”Castellum som mellanmjölk”
– Det beror på flera olika faktorer. Efter senaste finanskrisen så har sektorn fått en fundamental uppvärdering från en låg nivå samtidigt som finansieringskostnaderna varit låga. De låga räntorna har givit en slags hävstångseffekt eftersom fastigheter i princip alltid är en belånad tillgång.
– Många gör analysen att fastighetsaktierna kommer att gå ner om räntorna stiger. Men om man tittar på historien och akademiska studier så stämmer inte det. Det kan till och med vara så att fastighetsaktierna går bra i ett sådant läge. Resonemanget är att om räntorna går upp tack vare en stark ekonomisk tillväxt, så hjälper den starka ekonomin även fastigheter som tillgångsslag.
Så det går alltid bra för fastigheter, vad som än händer?
– Haha, om det vore så väl. Jag tycker absolut att man ska ha fastigheter i en diversifierad portfölj. Det viktiga är att rätt fundamenta är på plats i de bolag man äger, det vill säga att det finns hyresgäster som behöver yta, att hyrorna ligger på rätt nivå och att det finns en växande efterfrågan. Kommer man in fel där kan värderingen på aktierna snabbt komma att se helt annorlunda ut.
– Under de tre senaste åren har fonden avkastat över 80 procent. Det kan jag givetvis inte lova framöver, men låt mig ta ett exempel.
– På en kontorsfastighet kan man få en direktavkastning på fem procent. Finansieringen kan antas ligga på 2,5 eller 3 procent. Även om du köper fastigheten till 20 procents premie, men håller tillgången i fem år, så kan du få en snittavkastning på sju procent även om du säljer utan premie, givetvis med svängningar åt båda hållen under resans gång.
– Ibland känns det som om folk missförstår fastighetsbolag kontra andra bolag. Fastighetsbolag ger en hyfsat säker avkastning i jämförelse med många andra bolag. Ett fastighetsbolag kan också ofta återinvestera sin vinst till rimligt förutsägbar avkastning. En del bedömare underskattar värdet av de här återinvesteringarna.
Det blir ränta på ränta.
– Exakt. Ett bra exempel på det sättet att jobba är Balder och dess vd Erik Selin. Balder har återinvesterat sina vinster och skapat en fantastisk avkastning. Man kan jämföra med Hufvudstaden som har lägre belåningsgrad och delat ut vinsten. Det ger lägre risk, men också lägre avkastning. Jag gillar entreprenörsandan som återinvesterade vinster visar.
– Sagax är liksom Balder entreprenörsdrivet och där har vd David Mindus också investerat i bolaget så han sitter i samma båt som aktieägarna. Ett annat lovande bolag är Hemfosa, med Kungsledens förre Jens Engwall, det växter och återinvesterar. Sven-Olof Johanssons bolag Fastpartner gör ett väldigt bra jobb med att hitta affärer i Stockholmsområdet.
– Ett bolag som Castellum har inte visat samma möjligheter att återinvestera sina vinster. Det blir som ett slags mellanmjölk av Fastighetssverige. Det finns mindre bolag som är mer intressanta som investeringar.
– D Carnegie har jag inte investerat i, men de har en intressant affärsmodell i att renovera lägenheter i miljonprogramsområdena. Men jag vill se att deras livslängd på investeringarna i lägenheterna stämmer med vad de säger innan jag går in där. Oscar Properties är en liten position i fonden, det är ett entreprenörslett bolag som gör ett imponerade arbete med att skapa bostäder i Stockholm.
Johan Strand
Förvaltar: Swedbank Robur Realinvest.
Förvaltat kapital: 3,8 miljarder kronor.
Utveckling: +12 procent i år.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.