan statlig aktör, AP-fastigheter.

Att AP-fastigheter länge varit intresserat av att köpa Vasakronans fastigheter är ingen hemlighet. Minst ett par år har två anställda där arbetat heltid med att räkna på Vasakronans bestånd. AP-fastigheters nyligen tillsatte vd Fredrik Wirdenius har redan visat prov på köplust när han shoppade fastigheten Skrapan av Stockholms stad förra månaden. Vasakronans fastigheter har ett marknadsvärde på 45 miljarder och det är mycket även för AP-fonderna att skrapa ihop.

Det har också spekulerats i att norska oljefonden och en investerare från arabvärlden ska finnas bland budgivarna. Om de två kan man säga att de har råd. Abu Dhabi investment, som ägs av Förenade Arabemiratens president, köpte Sturegallerian för 4 miljarder kronor för ett par år sedan. Få uppgifter om budnivåer när det gäller Vasakronan har dock framkommit. Vasakronan redovisar självt ett värde för sina fastigheter på 45 miljarder. Enligt uppgifter på Börsgolvet i förra veckans nummer av Affärsvärldens börsgolv i senaste numret ligger finansmarknadsminister Mats Odells “smärtgräns” på 40 miljarder kronor.

I skrivande stund är det alltså oklart om staten väljer att hugga på något av de få buden, som nog inte är lika hysteriskt bra som Pernod Ricards på Vin & Sprit. En möjlighet är absolut att backa från försäljningen, fast frågan är om Vasakronan då kan säljas under denna mandatperiod. En börsnotering är nog också utesluten.

Blir det en försäljning blir det slutet för en epok. Vasakronan skapades 1993 då Byggnadsstyrelsen ombildades och statens fastigheter fördelades mellan en handfull nya fastighetsbolag och verk. Universitetslokalerna gick till Akademiska Hus, försvarsfastigheterna till Fortifikationsverket, ändamålsfastigheterna till Specialfastigheter, kulturkåkarna till Statens fastighetsverk – och de kommersiella lokalerna till Vasakronan.

Till en början var Erik Åsbrink vd, han efterträddes av Håkan Bryngelson när han blev finansminister. Bolaget har förändrats under åren med Bryngelson. Vasakronan är i dag Sveriges ledande fastighetsbolag inom kommersiella lokaler. För tio år sedan fanns det ingen projektportfölj och nu uppgår den till omkring 10 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet är i dag koncentrerat till storstadsregionerna där Göteborgsregionen har ökat mest. Flera profilfastigheter ingår, bland andra Hötorgshusen, Sverigehuset och Kista Science Tower. Ambitionen har under åren varit att minska antalet orter och minska dominansen av statliga hyresgäster, vilket Vasakronan lyckats med.

Med tanke på de kassaflöden som Vasakronan generar är en prislapp på 45 miljarder för hela paketet ganska mycket. Det låter mer som en värdering som kanske gällde förra året. Bolaget har plockat fram en rad godsaker inför försäljningen. Bolaget redovisade det bästa resultatet hittills med uppskrivning av fastigheter och byggrätter, både i årsbokslutet och för 2008 års första kvartal. Detta samtidigt som andra fastighetsbolag som Castellum skriver ner värden. Blir det ingen affär till marknadsvärdet måste även Vasakronan skriva ner värdet på fastigheterna. Att i stället slakta bolaget och få in 45 miljarder den vägen kommer inte att ske, säger analytiker som Affärsvärlden pratat med. Köpcentrum som står för en ansenlig del av beståndet är iskallt. Det finns inga utländska köpare så långt ögat kan se.

Vad kan då en ny ägare göra? Vissa på marknaden hävdar att Vasakronans fastigheter är för välskötta. En ny ägare kan skära rejält på kostnadssidan och därmed få upp avkastningen. Men många av hyresgästerna trivs väldigt bra med Vasakronan som värd. Vasakronan har ofta hamnat i topp på index som mäter kundnöjdheten. Visst kostar det att ligga på topp men hyresgästerna är också beredda att betala högre hyror för att få bättre service.

Så det går inte att skära hur mycket som helst. Försvinner servicen kanske hyresgästerna försvinner.