”Catena är väldigt säker”

Det är svårt att hitta köpanalyser på svenska fastighetsaktier och bolagen handlas långt över substansvärde. Finns det en rasrisk bland de svenska fastighetsaktierna?
– För några år sedan handlades svenska fastighetsaktier alltid under substansvärde. I slutet av 1990-talet och början av 2000-talet handlades aktierna generellt till 50-80 procent av substansvärdet. Nu handlas de upp till 150 procent av substans. Sett ur ett historiskt perspektiv är de väldigt högt värderade. Men det nya är att bolag, som Kungsleden, Castellum och Fabege exempelvis, nu värderas mer på grund av sin kassaflödesgenerering, sitt resultat och sin utdelning. Det är fortfarande fokus på substansvärdet, men de andra multiplarna tittade man tidigare inte alls på.

Så då finns det fortfarande köpvärda svenska fastighetsaktier?
– Hade det inte varit för detta hade det alldeles klart varit sälj på fastighetsaktier, men nu tittar man även på kassaflödesmultiplar på samma sätt som när man tittar på andra aktier. Dessutom påverkas priserna på börsen väldigt mycket av det stora inflödet i exempelvis fastighetsfonder.

Realinvest har lyckats bra, avkastningen det senaste året var 35 procent. Det är något bättre än Morgan Stanleys fastighetsindex, men något sämre än Affärsvärldens. Hur ska ni lyckas behålla den goda utvecklingen?
– De senaste fem åren har Realinvest slagit sitt globala index varje år, sammanlagt med drygt 25 procent. Förvaltningen bygger på att hitta undervärderade aktier globalt. Hur fonden utvecklas är beroende av hur fastighetsaktier utvecklas globalt, även om målsättningen är att fortsätta att slå jämförelseindex.

Hur ser er viktning ut i svenska och utländska aktier?
– Vi har en undervikt i svenska aktier. De enskilt största innehaven i fonden är svenska, men i jämförelse med index är allihop underviktade. Våra utländska innehav är fördelade över hela världen.

Vilken aktie är din favorit?
– Den aktie vi har störst övervikt i är Ruric. De har sina investeringar i S:t Petersburg. Direktavkastningen är upp emot 20 procent. Det kan jämföras med direktavkastningen i Stockholmsområdet som ligger på 5-6 procent. Risken är högre, men man får bra betalt för det för tillfället.

Är det några fastighetsaktier som man bör undvika?
– Vi äger inte aktier som Allokton eller Keops. Dessa bolag har väldigt lite eget kapital och skulle fastighetspriserna sjunka så skulle det snabbt gå väldigt dåligt för dem. Men å andra sidan, om priserna ökar eller är stabila är utvecklingen väldigt bra för sådana aktier. Men vi anser att risken är för hög.

Vad tror du om fastighetspriserna och vakanserna?
– Ekonomin ser väldigt bra ut, det finns ingen risk där. Vi tror att vakanserna sjunker, att det förmodligen blir hyreshöjningar och att fastighetsvärdena ökar i måttlig takt framöver.

Men räntorna då?
– Ja, räntorna kommer att stiga och det får ju en negativ effekt. Särskilt gäller för sådana fastighetsbolag som har kort duration i sin belåning eller inte har bundit sina lån. Fabege är ett sådant bolag. En väldigt säker och mindre räntekänslig aktie är Catena, bolaget har långa kontrakt och lång räntebindning.

Du verkar inte tro att det finns risk för en bubbla i fastighetsbranschen.
– Det skulle i så fall vara privata fastigheter, villor och bostadsrätter, där priserna exempelvis i USA har ökat väldigt kraftigt. Men det är ingenting som jag är orolig för när det gäller Sverige.